23553
В Україні вводять нові правила оцінки нерухомості
— Нерухомість
Першого лютого набувають чинності нові правила оцінки нерухомості для оподаткування. Тепер жодна угода купівлі-продажу квартири або будинку не буде оформлена нотаріусом, якщо він не знайде в реєстрі Фонду держмайна звіту про оцінку цього майна, зробленого фахівцем, що пройшов навчання і отримав сертифікат ФДМ.
Ввести це нововведення намагалися минулого році двічі. У серпні з причини мізерної кількості сертифікованих фахівців відклали до листопада, а в листопаді дозволили «перехідний період». Нові оцінки було дозволено робити тільки сертифікованим фахівцям, але при укладанні угод дозволялося використовувати старі оцінки, зроблені до 1 листопада.
1 лютого перехідний період закінчується. Чи вдалося за цей час обкатати систему, з’ясовували «Вести».
НАВІЩО ВОНА ПОТРІБНА?
Відповідно до Податкового кодексу, оподаткуванню підлягає дохід, отриманий від продажу об’єкта нерухомості, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої за оцінну вартість. Тобто саме на оцінну вартість орієнтуються при нарахуванні податків та інших платежів (в пенсійний фонд і при оформленні операції у нотаріуса). Податок на продаж нерухомості платиться з тієї суми, яка більше – продажної ціни або оцінної вартості.
«Раніше свої звіти оцінювачі ніде не фіксували, на відміну від нотаріусів. Більше того, непоодинокими були випадки, коли оцінювач просто знищував звіт після угоди, мотивуючи це вимогою замовника. Як результат – багато не зовсім добросовісних громадян вказували в договорі купівлі-продажу занижену в рази вартість, маючи на руках зроблену під їх диктовку занижену оцінку, і з цих цифр платили мізерні податки. Мені відомий випадок, коли оцінювач вказував для квартири на Лютеранській вартість квадратного метра в 300 грн», – розповів «Вістям» президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. На його думку, ця реформа (обов’язкове ліцензування спеціаліста і включення даних про оцінку в загальнодержавний реєстр) не тільки врятувала професію, а й зробила ринок нерухомості більш цивілізованим.
Як стало відомо «Вістям», за листопад-грудень за новими правилами виконана оцінка близько 13 тисяч об’єктів, результати занесені в загальнодержавний реєстр. Відбувається налагодження програм. «Є дрібні шорсткості, які розкриває практика, вони виправляються по ходу. Наприклад, не було розділу для корпоративних прав, що належать фізособам, – цей розділ до реєстру Фонду держмайна додали», – повідомив нам голова виконкому ВГО Асоціації оцінювачів України Костянтин Черниш (мова – про купівлю нерухомості не тільки фізособами, а й фізособами-підприємцями).
В Україні здійснюється близько 1,5 тисячі угод з нерухомістю щодня. «Дві третини угод вже проходять за новою процедурою, згідно з оцінками, що заносяться до реєстру ФДМ», – розповів «Вістям» президент ВГО «Асоціація фахівців банківської оцінки України» Сергій Фролов.
Реальний ефект від нововведення можна буде бачити не раніше березня. «Якщо аналізувати кожну з угод, ефект вже помітний. Але краще подивимося на податки, перераховані завдяки нововведенню до держбюджету, тоді й будемо говорити про ефективність реформи. Навіть на тлі різкого падіння угод буде зростання», – сказав Черниш.
ЯК БОРОТИСЯ З ПЕРЕПЛАТАМИ
Експерти відзначають, що на ринку вже помічені спроби оцінними фірмами отримати із замовника суми вище обговорених 300 грн.
«Мені скаржилися з Рівного, що там одна з оцінних компаній знайшла спосіб заробити більше грошей: вони завищують результат оцінки. Замовник спочатку отримує на руки перший результат, який порахований за максимумом: оцінюють в 45 тис. у. о. квартиру, яку реально можна продати лише за 40 тис. у. о. Йому доводиться ще раз, а то й двічі-тричі, оплачувати процедуру оцінки в 300 гривень, поки не виходить прийнятний варіант», – розповів «Вістям» віце-президент Ліги експертів України Андрій Гусельніков.
Однак якщо замовник не згоден з результатами оцінки, він може її не прийняти і зажадати коригування. «Оцінка дійсна тільки після підпису замовника», – пояснює Фролов.
Невеликі заминки бувають і у нотаріусів . «Були випадки, коли нотаріуси, звертаючись до реєстру, не бачили виконаної нами оцінки. Доводилося телефонувати до ФДМ, там бачили, що ми внесли до реєстру оцінку, бачили звернення нотаріуса… Наступного дня ці збої в програмі знімалися, і нотаріус міг нарешті оформити угоду», – розповів нам Василь Паламарчук з хмельницької оцінної компанії».
ЯК ЗРОБИТИ ОЦІНКУ
Щоб зробити оцінку по-новому, треба знайти сертифікованого оцінювача на сайті ФДМ. Зараз у списку, який постійно оновлюється, зареєстровано 455 фахівців-оцінювачів в усіх регіонах. Обираєте СОТ (суб’єкт оцінної діяльності), телефонуєте за вказаним у реєстрі Фонду держмайна телефоном і домовляєтеся про візит.
Вартість оцінки в усіх СОТ регулюється ФДМ, зараз вона становить 300 грн.
Отже, ви обрали СОТ і з усіма правовстановлюючими документами, а також копією ідентифікаційного коду та паспорта приходьте до оцінювача. Його робота автоматизована і будується по одній зі спеціальних програм. Комп’ютерні програми допомагають формувати оцінну вартість, виходячи із знайдених фахівцем аналогів. Тому експерти радять якомога більше розповідати про свою квартиру. Важливо все: від місця розташування (центр – околиця) до інфраструктури. Адже зелена зона на карті може бути доглянутим парком або покинутим пустирем, в промзоні може бути склад або шкідливе виробництво. Важливо, чи є поряд поліклініка та дитячий садок, супермаркет, транспортна розв’язка або метро.
У вас обов’язково запитають про тип будинку (сталінська забудова, хрущовка – цегляна або панель, багатоповерхова забудова, старовинна або довоєнна забудова, індивідуальний будинок тощо), матеріали стін і перекриттів, наявність ліфта і домофона, наявність балконів і вбудованих меблів, чи є консьєржка в будинку або квартира підключена до сигналізації, який стан кожної з кімнат (наприклад, паркетна підлога або лінолеум) ті ін.
«Підписуючи договір, замовник вивчає всю інформацію, яка була прийнята з його слів і правовстановлюючих документів, після чого йде платити в банк», – розповіла оцінювач ДП «Ла Лібра» (Одеса) Наталія Сухонос.
Після проведення оплати оцінювач приступає до роботи, розшукуючи аналоги, на основі цін на які і вираховується комп’ютерною програмою оцінна вартість. «На жаль, в нашій країні вартість реальних угод ніде не фіксується, ми змушені працювати з оголошеннями, а наші люди звикли завищувати ціни на свою нерухомість до 30%. Найчастіше працюємо з варіантами з електронних баз, але іноді доводиться звертатися і до газетних оголошеннь. За півтора місяця зробили вже 22 оцінки. З часу оплати на створення оцінки у нас йде 3-4 дні. Є можливість провести коригування результату: торг (може скинути до 20% вартості квартири), стан (від «після ремонту» до «задовільний» – до 10% ціни), поверховість (до 5%)», – розповів «Вістям» Василь Паламарчук з «Хмельницької оцінної компанії».
Завищують вартість не тільки продавці. «Був випадок, коли для переоформлення прав власності довелося проводити оцінку квартири в новобудові. Ціна, виходячи з аналогів на ринку, опинилася на 300 грн за кв. м менше, ніж було оплачено забудовнику!» – говорить Паламарчук.
Враховується в оцінці і людський фактор. Адже проблемний сусід – такий самий понижуючий продажну вартість фактор, як, наприклад, бензоколонка навпроти вікон. «Саме тому оцінна вартість зазвичай нижча від реальної», – пояснює Сергій Фролов.
До набрання чинності нових правил оцінки оцінювач завжди обов’язково виїжджав на місце. «Ми і зараз на прохання замовника іноді виїжджаємо, щоб переконатися, наприклад, що квартира в поганому стані. Хоча й не має такої законодавчої вимоги», – говорить Наталія Сухонос.
Зате, оскільки вимога про особистий огляд на місцевості знята, сертифікований фахівець на прохання замовника може оцінювати нерухомість в будь-якому регіоні. Наприклад, побажавши продати квартиру в Запоріжжі і маючи на руках правовстановлюючі документи, господар може замовити її оцінку де завгодно: хоч в Сімферополі, хоч у Львові, хоч у столиці.
На руки готову оцінку ви отримаєте протягом двох тижнів. «Буває, встигаємо і швидше, все залежить від завантаженості оцінювача», – говорить Сухонос. Дійсний одержаний вами документ протягом півроку. «Термін дії податкової оцінки для цілей купівлі-продажу, обміну – шість місяців. У реєстрі ФДМ вони будуть зберігатися протягом року, потім архівувати. Для угод дарування/вступу в права спадкування оцінка також необхідна, проте виконувати її мають право і ті, хто пройшов стандартну підготовку раніше», – сказав нам голова виконкому ВГО Асоціації оцінювачів України Костянтин Черниш. Тобто якщо ви не встигнете протягом півроку завершити угоду, вам доведеться замовляти нову оцінку.
ПЕРЕЛІК ДОКУМЕНТІВ ДЛЯ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ КВАРТИРИ
Свідоцтво на право власності або інший правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, рішення суду, договір задоволення прав іпотекоутримувача, договір дарування, інше)
Технічний паспорт БТІ
Паспорт та ідентифікаційний код
Відомості про наявність обтяжень, включаючи обтяження заставою або борговими зобов’язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів (за наявності)
Фотографії нерухомості (за бажання замовника)
Технічний паспорт БТІ
Паспорт та ідентифікаційний код
Відомості про наявність обтяжень, включаючи обтяження заставою або борговими зобов’язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів (за наявності)
Фотографії нерухомості (за бажання замовника)
СКІЛЬКИ ПЛАТИМО ПОДАТКІВ
0% – якщо продаєте житло не частіше одного разу за три роки
5% – якщо ви продаєте нерухомість (навіть незавершене будівництво), що знаходилася у вашій власності менше трьох років
15% – якщо нерухомість продає іноземець
На тему В Україні стане вигідно мінятися квартирами
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
_Продажа Зірвалася через оцінку -
«Мій батько давно збирався продати квартиру в Вінниці, родичі забирають його жити до себе. Але як людина літня сам в тонкощах нової оцінки не розібрався, а рідних про те, що все зараз не так, як раніше, слухати не став. Зате покупця вигідного знайшов. Але в підсумку угода зірвалася, оскільки людині житло було потрібно терміново, а на проведення оцінки було потрібно декілька днів. Тепер тато просить йому допомогти і не відмахується від порад», – повідав нам Віталій Гриневич (Жмеринка).
У Реєстрі «застрягає» перша оцінка
«Оціночна вартість квартири виявилася вища за реальну ціну продажу моєї двушки». Зрозуміла, що доведеться сплатити податки із завищеної оцінної вартості. Але не одразу: спочатку оплатила нову оцінку в іншого фахівця. Та виявилася трохи менше. Але виникли проблеми з єдиним реєстром. Мені пояснили, що там автоматично прописаний результат першої оцінки. Вирішила заощадити нерви, не стала нічого заперечувати, все, що потрібно, сплатила і продала квартиру», – говорить Світлана Токар (Одеса).
Гроші не повернуть, навіть якщо з оцінкою не згоден
«Пройшов оцінку по телефону. Отримав висновок і був в шоці, коли побачив, яка аналогічна нерухомість використовувалася при оцінці! Це житло зовсім іншого рівня, ніж моя хрущовка на околиці. Спробував оскаржити вказану вартість, але грошей за оцінку не повернули. Пояснили, що критерії для оцінки пропонує комп’ютерна програма. І якщо я не згоден, можу замовити і оплатити нову оцінку, але попередили, що результат напевно буде таким самим», – розповів Петро Дерев’янко (Кіровоград).
Оксана Гришина
За матеріалами: Вісті
Поділитися новиною
