Нерухомість в Україні: що відбувається з цінами і в яких будинках квартири дешевші


Нерухомість в Україні: що відбувається з цінами і в яких будинках квартири дешевші

Останнім часом стали з’являтися повідомлення про те, що ціни на житлову нерухомість почали зростати. Деякі сайти нерухомості підтверджують цю тенденцію графіками. Однак інші джерела кажуть про тенденцію до зниження цін, пише Сегодня.

Треба зазначити, що в Україні не існує єдиної статистики цін на нерухомість. Підрахунок ведуть великі будівельні та ріелторські компанії, а також інтернет-портали нерухомості, аналізуючи інформацію з відкритих джерел, передусім зі своїх баз даних. З цієї причини середні ціни та інші статистичні дані у них відрізняються.

Так, на сайті одного з агентств нерухомості повідомляється, що середня ціна продажу нерухомості на вторинному ринку (не в новобудовах) в Києві почала підвищуватися з березня і за цей час зросла з 1212 до 1224 доларів за квадратний метр, тобто за 3 місяці – на 1%. Середня ціна “квадрата” в новобудовах за цей час збільшилася з 1222 до 1224 доларів, тобто на 0,2%.

За даними іншого агентства, на вторинному ринку однокімнатні квартири в цьому році дешевшають, а дво- і трикімнатні – дорожчають. Але середні ціни у них інші: з січня по липень ціна 1 кв. м в “одиничках” впала з 1100 до 1012 доларів (на 8%), а в 2- і 3-кімнатних – зросла з 1172 до 1175 і з 1176 до 1220 доларів відповідно (на 0,3 і 3,7%).

Третя компанія стверджує, що ціни на столичну нерухомість з початку року впали в цілому з 1213 до 1076 доларів, тобто на 11%!

За даними компанії, яка аналізує не ціни пропозицій, а результати укладених угод, ціни на нерухомість в Києві продовжують знижуватися. З початку року середня ціна на 1 кв. м. житлової нерухомості на вторинному ринку впала з 1089 до 1072 доларів, тобто майже на 2%.

Такі ж результати показують інші великі міста України. Наприклад, в Дніпропетровську ціни на вторинному ринку з початку року впали з 696 до 685 доларів, у Львові – з 856 до 843 доларів, в Одесі – з 867 до 856 доларів, в Харкові – з 659 до 650 доларів.

Житло на первинному ринку також дешевшає. Якщо в січні “квадрат” коштував в середньому 979 доларів, то в другій половині травня – вже 963 долари. Тобто здешевлення склало близько 2%.

В “Звіті про фінансову стабільність” Нацбанку за червень використана статистика щодо цін на нерухомість консалтингової компанії “City Development Solutions”. На підставі цієї статистики в НБУ роблять висновок, що ціни на нерухомість стабілізувалися. Тобто перестали знижуватися. Вперше за 4 роки.

Чому в новобудовах дешевше

За статистикою багатьох ріелторських компаній, ціни на квартири в новобудовах продовжують залишатися нижчими, ніж в старих будинках і навіть в тих, які були заселені всього пару років тому. В середньому різниця в ціні становить близько 10%, і таке співвідношення тримається багато років.

Наприклад, за даними однієї з девелоперських компаній, середня ціна “квадрата” на вторинному ринку Києва в 2015 році становила 1205 доларів, а на “первинці” – 1083. Зараз “квадрат” на вторинному ринку коштує 1081 долар, а на первинному – 973.

Різниця може бути і більшою. Наприклад, в одному з споруджуваних комплексів у Голосіївському районі, який вже готується до здачі в експлуатацію, 1-кімнатна квартира площею 42 кв. м продається зараз за 32 тис. доларів. Тобто вартість 1 кв. м. становить близько 762 доларів. А за 1-кімнатну квартиру в неновому будинку неподалік, причому на першому поверсі, просять 35 тис. доларів. І площа її набагато менша – 33 кв. м. Тобто її квадратний метр оцінили в 1050 доларів.

Двокімнатна квартира на Русанівській набережній площею 47 кв. м продається за 35,7 тис. доларів. Або по 760 доларів за “квадрат”. Це одна з найдешевших “двійок” в цьому районі. А квартиру в споруджуваному житловому комплексі недалеко від м. “Лівобережна” можна купити за 566 доларів за “квадрат”. Правда, цей будинок ще не побудований.

Традиційно вважається, що ціни на ще не побудоване житло нижчі тому, що забудовники роблять приватним інвесторам “знижку” за ризики, пов’язані з закінченням будівництва, і вимушене очікування. Раптом будинок не вдасться вчасно ввести в експлуатацію. Або будівництво взагалі виявиться “замороженим” з тих чи інших причин. Однак це далеко не єдина причина того, чому “первинне” житло дешевше від квартир на вторинному ринку.

У Києві останнім часом продається багато квартир, які складно віднести як до новобудов, так і до об’єктів “вторинного” ринку. Наприклад, квартира в Дарницькому районі, розташована в будинку 2010 років спорудження, але її стан досі – “після будівельників”. Тобто 8 років в ній ніхто не жив. Таких квартир, що пустують – або непроданих будівельниками, або куплених свого часу перекупниками, але не реалізованих – в місті багато. І причина – “перевиробництво”.

Будівельна галузь – один з локомотивів всієї української економіки. Вона дає роботу сотням тисяч людей, тягне за собою розвиток інших галузей, таких як виробництво будматеріалів, сантехніки, текстильної промисловості і т.п. Але купівельна спроможність українців явно відстає від обсягів будівництва. Тому величезна кількість квартир залишаються порожніми.

За даними НБУ, в 2017 році обсяг введеного в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках склав 5,9 млн кв. м, що на 13% більше 2016-го. Понад 43% цього житла припадає на Київ і область. У минулому році кількість побудованих в столиці квартир зросла на 40%. При цьому середня їх площа зменшилася з 64,7 до 60,8 кв. м.

“За кількістю новозбудованих квартир на 1000 осіб населення торік Україна випередила ЄС (2,9 в порівнянні з 2,8). Водночас за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається (менше 400 квартир на 1000 осіб населення в порівнянні з 486 в Євросоюзі”, – йдеться в останньому “Звіті про фінансову стабільність” НБУ.

Як результат “перевиробництва” житла – величезна кількість непроданих квартир. Прагнучи знайти для них покупця, забудовники знижують ціни. І це ще одна причина того, чому ціни на нове житло нижчі, ніж на “вторинні” квартири.

У Києві та області на кінець 2017 року пропонувалося до продажу понад 57 тис. нових квартир, констатує НБУ.

Водночас в I кварталі 2018 року обсяг введеного в експлуатацію житла знизився на 15%. І дозволів на нове будівництво в 2017 році було видано на 25% менше, ніж в 2016-му. “Це може свідчити про уповільнення зростання житлового будівництва на найближчі роки”, – прогнозують в Нацбанку.

Вагомими причинами відмовитися від купівлі квартир в нових будинках для багатьох українців є також нерозвиненість соціальної інфраструктури в районах нової забудови. Якщо з магазинами ще ситуація нормальна, то з садками та школами, поліклініками та зонами відпочинку в мікрорайонах нової забудови – суцільні проблеми. За даними Укрстату, в минулому році на всю Україну було побудовано і прийнято в експлуатацію 22 906 житлових будинків загальною площею 10 млн 206 тис. кв. м. Це близько 167 тис. квартир. А шкіл, які були побудовані за 3 квартали того ж року (більш пізніх даних ще немає), вистачить тільки на 5607 учнів. Тобто шкільних місць вистачить на 1 учня з одного під’їзду 9-поверхового будинку, на 3-4 осіб 22-поверхової “свічки” і т.д.

Дошкільних закладів побудовано майже в 2 рази менше – на 3279 місць. Тобто місце в садочку знайдеться тільки для 1 дитини з кожних 50 нових квартир.

Така ситуація з соціальною інфраструктурою змушує багатьох покупців шукати житло в старих будинках – нехай набагато гіршої якості і стану, але в районах з достатньою кількістю шкіл, дитсадків та інших соціально необхідних установ.

Нагадаємо, в 2017 році в Україні побудовано і здано в експлуатацію рекордну кількість квартир – 126 610. Такої кількості житла в Україні не будувалося з 1990-х років. А от середня площа квартир з кожним роком скорочується. Так, якщо в 2010 році метраж середньої квартири, що будується в Україні, становив 118,9 кв. м, то в 2016-му вже був 87,2 кв. м, а в 2017-му зменшився до 78,6 кв. м.

При цьому Нацбанк підрахував, що ціни на житло вже наблизилися до критично низького рівня. Деякі забудовники вже продають квадратні метри практично за собівартістю, зазначали в НБУ.

Олександра Романюк

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
В Контексті Finance.ua
Опитування