8080
Нерухомість за кордоном: де і як вигідніше купувати?
— Нерухомість
Буквально днями з'явилися новини про те, що в деяких країнах стало простіше і вигідніше купити нерухомість. Так, в Афінах можна купити житло за істотно нижчою ціною. В афінському районі Панграті зараз можна купити квартиру площею 80 м2 по 1,5 тис. евро/м2. У свою чергу, Кабінет міністрів Туреччини затвердив нові списки країн, громадянам яких можна купувати нерухомість на Чорноморському узбережжі країни. Росіянам та українцям тепер дозволено купувати в Туреччині незабудовані земельні ділянки, в тому числі і сільськогосподарського призначення. Але з іншого боку росіяни та українці втратили можливість купувати будь-яку нерухомість на Чорноморському узбережжі Туреччини.
Ми вирішили подивитися ціни на нерухомість за кордоном, щоб кожен міг для себе з'ясувати, де йому вигідніше жити, якщо життя в нашій країні не склалося, або просто хочеться змін.
Греція
За даними сайту Мітропа Юкрейн, нерухомість в тих районах Греції, які визначені як прикордонні зони, що мають велике стратегічне значення, може бути придбана у власність тільки після отримання офіційного дозволу.
Крім того, існують деякі обмеження, що стосуються придбання та використання нерухомості, які застосовуються стосовно і грецьких, і іноземних громадян (стосуються лісових масивів, природних заповідників, археологічних пам'яток тощо), про які можна дізнатися у адвоката.
Отже, для купівлі нерухомості необхідно подати до податкового органу заяву і отримати реєстраційний податковий номер (AFМ). Після укладення договору покупець повинен сплатити податок на придбання нерухомості (9-11% гот. вартості об'єкта). Договір купівлі-продажу та документи про передачу нерухомості повинні бути підписані у нотаріуса, і ним завірені (2% від вартості об'єкта). Необхідно зареєструвати договір купівлі-продажу в Реєстрі нерухомості або Земельному кадастрі, тільки після цього до покупця переходить право власності (0,5% від вартості об'єкта).
За даними сайту RealNet, таунхаус площею 70 м2 в Центральній Македонії (Халкідікі) обійдеться в 100 тисяч євро. На сайті Meget є пропозиція з продажу квартир в таунхаусі на Криті, площею 40 м2 з двома спальнями. Ціна питання - 100 тисяч євро.
Болгарія
За даними сайту Віател, іноземець має право на купівлю нерухомості в Болгарії без земельної ділянки. При оформленні угоди достатньо закордонного паспорта. Для придбання землі необхідно зареєструвати фірму в Болгарії. Іноземці-власники квартир мають ті ж права, що і болгари, включаючи право надання житла внайми.
Оформлення купівлі нерухомості здійснюється зазвичай в три етапи:
а) Після вибору об'єкта купівлі оплачується сума резервації (1500-2000 євро). Апартаменти знімаються з продажу. Ціна покупки фіксується і надалі не підвищується.
б) Протягом 2-3 тижнів після резервації апартаменту укладається Попередній договір купівлі-продажу. В ньому обумовлюються істотні умови, які пізніше переносяться в остаточний договір - Нотаріальний акт, а саме: докладний опис об'єкта нерухомості, що купується в Болгарії, для споруджуваного житла - термін здачі об'єкта в експлуатацію, ціна, умови і терміни оплати. При підписанні Попереднього договору виплачується 20-30% від вартості купленого об'єкта.
в) У термін, обумовлений Попереднім договором, сторони укладають Договір у формі Нотаріального акту, який і є документом на власність. До моменту підписання Нотаріального акту всі розрахунки між сторонами повинні бути здійснені.
Нотаріальний акт про передачу власності і посвідчення права власності на нерухоме майно оформляється у нотаріуса. Після підписання документа продавцем і покупцем і завірення їх підписів нотаріус представляє Нотаріальний акт в районний суд. Суддя вносить зміну по об'єкту в державний регістр нерухомого майна. Відмітка про вписування робиться і в самому нотаріальному акті. Перед здійсненням операції нотаріусу подається посвідчення (виписка) з того ж регістра про відсутність "тягарів" об'єкта, тобто про його "чистоту". У посвідченні відбивається наявність іпотеки об'єкта, права на користування об'єктом третіми особами, заборона на продаж, відкриті судові справи і т.п.
При здійсненні операцій в переважній більшості фігурують дві цифри - податкова оцінка нерухомості - це ціна, яка вказується в документах по угоді (зазвичай вона становить 50% від реальної ціни угоди) і реальна ціна угоди, по якій проводяться фактичні розрахунки. Базою при оподаткуванні вважається податкова оцінка нерухомості.
Виходячи з податкової оцінки, визначаються розмір держмита на угоду і нотаріальні такси. В цілому вони становлять близько 3% від вартості, зазначеної в Нотаріальному акті.
Приклад. Податкова оцінка об'єкту нерухомості - 100 тисяч лев
Держ.мито - 111 лев
Податок - 2000 лев
Нотаріальна такса - 418,50 лев
Разом: 2529,5 лев
1 євро = 1,95 лев.
Володіння нерухомістю в Болгарії не дає право безвізового в'їзду в країну і не є підставою для отримання посвідки на проживання. Але наявність власного апартаменту (адреси) в Болгарії дає право на отримання річної багаторазової візи для власника і всіх членів його сім'ї. Максимальний термін перебування за такою візою - 90 днів.
Ціна квадратного метра в комплексі "Шато Ахелой", недалеко від Старого Несебра і Сонячного Берега, які є одним з п'яти топ-курортів Болгарії, становить 490 EUR. На вибір - студії, апартаменти з однією спальнею і апартаменти з двома спальнями.
Студія в новому комплексі "Panorama Bay 2", розташованому приблизно в 200 м від берега, між Св. Власом і курортним комплексом Сонячний Берег, обійдеться в 25 000 EUR (552 EUR/м2). Площа студії - 45,30 м2.
Є й дорожчі пропозиції. 2-кімнатна квартира мебльована на першій лінії моря в Несебрі площею 65,65 м2 з підсобним приміщенням в гаражі 4,60 м2 обійдеться в 115 тисяч EUR.
Іспанія
Сайт "Нерухомість в Іспанії" розповідає про те, як відбувається процес купівлі нерухомості. Спершу укладається попередній контракт на купівлю житла і його резерв. При підписанні контракту оплачується завдаток (близько 3000 євро, він не повертається), який враховується у вартість покупки і дозволяє зняти вибраний об'єкт з продажу.
Далі йде операція відкриття рахунку в іспанському банку, яка займає близько години і виконується безкоштовно. З цього рахунку в майбутньому будуть оплачуватися податки і комунальні платежі, які автоматично будуть зніматися з рахунку відповідно до платіжних доручень відповідних органів. Звіт про кожну здійснену операцію буде приходити поштою та/або по інтернету. Оплата придбаного об'єкта нерухомості також буде здійснюватися з банківського рахунку. Тому до підписання угоди у нотаріуса необхідно покласти на рахунок відповідну суму.
Після цього - найскладніша операція - отримання ідентифікаційного номера NIE. Для запиту NIE кожен повнолітній покупець нерухомості в Іспанії повинен надати у відділення поліції у справах іноземців такі документи:
Оригінал і копію закордонного паспорта з чинною шенгенською візою і прикордонним штампом в'їзду в Іспанію (штамп інших країн, що входять в Шенгенську угоду, не годиться).
Дві фотографії 3х4.
Оригінал і копія зворотних квитків на літак.
Оригінал і копія контракту на придбання нерухомості в Іспанії.
Квитанція про сплату першого внеску за придбану нерухомість.
Два примірники заповненої і власноруч підписаної заяви.
При подачі запиту на отримання NIE за дорученням зворотний квиток не потрібен. Але потрібна довіреність, а копія закордонного паспорта (тільки першої його сторінки) і підпис на заяві мають бути завірені в консульстві Іспанії в Україні.
Термін отримання NIE може варіюватися від декількох днів до двох місяців залежно від міста Іспанії, де запитується (запит можливий тільки там, де купується нерухомість). Збір за видачу NIE дорівнює 16,01 євро. Без NIE неможлива купівля нерухомості, відкриття фірми і придбання автомобіля.
Після отримання NIE всі потрібні для оформлення купчої документи відправляються в нотаріальну контору. При підписанні купчої крім нотаріуса присутні продавець (або його довірена особа), покупець (або його довірена особа), а в разі придбання нерухомості в кредит - уповноважений представник іспанського банку. Купча складається іспанською мовою. Безпосередньо перед підписанням купчої в нотаріальній конторі покупець повинен повністю розплатитися з продавцем, а форма і дата оплати заноситься в купчу. Як тільки купча підписана усіма зацікавленими сторонами, настає право володіння і розпорядження нерухомістю.
Продавець нерухомості після підписання купчої передає новому власнику:
Ордер на право експлуатації даного об'єкта нерухомості;
Документ на укладення (у випадку купівлі первинного житла) або переоформлення (у разі купівлі житла на вторинному ринку) контрактів на комунальні послуги;
Всі ключі від нерухомості.
Також варто пам'ятати про оформлення прав власності на нерухомість. Покупець оплачує витрати з передачі прав власності: ПДВ (8% від вартості покупки), інші податки і збори, що в сукупності становлять близько 4% від вартості покупки. Ці платежі необхідно здійснити протягом декількох днів після підписання купчої.
В день підписання покупець отримує на руки нотаріальну копію купчої, а якщо купівля відбувається із залученням іпотечного кредиту, то і іпотечний договір (іноді ці два документи об'єднують в один). Далі нотаріус направляє ці документи в Держрегістр власності Іспанії, реєстрація в якому займає до трьох місяців. Після проходження реєстрації покупець отримує на руки оригінал купчої, який разом з випискою з реєстру є підставою для отримання річної шенгенської мультивізи власником нерухомості і членами його сім'ї. Далі служба післяпродажного обслуговування переоформляє на ім'я покупця контракти на комунальні платежі і виплату податку на нерухомість.
Тепер про ціни. Апартаменти в Торрев’єсі на узбережжі Коста Бланка з 1-ю та 2-ма спальнями, різної площі та планування, коштують від 55 до 80 тисяч євро. Квартири продаються з обладнаною кухнею і ванною кімнатою.
Ціна на квартиру 68 м2 з 2 спальнями і 2 ванними в житловому комплексі в Оропеса дель Мар - 69,900 євро. У вартість включено місце в паркінгу.
Апартаменти в Барселоні на узбережжі Коста Брава площею 45 м2 з 1 спальнею і 1 ванною обійдуться в 129 тисяч євро.
США
За даними Dec-Property іноземець (фізична або юридична особа) може придбати у власність нерухомість на всій території США. Тільки в Оклахомі існує заборона на купівлю іноземцями землі, але можна купувати квартири в кондомініумах.
Для купівлі нерухомості треба мати рахунок в американському банку, оскільки більша частина розрахунків здійснюється через банк (причому гроші повинні там пролежати не менше місяця). Для цього покупцеві треба приїхати особисто. Це обов'язкова вимога для купівлі будинку в кредит. Якщо будинок купуєте без кредиту, наявність рахунку в американському банку не обов'язкова.
Придбання нерухомості проходить кілька етапів. Перший - вибір агента з нерухомості та підписання з ним договору. Агент повинен мати ліцензію в тому штаті, де знаходиться нерухомість, що купується. Другий етап - переговори і підписання договору про наміри. Якщо досягнута попередня домовленість (будинок і ціна влаштовують), то підписується договір про наміри, і вноситься депозит в розмірі 1-5% від ціни покупки, який повернеться в разі розірвання договору про наміри і піде продавцеві в разі здійснення операції. Після цього покупець протягом 17 днів проводить експертизу будинку і отримує підтвердження отримання кредиту (якщо це необхідно). Якщо є намір придбати нерухомість в кредит, оптимальним буде вважатися наявність попередньої згоди банку про його надання.
Третій етап - відкриття Escrow (спеціального рахунку), вивчення і підготовка всіх відповідних документів. Складання договору купівлі-продажу зазвичай відбувається після всіх інспекцій (оскільки вони можуть істотно впливати на вартість будинку). Якщо об'єкт купується в кредит, то на проведенні всіх необхідних інспекцій буде наполягати банк, якщо готівкою - то це справа власника. Договір містить імена сторін, докладний опис об'єкта, дані про винагороду продавця.
Завершення операції. Коли контракт купівлі-продажу підписаний і аванси внесені, банк направляє оцінювача для визначення обґрунтованості продажної ціни об'єкта. Якщо перевірка пройшла успішно, покупець отримує від банку документ (Commitment Letter), що підтверджує згоду видати йому конкретну суму у вигляді іпотечного кредиту на конкретний об'єкт нерухомості. Це може зайняти деякий час. Оптимальною є ситуація, коли в покупця є попередня домовленість з банком, що підтверджує готовність банку видати іпотечний кредит. Після цього всі документи передають адвокату, якого наймає банк для завершення угоди.
Завершення процесу придбання - оформлення settlement statement. Потім здійснюють офіційне закриття угоди - обов'язково в присутності нотаріуса. Відбувається передача грошей і ключів від житла. Угода повинна бути зареєстрована в той же день в спеціальному районному відділі реєстрації. Право власності на житло підтверджується свідоцтвом про право власності (Title).
В цілому, витрати покупця становлять 1,05% -2,20%, тобто сума може коливатися від $1,500 до $3,500 (в залежності від конкретної ситуації). Витрати продавця складають 6,51% -9%.
Отже, ціни. За даними сайту 1-property.ru, таунхаус в Майамі за ціною 502 євро за м2 загальною площею 153 м2 обійдеться в 99 тисяч доларів. Апартаменти в Майамі площею 90 м2 з двома спальнями, двома ванними і одним паркувальним місцем обійдеться в 85 тисяч доларів.
Ось такі ціни на нерухомість за кордоном показав попередній пошук. Вигідніше це, ніж в Україні? Питання ж не тільки у вартості, а й у рівні зарплат, пенсій, цін тощо. Тож перед тим як спокушатися на таку нерухомість, потрібно оцінити всі ризики.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
