4948
"Доступне житло": дії влади схожі на погану казку
— Нерухомість
Інформприводом для цього матеріалу став круглий стіл на тему "Доступного житла" і всіх процесів, з ним пов'язаних. Серед запрошених до дискусії спікерів були представники Мінрегіонбуду, НБУ, "Ощадбанку", і деяких комерційних банків. Головне враження від того, що відбувається - в процесі виступу спікерів здалося, що деякі не до кінця розуміють, як повинна працювати система іпотечного кредитування, і що взагалі потрібно робити, щоб люди змогли отримувати "доступне житло". Але про все по порядку.
Наскільки українці готові до іпотеки
Про те, які взагалі програми з надання доступного житла діють на українському ринку, розповів директор департаменту державних програм і розвитку житлового будівництва Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Олександр Непомнящий .
Одна з програм - будівництво на селі, але, на жаль, на цю програму виділяються незначні ресурси (цього і минулого року - всього 55 млн грн), хоча ця програма дає можливість забезпечити досить велику кількість сімей, оскільки сума кредитів невелика (20-200 тис. грн на сім'ю). Крім того, діє програма кредитування будівництва житла для молоді під 3%. На ці цілі виділено 94 млн. І працює програма "30 на 70" - людина платить 70%, а держава компенсує їй 30% вартості квартири. На цю програму передбачається освоїти 600-650 млн грн.
Що стосується нової програми "Доступне житло", він зазначив, що, зараз в програмі можуть брати участь тільки малогабаритні квартири, максимальна площа яких не перевищує 72,5 кв.м.
"У нас, як правило, квартири всі значно більші. Тому є питання про можливість участі житла в цій програмі. Доступне житло - це те, яке людина може отримати за підтримки держави, саме вона створює умови. Новий механізм пропонує іпотечне кредитування на 15 років, протягом яких 3% платить людина, 17% - держава. На сьогодні укладено вже 40 договорів, оскільки програма тільки-тільки почала діяти. Створено повністю всі умови для ефективної роботи програми. Залишається тільки чекати на дії з боку людей, які повинні прийняти рішення. Сьогодні близько 6 тисяч осіб сказали про те, що вони хотіли б брати участь в програмі. Частина з них пішла збирати документи, частина з них, напевно, не повернеться, частина буде думати, якась частина може не пройти за критеріями банків. Ну, а ті, хто захоче - у них є можливість придбати ті квартири, які виставлені сьогодні в програму, а їх близько 4 тисяч", - зазначив Непомнящий.
Важливий момент, який зазначив чиновник - зараз важливо знайти баланс дешевого та енергоефективного житла. Зовсім дешеве житло не може бути енергоефективним.
"Адже ми сьогодні не говоримо про те, що отримавши житло, придбавши його через іпотеку або просто на ринку, ми не запитуємо: "А скільки буде коштувати експлуатація житла?". Ми не замислюємося. Ми всі хочемо, з одного боку, більшу кількість квадратних метрів, дешевше, а яким воно буде в експлуатації? Де той баланс у вартості при будівництві та у вартості при експлуатації - ми його сьогодні намагаємося знайти. І це досить непросто", - зазначив він.
На запитання, чи не логічніше було б створити одну загальну програму з надання доступного житла, замість тих, що існують сьогодні, Непомнящий відповів, що в програм є істотні відмінності. Сьогодні, приміром, найближча до програми іпотеки - "30 на 70". Але та програма розрахована на більш забезпечених людей, в яких є можливість оплатити 70%, отримати субсидію 30% і на цьому поставити крапку. Програма молодіжного кредитування під 3% річних - там досить серйозні пільги. При народженні однієї дитини держава дозволяє не виплачувати відсотки. При народженні другої дитини держава дозволяє не виплачувати 25% в межах кредиту, а при народженні третьої - 50%. Нові ж іпотечні програми не передбачають жодних пільг.
"У нас зараз запитують: "А скажіть, будь ласка, якщо в цій програмі бере участь інвалід першої групи - він має право на пільги?" Ні. Він має право на отримання безкоштовного житла? Так. Виходячи на ринок придбання житла за кожною програмою складно ефективно купувати його за розумною ціною. Тому мені здається, що потрібна спільна програма, а в ній кожна група населення повинна мати окремі позиції", - зазначив чиновник.
У свою чергу, заступник голови правління АТ "Ощадбанк" Антон Тютюн зазначив, що для ефективної роботи потрібен час. Люди повинні звикнути до того, що є такі умови на отримання житла, повинні зіставити свої можливості з ними. Зараз основне питання, яке в "Ощадбанку" чують від клієнтів - вони не впевнені, що компенсація буде закладена на кілька років. Саме тому Мінрегіон вже розробив зміни до законодавства, і у Верховній Раді вже лежить пакет змін, які зроблять цей сегмент захищеним.
Про те, що українці побоюються брати кредити через можливу некомпенсацію, а також через те, що не зможуть їх обслуговувати, сказала і заступник голови правління АБ "Укргазбанк" Олена Дмитрієва . За її словами, за минулий рік банк видав іпотечних кредитів в 5 разів менше, ніж в 2008 році. Це говорить про те, що ринок далеко не повернувся на докризові показники. "Програма, яка сприяє здешевленню, цікава банкам, тому що у них з'являються нові клієнти. Це вчителі, військовослужбовці, лікарі - ті люди, які обслуговують свої зобов'язання. Мінус - в першу чергу те, що іпотека передбачає тривалий ресурс, а у нас, як і в інших банків, його немає. 15 років - це тривалий термін, навіть з урахуванням того, що життя іпотечного кредиту триває в два рази менше. Тому виникають ризики ліквідності".
Однак, постанова щодо "доступного житла" працює, і вже зараз видаються кредити, запевнила Дмитрієва. Але основна проблема, яка залишається - не скрізь є квартири на вибір. Ще одна проблема - внесок. Дуже часто люди приходять, цікавляться, дають пакет документ на розгляд, але потім кажуть, що виплачувати 25% для них - складно", - зазначила заступник голови правління АБ "Укргазбанк".
У що обходиться іпотека банкам
За словами Дмитрієвої, зараз банк за програмою отримує 16%, хоча для вторинного ринку має бути 17,5%. Банки сподіваються, що компенсувати недоотриманий дохід можна буде за рахунок того, що кредити будуть виплачувати добросовісні платники. Програма не збиткова, але прибуток, за її словами, банки практично не отримують.
У свою чергу, голова правління Агентства з рефінансування житлових кредитів Сергій Волков заявив, що банки не можуть кредитувати за відсотками, які нижчі, ніж є на депозитах. "Рефінансувати подібні операції за рахунок депозитів, які залучаються максимум до року, банки не можуть. Основним інструментом є іпотечна облігація, облігація з твердим податком - іпотечним кредитом. Заміщуючи депозити в системи фінансування новими інструментами, банки вирішують проблему так званих гепів, розривів у термінах розміщення", - пояснив Волков.
У свою чергу, директор Департаменту з управління валютним резервом та здійснення операцій на відкритому ринку НБУ Олександр Дубихвіст зазначив, що питання розширення лінійки додаткових інструментів Нацбанком розглядається. За його словами, іпотечні облігації випускаються з додатковим забезпеченням.
"Як правило, корпоративні облігації випускаються емітентом як банківський кредит, тобто у разі непогашення йдуть стягнення в суді. Це звичайна процедура. Іпотечні облігації забезпечені повним іпотечним кредитом. Навіть якщо боржник став банкрутом, то власник облігації має право стягнення на цей пул іпотеки", - зазначив Дубихвіст.
На питання, чи не хоче НБУ допомогти банкам рефінансуванням, Дубихвіст зазначив:
"Сьогодні працюють механізми рефінансування під заставу державних цінних паперів. Ці інструменти спрямовані на закриття короткострокових розривів у ліквідності банків... Це нормальний монетарний механізм кредитування економіки, інших механізмів зараз не існує і НБУ не планує їх впровадження", - сказав він.
Ще один важливий посил, сказаний представником НБУ - в Україні досить вільних коштів, так, за даними НБУ, на руках у населення знаходиться близько 190 млрд грн, а в банків теж є гроші. Так що, як здається, перспективи іпотечного кредитування в Україні не повинні бути сумними.
Як вже було сказано на початку статті, коментарі представників структур, відповідальних за соціальну ініціативу президента, місцями дуже відрізнялися один від одного. І чомусь після них залишилося враження, що вони, кожен на свій лад, розповідали казку ... про Лебедя, Щуку і Рака.
Олексевич Марія
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
