Квартира на довірі. В Україні може з'явитися альтернатива іпотеці

Наряду з іпотекою може запрацювати ще один механізм кредитування для нерухомості – довірча власність. Але експерти вважають, що така ініціатива пролобійована банками і не буде захищати інтереси позичальників.

Одним з найпопулярніших інструментів для придбання квартири була і залишається іпотека. Серед її мінусів – високі процентні ставки і складна процедура стягнення з несумлінного платника.

У Кабміні вирішили полегшити життя кредиторам і пропонують ввести механізм довірчої власності. Суть цього механізму – покупка належить кредитору, поки покупець не виплатить повну ціну і відсотки. Водночас кредитор, наприклад банк, не має права розпоряджатися квартирою. Але є одне але. Якщо ви прострочили виплату кредиту на кілька тижнів, у вас почнуться великі проблеми.

“Прострочення хоча б одного боргового платежу більш ніж на 20 днів загрожує покупцеві втратою майна”, – розповідає Олена Воронцова, адвокат і партнер юридичної компанії “Ейдіком”. – “Якщо покупець не згоден з діями кредитора, всі питання будуть вирішуватися через суд. Що, власне, не сильно відрізняє в даному питанні схему довірчої власності від іпотеки”.

По суті, уряд хоче створити аналог лізингу для купівлі квартир.

Чиновники відправили до парламенту законопроект “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо поліпшення інвестиційного клімату в Україні” №6540, де і прописано, як має працювати довірча власність на українському ринку.

Шукайте, кому вигідно

Механізм довірчої власності буде вигідний в першу чергу банкам, вважають фахівці в сфері нерухомості. Він істотно полегшить життя в питанні стягнення боргів з несумлінного позичальника. У суді буде дуже складно довести, що банк не має права забирати житло.

“Якщо цей закон приймуть, банк має право накласти стягнення у разі несвоєчасної виплати і буде діяти за нормами законодавства”, – впевнений Віктор Несін, голова Союзу фахівців з нерухомості України.

А ось експерти Центру комерційного права вважають, що мета проекту – лобіювання інтересів і преференцій для заставних кредиторів.

Мова йде про те, що кредитор зможе продавати майно на свій розсуд. А це може призвести до зловживань. Якщо нерухомість буде продаватися не на публічних торгах, то не факт, що її ціна буде найвищою. У такому випадку боржник навряд чи зможе розраховувати на компенсацію, якщо вартість майна виявиться більшою, ніж борг позичальника. Претендувати на відшкодування коштів можна буде, тільки прописавши ці умови в договорі за узгодженням обох сторін. Законопроект також не передбачає можливості відновлення оплати за таким заставним кредитом, якщо у боржника з’являться фінанси для відновлення оплати. Тобто прострочив платіж – прощайся з житлом.

З іншого боку, Олена Воронцова каже, що законопроект передбачає дуже гнучкі умови укладення договорів довірчої власності. Це дозволить сторонам, наприклад, домовитися про збільшення 20-денного терміну прострочення. “Головна перевага довірчої схеми – менші витрати для обох сторін при укладенні кредитного договору в порівнянні з іпотекою”, – упевнена адвокат. – Мається на увазі зменшення процентного навантаження на позичальника за користування кредитними коштами. Якщо ж цим способом користуватися розумно, у позичальників, можливо, з’явиться доступ до недорогих кредитних коштів, а у банків додаткові гарантії повернення коштів”, – вважає Воронцова.

Шиворіт-навиворіт

Також сумнів з приводу альтернативи іпотеки є і у ріелторів. На думку Івана Кудояра, голови Спілки консультантів з нерухомості, український покупець навряд чи погодиться 10 років платити за житло, не будучи власником. Адже всі документи на квартиру покупець отримає тільки після повного погашення “квартирного лізингу”. Через це на вторинному ринку нерухомості довірча власність працювати не буде. Не кращі справи і з новобудовами. Довірча власність – нотаріальний договір, який буде реєструватися в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Якщо будинок не здали в експлуатацію, то і власності за фактом ще немає. Тому відносини інвесторів і забудовників повинні регламентуватися індивідуальними договорами, в яких прописані умови інвестора і забудовника для кожного конкретного об’єкта.

У підсумку експерти ринку нерухомості сумніваються, що українцям припаде до душі механізм заставного кредитування. Вони прогнозують, що покупці і далі віддаватимуть перевагу іпотеці, незважаючи на те, що ставки по кредитах при наявності договору довірчої власності можуть бути нижчі в середньому на 5%.

Ольга Прядко