2219
І все-таки вона крутиться
— Аграрний ринок
Президент України Віктор Янукович підписав схвалений парламентом Закон "Про державний земельний кадастр". Передбачається, що кадастр запрацює 1 січня 2012 року. Хоча в Держагентстві із земельних ресурсів відзначають, що на його повну комплектацію знадобиться кілька років.
Повноцінне ж функціонування ринку чорноземів має стартувати після схвалення закону "Про ринок землі". Уряд вже подав відповідний законопроект до Верховної Ради. У попередній редакції документа було передбачено, що його розділ, що стосується обігу землі сільгосппризначення, повинен набути чинності з 1 січня 2013 року. У наступній редакції ця норма відсутня. За словами спікера ВР Володимира Литвина, документ буде включений до порядку денного найближчого засідання парламенту після канікул. Очевидно, дату зняття мораторію на продаж земель сільгосппризначення депутати будуть визначати виходячи з настроїв електорату.
На кордоні хмари ходять похмуро
Відповідно до схваленого закону, кадастр повинен містити повну інформацію про всі земельні ділянки в Україні. Він являє собою електронну автоматизовану систему, в якій зберігатимуться дані про кадастровий номер ділянки, місце її розміщення, опис меж, дані про площі, якісний стан земель, цільове призначення, інформація про обмеження у використанні земель та ін. За словами глави Держагентства земельних ресурсів Сергія Тимченка, запуск системи заплановано на кінець осені 2011 року. Однак на цій стадії вона буде містити дані лише про власників землі і кордони всіх ділянок. Для наповнення бази, на думку чиновника, знадобиться два-три роки.
Зазначимо, що Держагентству належить титанічна праця. Щоб провести повну інвентаризацію земельних наділів, встановити їх реальні межі і визначити законних власників, за короткий час необхідно докласти чимало зусиль. Тотальна корупція в земельній сфері призвела до того, що сьогодні в окремих випадках вже практично неможливо встановити, кому і в якому обсязі належить ділянка, який з декількох актів на одну й ту ж землю справжній і т. д. Крім того, сьогоднішня база Держагентства, за деякими даними, містить інформацію лише про 70% земельних ділянок.
Тому можна прогнозувати, що на першому етапі функціонування електронної системи до неї буде чимало претензій. Зате, згідно з законом, з 1 січня 2013 року електронна система кадастру повинна з'явитися в інтернеті. І, як обіцяють чиновники, кожен громадянин зможе зі звичайного комп'ютера побачити власну ділянку чи отримати іншу інформацію про землю на офіційному сайті Держземагентства.
Разом з тим з 2013 року будуть скасовані державні акти на землю. Їх замінить виписка з кадастру. Але права на земельну ділянку повинні бути підтверджені свідоцтвом органів юстиції. Тобто право власності на конкретну ділянку тепер буде гарантувати Мін'юст, а вже фактичні його межі визначить Держземагентство. У такому випадку рейдери не зможуть через земельних чиновників заволодіти чужою ділянкою. Але наврят чи зможуть, скажімо, розширити межі власної і зменшити наділ сусіда.
Така система вимагає особливих підходів до роботи державних кадастрових реєстраторів. Адже крім них ніхто не має права втручатися в кадастр. Щоб запобігти впливу сторонніх осіб на реєстраторів, закон забороняє "втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян чи їх об'єднань у діяльність державного кадастрового реєстратора, пов'язану із здійсненням державної реєстрації земельних ділянок".
Але в коаліції "Прозора земля" вважають такі обмеження не зовсім доречними, оскільки закон обмежує вплив на держреєстраторів навіть судової системи, що є потенційним джерелом для корупції. Правда, у законі встановили відповідальність чиновників за порушення термінів реєстрації землі (згідно із законом - 14 днів) та надання інформації, а також за вимагання не передбачених законом документів. Такі порушення тягнуть за собою штраф в 20-50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (340-850 грн).
Законні пріоритети
Якби не пенсійна реформа, швидше за все, парламент вже до кінця минулої сесії проголосував би в першому читанні урядовий законопроект "Про ринок землі". Немає сумнівів в тому, що він буде схвалений вже цієї осені. Питання скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі сьогодні викликає резонанс і протести як населення, так і бізнесу. Тому ВД "Галицькі контракти" виступив співорганізатором круглого столу на дану тему, який відбувся 7 липня. За його підсумками можна зробити висновок: скасовувати мораторій треба. Але тільки після того, як для цього будуть створені всі необхідні економічні та правові умови.
Опитані Контрактами експерти в цілому визнали, що законопроект більш якісний, ніж раніше відхилені парламентом. Проте він містить чимало спірних позицій. Слід зазначити, що практично половина документа присвячена процедурі проведення земельних торгів (аукціонів). Причому це стосується не стільки сільгоспземель, скільки земельних ділянок взагалі. На думку партнера АТ "АФ "Актіо" Вікторії Тісногуз, це позитивні норми. Адже ще три роки тому до Земельного кодексу були внесені зміни, згідно з якими вільні міські землі могли продаватися тільки на аукціонах. Але порядку проведення таких аукціонів досі немає.
"Місцеві адміністрації та органи самоврядування своїми внутрішніми нормативно-правовими документами встановлюють правила проведення земельних торгів", - говорить юрист.
Власне ж глава про обіг земель сільгосппризначення займає лише сім сторінок з 50. "Дуже багато уваги в законі приділено порядку проведення земельних аукціонів, - говорить партнер ЮФ "Ільяшев і Партнери" Максим Копейчиков. - Дещо менше, і, на моє переконання, це не зовсім правильно, освітлене безпосередньо питання обороту земель сільськогосподарського призначення".
Хто скупить землю
Перш за все варто зазначити, що у згаданій главі встановлюється декілька обмежень на володіння землями сільськогосподарського призначення. Передбачено, що таке право мають лише громадяни України, фермерські господарства, держава та органи місцевого самоврядування. Причому фермери з'явилися в цьому переліку тільки в останній момент. Інші ж суб'єкти, якщо вони з якихось причин стали власниками чорноземів, зобов'язані продати їх протягом року. При цьому вони не мають права здавати такі ділянки в оренду.
"Залишається лише констатувати, що сільгосппідприємства та інші юридичні особи, тобто реальні товаровиробники не зможуть стати власниками земель, які вони обробляють, навіть після скасування мораторію", - відзначає партнер ЮК "КПД Консалтинг" Владислав Кисіль.
Обмежена і максимальна площа земельних наділів, яка може перебувати в одних руках. Залежно від регіону вона становить: у поліссі - 1500 га, лісостепу - 1750 га, степи - 2100 га, в Карпатах - 900 га, Криму - 1100 га. Втім, експерти вважають, що це не вплине на апетити латифундистів. "Обмеження в площі не буде перешкодою для володіння земельною власністю, адже за законом враховується лише пряме володіння, а опосередковане, через третіх осіб, ні. Тому досить велика кількість землі може опинитися в одних руках, але зате наших, українських", - вважає Вікторія Тісногуз.
В ефективності та доцільності таких обмежень сумнівається і Максим Копейчиков. За його словами, строгість даних норм нівелюється тим, що підконтрольними, пов'язаними особами можуть отримуватися права на значні обсяги земельних ділянок. У свою чергу, Владислав Кисіль зазначає, що доступ до консолідації земель отримають лише структури, готові працювати або з використанням "підконтрольних" фізичних осіб, або спираючись на сприяння державних структур.
Як продаватимуть
Законопроектом передбачено, що продаж сільгоспземель державної або комунальної власності здійснюється виключно на аукціонах. Вони не можуть бути продані за ціною, нижчою за встановлену експертну оцінку. Також пропонується закріпити можливість придбання землі з розстрочкою платежу на п'ять років. Однак у такому випадку покупець зобов'язаний відразу заплатити 50% ціни.
Встановлене і переважне право на придбання чорноземів. Але чомусь автори документа першочергове право віддали державі та органам місцевого самоврядування. І тільки якщо вони відмовляться від викупу землі за запропонованою ціною, наступні у черзі - орендарі. Якщо ж і їм запропонована земля не потрібна, тоді купити ділянку можуть власники сусідніх земель.
За словами директора ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні" Максима Федорченка, надання переважного права на придбання сільгоспземель державі є ґрунтом для корупції. Наприклад, у регіонах, де немає попиту на землю, пайовик буде платити чиновнику, щоб держава викупила його ділянку. Там, де попит є, зацікавлені особи будуть платити чиновнику, щоб він відмовився від переважного права і т. д.
"Деякі частини закону можна назвати не "Про ринок землі", а "Про сприяння розвитку корупції в земельних відносинах", - відзначає експерт.
Автори законопроекту запевняють, що після його схвалення спекуляцій землею не буде, тому як перепродувати її стане просто невигідно. Для цього пропонується встановити 100%-е мито у разі відчуження землі в перший рік її придбання, 90%-е - вдруге і т. д. Однак і сьогодні існують механізми відчуження сільгоспземель, навіть незважаючи на мораторій на їх продаж.
Також у документі міститься і заборона на зміну цільового призначення земельних ділянок, придбаних із земель державної та комунальної власності протягом 10 років. Втім, навряд чи зацікавлені особи не придумають схеми тіньової зміни призначення земель. Сьогодні вони застосовуються часто-густо.
Реформа - пишемо, переділ - в умі
Автори реформи декларують благородні цілі. Мовляв, вона допоможе сформувати прозорий ринок землі, усуне корупцію в цій сфері, дозволить залучити інвестиції в село, відкриє шлях фермерам до дешевих кредитів, підвищить рівень життя на селі та ін. Але більшість селян, сільгоспвиробників, експертів таким деклараціям не вірять. Згідно з даними Світового банку, 51,5% населення України проти формування ринку землі, а ще 17,7% за його формування, але лише коли для цього будуть створені необхідні правові та економічні умови.
В результаті дослідження Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ), на питання: "Коли в Україні необхідно сформувати ринок землі сільськогосподарського призначення?" 50% з 500 опитаних сільгосппідприємств відповіли, що ніколи. А на запитання: "За якою ціною ви готові купувати землю?" 60% відповіли, що не купуватимуть. Тому що сільгосппідприємствам сьогодні просто немає за що її купувати. Що вже говорити про фізосіб.
За словами президента УКАБ Володимира Лапи, це означає, що вартість землі буде значно занижена і запропонований законопроект спрацює далеко не на користь власників земельних паїв. Тим часом держава продовжує політику ручного регулювання аграрного сектора шляхом встановлення всіляких квот. Нацбанк посилює кредитну політику. Це б'є по сільгоспвиробниках, роблячи їх ще біднішими.
За словами Максима Федорченка, запропонований законопроект не враховує вітчизняні реалії. "Складається враження, що він написаний для країни, в якій існують потужні фермерські традиції, але на жаль, це не так", - говорить експерт. Президент Асоціації фермерів і приватних землевласників України Микола Миркевич зауважує, що яким би не був новий закон, "те, що у нас відбувається в державі, не дозволить створити прозорий ринок землі". Про це говорить і Владислав Кисіль.
"Зміна правил гри частково призведе до консервації стану справ "з елементами правового поля", комфортного для вузького кола заздалегідь визначених осіб", - вважає він.
Вілен Веремко
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
