Українцям відкриють нові дані про житло, що будується

Київська влада хоче навести лад в питанні обліку пайових внесків, які сплачують забудовники на розвиток інфраструктури. КМДА анонсувала запуск через 2-3 місяці відкритої електронної бази договорів із зазначенням розмірів пайових внесків кожної компанії.

Це повинно полегшити умови роботи забудовників і допомогти зменшити корупцію при сплаті внесків, розповів керуючий партнер юридичної фірми Pravovest Гліб Сегіда. За його словами, проблема розрахунків і сплати пайових внесків увійшла в ТОП-5 причин, що гальмують роботу будівельної індустрії, виділених бізнес-омбудсменом влітку минулого року.

Нагадаємо: тоді в чорний список також потрапили складності з отриманням інформації з питань містобудування, архітектури, планування територій; відсутність даних щодо цільового використання землі (це не дозволяє заздалегідь «прицінитися» до ділянки і зрозуміти, що можна будувати в конкретному місці, а що заборонено). А замикають п’ятірку проблема присвоєння поштових адрес та застарілі державні норми і стандарти, багато з яких діють ще з радянських часів.

Пайові внески розкривають

За ідеєю, пайовий внесок потрібен для створення інфраструктури перед введенням в експлуатацію того чи іншого об’єкта – житлового будинку, офісного центру, торгових приміщень та ін. І платити його, відповідно до закону «Про регулювання містобудівної діяльності», зобов’язані всі забудовники. Для житла він становить 4% від кошторисної вартості будинку, а для комерційної нерухомості – до 10%. При цьому на практиці, як констатує Гліб Сегіда, місцева влада може зменшувати розміри пайового внеску на свій розсуд.

«У цьому і полягає корупційність цього внеску», – підкреслив юрист.

Зрозуміло, що якщо одній компанії нарахують менше, то вона отримає явну конкурентну перевагу перед тими, хто платить більше. Адже так чи інакше пайовий внесок лягатиме на собівартість будівництва, а значить, і на ціни для покупців.

Чиновники вже давно зрозуміли, що забудовники не проти заощадити, тому за «скромні комісійні» зменшують пайові внески для «своїх» компаній.

З відкриттям ж електронної бази з даними, які пайові внески платить кожен забудовник, можливості місцевої влади коригувати цифри істотно зменшаться. Адже тоді у ринку будуть виникати резонні запитання, чому по одному об’єкту чиновники зробили «знижку», а по іншому – зажадали повну сплату.

«Перш за все, це треба самим забудовникам. Вони отримають дані, про які раніше тільки здогадувалися або обговорювали в кулуарах. Плюс – можливість впливати на зміну умов. Владі доведеться встановлювати чіткі правила, за якими будуть грати все. А не так, що комусь дають 95% знижки, а комусь тільки 5%», – зазначив адвокат, керуючий партнер ЮФ Mozhaev&Partners Михайло Можаєв.

Знижок не буде

Проте забудовники поспішили попередити: боротьбі з корупцією нова база даних, може, і допоможе, а ось на ціни точно не вплине.

Адже, як стверджують в компаніях, в реальності вони не тільки платять внесок, а й за свої гроші підводять комунікації, облагороджують територію, будують дитячі майданчики. Загалом, ще раз фінансують все те, що повинна робити місцева влада на зібрані пайові внески. Перерахувати ж переплачені суми в рахунок офіційного внеску не виходить, нарікають будівельники.

«Часто замовнику доводиться витрачатися на інфраструктуру поза своєю ділянкою. І при цьому він все одно платить внесок. Згідно із законом, йому повинні зменшити останній, але правила про зарахування в суму внеску вартості мереж не працюють. Провести зарахування практично неможливо. Доводиться платити двічі», – підкреслив партнер юридичної компанії КПД Консалтинг Владислав Кисіль.

Не рідкість і випадки, коли чиновники міняють інфраструктурні вимоги на безкоштовні квартири для міста в споруджуваних об’єктах. Таке додаткове фінансове навантаження, підтверджує адвокат, будівельники перекладають на вартість квадратних метрів. Зрозуміло, що без таких «додаткових витрат» ціни були б нижчими.

Щоб реально здешевити квадратний метр, необхідно взагалі скасувати пайовий внесок. І будівельники, і юристи називають його додатковим податком на інвестиції. Він здорожує будівництво за кількома напрямками. Перше – сам внесок. Друге – витрати, пов’язані з процедурами його встановлення та оформлення.

«Сервіс з укладання договорів та розрахунку вартості дуже слабкий. Забудовнику треба ходити і кланятися чиновникам, прохаючи їх прискорити процедури або доводячи реальність тих чи інших розрахунків. Будь-які бюрократичні навантаження закладаються в ціну. Адже компанія повинна утримувати штат співробітників, які оббивають пороги чиновників, а це недешеві фахівці. Не можна порівняти оплату праці простого будівельника і людини, яка знає входи і виходи в чиновницькі кабінети», – зазначив Владислав Кисіль.

Якщо без сплати пайового внеску ніяк не обійтися, то експерти пропонують хоча б встановити контроль за раціональним використанням цих коштів. «Потрібно контролювати, чи використовуються ці гроші за призначенням. Поки висновок один – вони йдуть в загальний кошик і ніяк не впливають на розвиток інфраструктури. Виходить, що місто думає не про суспільне благо, а про кишені окремих чиновників», – резюмував юрист.

Але хоча новий реєстр і не здешевить нерухомість, він все одно може виявитися корисним громадянам, які придивляються до квартир в новобудовах. Покупець, як мінімум, отримає можливість оцінити інфраструктуру, яку забезпечить забудовник. Ресурс можна використовувати паралельно з іншим реєстром – monitor.mkk.kga.gov.ua, де є дані про забудовника, розробника проекту, характеристики об’єкта, дозвільну документацію і, найголовніше, – законність будівництва.

Віта Філонич