6770
Іпотека проти депозиту - що сьогодні вигідніше
— Нерухомість
Це питання останнім часом цікавить все більшу кількість українців: брати кредит або збирати?
Новини про зростання – нехай і дуже невелике – реальних ставок за іпотечними кредитами в черговий раз змусили задуматися: а чи є взагалі сенс у цьому самому іпотечному кредитуванні? Ще в докризові часи за кредити агітували дуже просто: ти все одно платиш за орендовану квартиру, а так будеш платити за свою, яка до того ж ще й дорожчає. Довести економічну ефективність подібного рішення можна було простими розрахунками. Але коли житло перестало швидко дорожчати, ці розрахунки стали не настільки переконливими. Тепер все частіше можна почути думку, що жити в зйомній квартирі і паралельно збирати гроші на власне житло куди вигідніше, ніж зв’язуватися з іпотекою. Ми вирішили з’ясувати, яка стратегія краще – брати кредит або збирати гроші?
Покласти на депозит
Тепер подивимося, що буде, якщо ці сім’ї вирішать почекати з кредитом і поживуть поки в зйомнних квартирах, поклавши накопичені на житло гроші на банківський депозит хоча б під 18% річних. У результаті навіть без реінвестування одержуваних відсотків перша сім’я за 10 років отримає ще 216 тис. грн, а через 13 буде мати всі 280. Через ті ж 13 років повністю накопичить на квартиру і друга сім’я. І це ще не все. Адже гроші, нараховані як відсотки за депозитом, теж можна класти на депозит. У цьому випадку перша сім’я вже через 5 років буде мати на рахунку понад 274 тис. грн, а ще через рік – 324 тис. Точно так само і друга за цей час накопичить повну суму для покупки квартири.
За більш ніж пристойну однокімнатну квартиру в Києві перша сім’я платить 4,5 тис. грн на місяць (можна знайти і дешевше, але не будемо дріб’язковими) – менше, ніж довелося б платити по кредиту. За 5 років витрати на оренду складуть 270 тис. грн. Різницю між гіпотетичної платою за кредит і орендою можна додати до накопичених за 5 років 274 тис., щоб вистачило на квартиру.
Друга сім’я за двокімнатну платитиме нехай навіть 5500 грн, «економлячи» таким чином, порівняно з платежами за кредитом, 2,6-3,6 тис. грн на місяць. Ці гроші можна в свою чергу класти на депозит (не жарт, до 43 тис. грн доходу на рік!), Ще більше наближаючи момент накопичення потрібної суми. Простіше кажучи, після першого року у неї на рахунку може бути вже 255,4 тис. грн (180 тис. вкладу + 32,4 тис. від відсотків + 43 тис. зекономлених на невзятті кредиту). Якщо їх покласти на депозит під ті ж 18%, через рік на рахунку буде вже 344,4 тис. – і так далі. У підсумку шукані 600 тис. на квартиру набираються менш ніж за 4,5 роки.
Зрозуміло, що ні орендна плата, ні банківські ставки, ні вартість житла не зобов’язані залишатися незмінними декілька років. Легше визначитися з вартістю житла – серйозних передумов для його помітного подорожчання не видно. «Швидше за все, ціни й далі будуть знаходитися приблизно на нинішньому рівні. У людей просто немає грошей, щоб реально збільшити попит», – говорить директор ріелторської компанії «Золоті ворота» Олексій Холмецький. Те ж можна сказати і про орендні ставки. «Зараз спостерігається щось на зразок балансу пропозиції на ринку і платоспроможності орендарів, – говорить Руслан Безуглий. – Важко уявити, що могло б його сильно зрушити в ту чи іншу сторону». Як стверджує Холмецький, поки не почне дорожчати житло, орендні ставки різко вгору не підуть. Ставки за депозитами і іпотеці будуть обов’язково йти вниз. Просто тому, що і ті, й інші у нас сильно завищені. Але йти вниз вони будуть, швидше за все, приблизно в однаковому темпі. У будь-якому випадку, якщо коли-небудь ставки по іпотеці знизяться до прийнятного рівня, накопичені на депозиті гроші завжди можна буде використовувати в якості першого внеску.
Оформити іпотеку
Розглянемо як приклад дві гіпотетичні українські родини. Перша живе в орендованій однокімнатній квартирі, але мріє коли-небудь перебратися у власну. Сім’я збирається купити “одиничку” за 400 тис. грн. З цієї суми 120 тис. (або 30% початкового внеску) у них є, залишилося вибрати банк і визначитися з терміном кредиту.
Припустимо, розглядаються два варіанти: 10 і 20 років. Підрахуємо, якими будуть виплати при кожному з них при ефективній ставці кредитування 20% (по меншій отримати кредит дуже складно).
Отже, за допомогою кредитного калькулятора з’ясовується, що при сумі кредиту 280 тис. грн на 10 років і ануїтетною схемою виплат (рівними платежами) їм доведеться щомісяця платити 5410 грн. При цьому сума переплати по кредиту складе 369,34 тис. грн, якої, по суті, вистачить ще на одну квартиру.
Якщо сім’я візьме ту ж суму на 20 років, то на місяць буде платити трохи менше – 4760 грн, зате переплата вийде куди соліднішою – вже 861,61 тис. грн, яких вистачить на дві такі ж квартири з лишком.
Друга сім’я встигла накопичити 180 тис. грн і тепер мріє про двокімнатну квартиру за 600 тис. Вони точно так само стоять перед вибором, на який термін брати кредит – 10 або 20 років. У першому випадку щомісячний платіж складе 8120 грн, а переплата – 554,01 тис. грн. У другому – 7140 грн і 1292,42 тис. грн відповідно.
Ці розрахунки, звичайно, відлякують потенційних покупців житла. «Ставки за іпотечними кредитами просто шалено високі», – кажуть ріелтори. А на запитання, хто ж на таких умовах бере кредити, директор АН “Український Дім” Руслан Безуглий відповідає: «Так їх і не беруть. Якщо угоди по кредитах і є, то укладають їх ті, хто за допомогою кредиту добирає невелику відсутню частину вартості квартири».
Вибір
Придивляючись до якогось фонду, гарненько перевірте його прибутковість. Погано, що у наших фондів немає великої історії – вони почали розвиватися лише з 2004 року. Хоча за ці дев’ять років нашу економіку трясло по-різному, так що слід звернути увагу на те, які фонди справлялися з кризами краще за інших. Наприклад, багато ПФ торік постраждали від різкого падіння українських біржових індексів. Схоже, що вони не передбачили можливість такого повороту на фондовому ринку і перевантажили свій портфель корпоративними паперами. Інші ж фонди цю неприємність пережили відносно благополучно. Але це ще не означає, що друга стратегія надійніше – можливо, ці фонди просто не приділяли достатньо уваги вкладенням в акції. Адже при іншому розвитку подій на фінансових ринках результати цих фондів могли б виявитися протилежними. Тому не варто орієнтуватися тільки на результати за один рік. Але якщо фонд залишається в плюсах «за будь-якої погоди» – це вже привід познайомитися з його роботою ближче. Ще один важливий показник – обсяг активів ПФ. Чим він більший, тим фонд стійкіше і має більше можливостей заробляти гроші. За європейськими мірками обсяг активів повинен обчислюватися десятками мільярдів доларів. У нас же, за даними Нацкомфінпослуг, всі НПФ разом узяті на кінець минулого року мали активи на суму 1,66 млрд грн.
Ряполов Костянтин
За матеріалами: Сьогодні
Поділитися новиною
