11912
Юристи розвінчали ТОП-9 міфів про ОСББ
— Нерухомість
1 липня в реформуванні житлового сектора України має початися дуже важливий етап. Він передбачає передачу багатоповерхівок в управління їхнім мешканцям, що передбачено Законом України №417 “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Останнім часом почали з’являтися різні міфи про ОСББ. Їх зібрав Національний прес-клуб “Українська перспектива”, а за розвінчання взялися спеціаліст зі створення ОСББ проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) “Енергоефективність у житловому секторі України” Тетяна Гордієнко та юридичний консультант громадської організації “Ресурсний центр для ОСББ” Андрій Бурий.
Міф перший: держава змушує всіх мешканців багатоквартирних будинків створювати ОСББ
Чинне законодавство не містить вимоги, яка змушувала б жителів багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком:
- управління багатоквартирним будинком зборами співвласників;
- управління багатоквартирним будинком ОСББ;
- управління багатоквартирним будинком керуючим.
- управління багатоквартирним будинком ОСББ;
- управління багатоквартирним будинком керуючим.
Право вибору форми управління будинком залишається виключно за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без втручання з боку органів державної влади або місцевого самоврядування. Однак тільки з ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих і державних програм на впровадження в будинку енергоефективних заходів.
Відповідно до 6-ї статті Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, ОСББ можуть створювати тільки власники квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це означає, що власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб’єктів господарювання, розташованих у багатоповерхівці, мають ті ж права, що й власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, повинні в обов’язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об’єднання, прийняті в межах їхніх повноважень.
Цей підхід, передбачений статтею 13 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.
Міф третій: співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої будинки – в якості компенсації їх передадуть банкам за неповернені кредити
Значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони їх направляють на утеплення фасадів багатоповерхівок, встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку і зберігають тепло у під’їздах, на заміну електролампочок розжарювання на менш енергозатратні. ОСББ також використовують банківські позики на закупівлю і монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення рахункової апаратури загального користування і т. д.
Однак кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичної застави або поруки. А це означає, що приміщення, в тому числі і квартири, не закладаються і тому не можуть відчужуватися у разі виникнення у ОСББ проблем за зобов’язаннями перед кредиторами. В якості застави використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови докладно виписуються в кредитному договорі між банком і об’єднанням.
Жителі багатоквартирного будинку на праві власності володіють не тільки житловими або нежитловими приміщеннями, але також є співвласниками спільної власності. Зокрема, мова йде про сходи, ліфти, горища, підвали і т. д. Тому їхній обов’язок – забезпечувати належний стан будинку та прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.
Рівною мірою це стосується як співвласників ОСББ, так і жителів тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не отримали. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки – справа клопітка і дорога. У цьому сенсі співвласники ОСББ перебувають у привілейованому становищі. На відміну від мешканців багатоквартирних будинків, які не створили об’єднання, вони можуть скористатися програмами фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко – і з місцевих бюджетів. Останні діють за принципом співфінансування.
ОСББ ніяк не впливає на кількість, розмір пільг та субсидій, нарахованих їхнім співвласникам. Вони їх отримують на загальних підставах. І в цьому сенсі мешканці багатоквартирних будинків, які зважилися на створення об’єднання, і ті, які досі не скористалися такою можливістю, перебувають в однакових умовах.
При цьому чим більше пільговиків і субсидіантів перебуває в об’єднанні, тим на більшу компенсацію тіла “теплого” кредиту воно має право розраховувати. Максимальний розмір може досягати 70%. Тому велика кількість жителів з незначними доходами не завадить створенню ОСББ.
Міф шостий: зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не тільки будинок, але і прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об’єднання. До того ж прибудинковою територією можуть вільно користуватися жителі сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для паркування своїх автомобілів
За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. В більшості випадків вона має незначні розміри і тому не створює великого фінансового навантаження на жителів.
В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, тому що кожне місто має властиву тільки йому щільність забудови. Так, на заході України вона дуже висока, в центрі – помірна, а на півдні країни – незначна. Тому рішення про розмір прибудинкової території приймають місцеві органи влади.
ОСББ може оформити прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від прийнятого ним рішення. Однак завжди треба пам’ятати, що у разі продажу житлового чи нежитлового приміщення, частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення в ній приймаються загальними зборами. Вони можуть стосуватися і умов паркування автомобілів, власники яких живуть в сусідніх будинках.
Міф сьомий: мешканці багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески і не брати участь у вирішенні питань щодо його утримання
Рішення проблеми неплатежів в першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він повинен зустрічатися з боржниками і нагадувати їм про фінансові зобов’язання, які вони не виконують. А головне – голова правління об’єднання має щоразу підкреслювати, що усі співвласники зобов’язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.
За загальним правилом, визначеним Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, в одному багатоквартирному будинку може створюватися тільки одне об’єднання. Проте стаття 4 цього ж закону дає можливість власникам квартир і нежитлових приміщень, розташованих у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об’єднання.
У разі створення об’єднання на базі двох або більше багатоквартирних будинків голосування співвласників до нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.
Випадки створення “спільних” ОСББ в Україні не рідкість, хоча і не дуже поширені. Справа в тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, в разі необхідності зібрати загальні збори з числа жителів відразу кількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок, певні рішення вчасно не приймаються і тому існуючі проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.
Всі рішення щодо поточної діяльності об’єднання, в тому числі і питання залучення та використання коштів, приймаються та контролюються його співвласниками. Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі у роботі статутних органів, створених відповідно до законодавства та статуту об’єднання.
У відповідності з Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевагу отримують ті рішення, які підтримує більшість співвласників.
Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об’єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з декількох членів та голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ.
Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках ОСББ співвласники можуть приймати рішення про залучення незалежного аудитора.
Таким чином, співвласники, яким небайдужа доля будинку і робота об’єднання, мають достатньо важелів впливу та контролю за діяльністю голови правління, що виключає випадки присвоєння їм майна і коштів ОСББ.
За матеріалами:
Поділитися новиною
