12923
Марія Золотарьова: оренда нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Нюанси оподаткування
— Нерухомість
Практика здавання в оренду нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках є в нашій країні буденним явищем. І будь-яка така угода пов’язана з питаннями сплати податків. Але чи багато хто знає відповіді на них?
Скільки платити податків і коли, чи потрібно обов’язково реєструвати підприємницьку діяльність? Спробуємо розібратися.
Відразу ж обмовимося, що умовно податки від передачі в оренду можна поділити на дві групи:
- перша – об’єднує податки, сплата яких покладена персонально на платника податків і залежить від розміру отримуваного доходу (податок з доходів фізичних осіб, єдиний податок, непрямий податок – податок на додану вартість, що включається в ціну орендної плати);
- друга – це майнові податки (земельний податок, податок на нерухомість). Вони сплачуються незалежно від наявності доходу.
Зазначимо, що конкретний перелік податків залежить від системи оподаткування, обраної тією чи іншою фізичною особою. Уявімо дві ситуації.
1. Власником нежитлового приміщення є фізична особа – «пересічний громадянин».
Закон дозволяє в такому випадку використовувати нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку, в тому числі і з метою здійснення підприємницької діяльності. Як наслідок, при здаванні в оренду такого приміщення орендодавцем може виступати або фізична особа, або особа, зареєстрована як фізична особа–підприємець (ФОП).
При цьому для здавання нерухомості в оренду фізична особа має право, але не зобов’язана реєструватися підприємцем. Саме цей вибір і впливає на розмір і вид сплачуваних податків.
Якщо орендодавцем виступає безпосередньо фізична особа, то виникає обов’язок сплати податку з доходів фізичних осіб (ПДФО) в розмірі 18% від суми доходу у вигляді орендної плати і, відповідно, 1,5% військового збору. При цьому необхідно пам’ятати про певні особливості такого оподаткування:
- якщо орендарем виступає юридична особа або фізична особа-підприємець (ФОП), то саме орендар зобов’язаний нарахувати та сплатити до бюджету ПДФО та військовий збір при виплаті (нарахуванні) орендної плати за нерухоме майно, але за рахунок орендодавця. В іншому разі фізична особа декларує і платить податок і збір самостійно;
- сума орендного платежу для цілей визначення суми ПДФО і військового збору, що підлягає сплаті, не повинна бути нижчою за мінімальний орендний платіж, встановлений органом місцевого самоврядування;
- у разі, якщо власником нерухомості є нерезидент, то здавати в оренду нежитлове приміщення безпосередньо йому забороняють норми Податкового кодексу України (ПКУ).
Так, враховуючи норми пп.170.1.3. п. 170.1. ст. 170 ПКУ, нерухомість, що належить фізичній особі–нерезиденту може бути здана в оренду тільки через ФОП або юридичну особу-резидента (уповноважених осіб), які повинні виконувати представницькі функції на підставі письмового договору та виступають податковим агентом, тобто особою, яка зобов’язана нарахувати і сплатити податок та збір за рахунок орендодавця.
2. Орендодавцем є ФОП.
В такому випадку закон дозволяє підприємцям вибрати одну з двох систем оподаткування – так звану «загальну систему оподаткування» (зі сплатою ПДФО і військового збору) або «спрощену» (зі сплатою єдиного податку).
Як показує практика, при здаванні в оренду нерухомості, з метою оптимізації розміру сплачуваних податків, на «перший план» виходить спрощена система оподаткування, яка пропонує вибір між другою та третьою групою платників єдиного податку. За загальним правилом ФОП – платник єдиного податку – не може надавати в оренду більше, ніж 300 кв. м. площі нежитлових приміщень.
Вибір спрощеної системи оподаткування та відповідної групи платників єдиного податку в даному випадку ґрунтується на наступних основних критеріях:
- платники єдиного податку ІІ групи мають право надавати в оренду нежитлові приміщення тільки платникам єдиного податку або населенню. Сума доходу не може перевищувати при цьому 1,5 млн гривень за календарний рік і такі платники не можуть мати найманих працівників. Ставка єдиного податку не залежить від суми отриманої орендної плати, а встановлюється органом місцевого самоврядування, але не може перевищувати 20% від мінімальної заробітної плати;
- платники єдиного податку ІІІ групи не мають обмежень у виборі статусу орендарів і не обмежені кількістю найманих працівників. Але сума доходу такого платника не повинна перевищувати 5 млн гривень за календарний рік. Ставка єдиного податку становить 5% від отриманого доходу або 4% (за умови, якщо ФОП є додатково платником ПДВ і включає ПДВ в розмірі 20% суми орендної плати в ціну оренди).
Окремо хотілося б звернути увагу на питання фактичної сплати (відшкодування) комунальних платежів орендарем. Останнім часом фіскальний орган видав цілу низку податкових консультацій, загальний зміст яких свідчить про те, що якщо має місце фактичне відшкодування орендодавцю-фізичній особі комунальних послуг, то таке відшкодування «ризикує бути об’єктом оподаткування ПДФО.
Так, згідно з листом ДФС України від 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК у разі відшкодування орендарем витрат на оплату спожитих комунальних послуг (опалення, електрична енергія тощо) на підставі укладеного договору між постачальниками послуг і фізичною особою, то такі послуги не є доходами від здійснення підприємницької діяльності фізичної особи-підприємця і включаються в загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід фізичної особи згідно з нормами ст. 164 ПКУ.
Не можемо сказати, що даний висновок однозначний, «зважене» юридичне оформлення орендних відносин може звести, в даному випадку, до мінімуму ризик претензій фіскальних органів.
Не можемо сказати, що даний висновок однозначний, «зважене» юридичне оформлення орендних відносин може звести, в даному випадку, до мінімуму ризик претензій фіскальних органів.
Тепер звернемося до питання сплати майнових податків.
Земельний податок. Відповідно до п. 287.8 ст. 287 ПКУ фізична особа – власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному будинку є платником земельного податку з дати реєстрації права власності на нерухоме майно з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території.
Сума земельного податку вказується фіскальним органом у податковому повідомленні-рішенні, яке надсилається такій особі за місцем її реєстрації. При цьому, як показує практика, складність полягає в розрахунку даного земельного податку, що спричиняє безліч спірних питань.
Якщо ж йдеться про ФОП – платника єдиного податку, то у разі здавання нерухомості в оренду в рамках здійснення господарської діяльності, він звільняється від сплати земельного податку в силу приписів пп.4 п. 297.1. ст. 297 ПКУ.
«Податок на нерухомість». Фізична особа може бути платником податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки («податок на нерухомість») незалежно від того, передана нерухомість в оренду чи ні, оскільки платниками цього податку є саме власники цього майна.
Ставки цього податку встановлюються на місцевому рівні органом місцевого самоврядування і не можуть бути більшими, ніж 1,5% від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня поточного року (в 2017 р. – 48 грн) за 1 кв. м. бази оподаткування. Сума податку розраховується фіскальним органом і зазначається в податковому повідомленні-рішенні.
Підсумовуючи, напрошується висновок: платити податки в нашій державі – це справді мистецтво. За будь-яких обставин, в тому числі і при здаванні нерухомості в оренду, питання оподаткування вимагають зваженого і професійного підходу, щоб мистецтво не стало «головним болем» для платника податків.
Марія Золотарьова, керівник практики податкового та митного права АО «Вдовичен та партнери», адвокат, к. ю. н.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
