5857
Нові правила оцінки нерухомості набувають чинності в Україні - тепер довше і дорожче
— Нерухомість
Від першого лютого набувають чинності нові правила оцінки нерухомості для оподаткування – перехідний період закінчився, і тепер жодна угода купівлі-продажу нерухомості не буде оформлена нотаріусом без звіту про оцінку в реєстрі Фонду держмайна.
Впровадити це нововведення намагались вже двічі. Але першого разу весь процес зірвала недостатня кількість сертифікованих фахівців для проведення оцінки, а потім, у листопаді минулого року, постановили залишити ще перехідний період, протягом якого дозволялося використовувати старі оцінки, зроблені до 1 листопада. Але і нові сертифіковані у Фонді держмайна спеціалісти почали свою роботу. Тепер податки на дохід, отриманий від продажу об’єкта нерухомості, і обов’язкові платежі розраховуються тільки із суми цієї оцінки. 0% – якщо продаєте житло не частіше одного разу за три роки, 5% якщо ви продаєте нерухомість, що знаходилася у власності менше трьох років і 15% якщо нерухомість продає іноземець.
Для того, аби провести оцінку нерухомості, тепер потрібно звернутися до сертифікованого оцінювача, надати йому якнайбільше інформації про об’єкт – адресу, кількість квадратних метрів, тип будинку, інфраструктуру поряд, тощо. Навіть те, які будівельні матеріали були використані в будові, чи стан підлоги і стель – може важити. Оцінювач через спеціальну програму проводить розрахунок, порівнює з кількома подібними об’єктами з бази і тоді вже видає кінцеву оцінку. Формально ціна процедури – 300 гривень. Однак, на практиці вона обходиться дорожче.
“Якщо раніше вартість оцінки становила 250-350 грн., то сьогодні реальна вартість становить близько 500 грн.”, – розповів член Ради директорів компанії «ХАН (Харківське агентство нерухомості)» Андрій Правдін. Серед інших мінусів він відмітив, що збільшився і термін проведення оцінки.
“До введення нових правил, кваліфікований, постійно працюючий оцінювач міг виконати оцінку протягом двох годин. Сьогодні ж дотримати такі терміни за визначенням неможливо, оскільки результати оцінки повинні затверджуватися в Києві. Ті фахівці-оцінювачі, до яких ми зверталися, називають терміни виконання оцінки 10-14 днів. Також вони кажуть, що в разі гострої необхідності здатні зробити за день”, – розповів Правдін.
“Я думаю, що в майбутньому вже принципово нічого не зміниться. Може бути, процес виконання оцінки стане швидшим. При цьому треба розуміти, що термін виконання 10-14 днів принциповий тільки для термінових угод. Крім того потрібно враховувати, що оцінка потрібна для вторинного ринку, на якому більшість операцій – обмінні, тобто, людина продає своє житло, додає деяку суму і купує інше. Якщо ж мова йде про покупку на первинному ринку від забудовника в незданому будинку, тоді швидкість виконання оцінки значення не має. А на вторинному ринку термін підготовки угоди або так само становить 10-14 днів, або довше. Тому в збільшенні терміну виконання оцінки нічого критичного я не бачу. Може бути, не завжди зручно, але не настільки критично”, – підсумував експерт, поділившись також і своїми побоюваннями стосовно нової системи.
“Найголовніше побоювання щодо нової системи оцінки полягає в можливості негативного впливу цих нововведень на ринок нерухомості України. Не виключені ризики того, що оцінювачі через відсутність досвіду проведення оцінки за новими методиками отримуватимуть не об’єктивну ринкову вартість об’єкта, а завищену”, – вважає Правдін.
“З подібними випадками ми стикалися і раніше, коли ще оцінювали в БТІ. Наприклад, був продаж квартири у щойно зданій новобудові і оцінювачі за своїми формулами вивели ціну, яка була вище реальної ринкової. Або ще подібна ситуація, тільки в іншому місці: продавався будинок в області, причому навіть далі, ніж у ближньому передмісті. Оцінка БТІ була вище, ніж реальна ціна об’єкта. У подібних ситуаціях проведення повторної оцінки – це додаткові клопоти, час, витрати, і потім яка ймовірність того, що оцінювачі і вдруге перерахують без помилки? Адже вони діють у певних рамках: є формула, є норматив, як розраховувати, і відштовхуються від бази даних. І в такому випадку виходить, що простіше взяти ту оцінку, яка є і заплатити дорожче. Якщо по суті справи, за монопольною методикою проведений розрахунок, що оцінювач може зробити? По суті справи, ці нововведення в тому й полягають, щоб спустити методику, від якої не можна ухилитися”, – підсумував Правдін.
Адвокат Юридичної компанії «Дешунін, Юфест і партнери» Володимир Єніч вважає нові правила дуже жорсткими. “На практиці нові правила оцінки є доволі жорсткими по відношенню до ціни об’єкта, який оцінюється. Вони ускладнюють гру на плюс-мінус, на певне зниження або ж певне підвищення об’єкту оцінки. Не секрет, що часто для того, щоб зменшити податки, відповідну оцінку занижували. І це дозволяло зекономити на податках і дозволяло більш ефективно і швидко продавати якісь об’єкти нерухомості. Або ж більш оперативно домовлятися і віддавати їх в іпотеку. Зараз домовлятися трошки складніше. І ринок нерухомості від цього трохи відчув розчарування”, – розповів Єніч. Але відмітив і позитивні моменти від нововведень.
“Правила тепер дозволяють робити те, що раніше насправді робилось: раніше правила зобов’язували експерта-оцінювача обов’язково виїжджати на об’єкт оцінки. І реально зрозуміло, що якщо вам треба оцінити, скажімо, 20 заводів у Сумській області, а експерт у вас в Києві, ви не будете експерта гнати на ці 20 заводів. Він може на один-два поїхати, але з інших йому надішлють фотографії, де покажуть актуальний стан заводу, і він їх до звіту додасть. Зараз цю процедуру узаконили, не у всіх випадках, але ця схема використовується. Вони легалізували минулу практику”, – зазначив юрист.
Кількість оцінювачів, які були внесені до реєстру за час перехідного періоду змінилась не на багато. “Є насправді багато контор, які ще не внесені в реєстр, і яким чином їх послугами користуються: просто роблять оцінку станом на 30 жовтня, наприклад, тобто заднім числом. Їх можна використовувати. Але іноді деякі нотаріуси бояться цього, але є і такі, що використовують. І ці оцінки також зросли у вартості”, – розповів Єніч. Тобто, фактично вартість оцінки – як за старими правилами, так і зановими – зросла доволі суттєво, і звісно за це платять сторони, які укладають угоду.
Що і казати, підхід до оцінки нерухомості тепер буде дуже далеким від гнучкості і диверсифікованого підходу. Тому перед тим, як проглянути звіт від експерта, краще вдихнути, видихнути і згадати Соломонову мудрість – все проходить, і це теж колись пройде.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
