5958
Чорний квадрат
— Нерухомість
За два з половиною роки кризи квадратний метр української нерухомості втратив від чверті до половини вартості. Не виключено, що падіння цін продовжиться навіть після відновлення іпотеки.
Всього за два роки - з 2008-го по 2010-й - український ринок нерухомості змінився до невпізнання. Вартість житла за час кризи впала на 20-50%, кількість угод скоротилася майже на порядок, диктат продавців змінився диктатом покупців. За великим рахунком, усі ці зміни можна описати однією фразою: житло зі спекулятивного інструменту перетворилося на товар, мабуть, вперше з 2004 року.
В більшості регіонів цей процес все ще триває - в 2011 році квартири в цілому продовжать дешевшати. Хоча і не настільки швидко, як у 2009-му.
Чемпіони падіння
Абсолютним чемпіоном падіння в 2009-2011 рр. став Київ: середня вартість квадратного метра в столиці, за даними компанії SV Development, у порівнянні з січнем 2008-го впала на 48% - до $1792. Слідом ідуть Вінниця ($700 за кв. м, - 41,7% за два роки), Черкаси ($750, - 40,0%), Запоріжжя ($720, - 40,0), Ужгород ($800, -38,5% ) та Львів ($1240, -38,0%). Замикають десятку українських міст, які найбільше здешевшали, Дніпропетровськ ($1060, -37,6%), Кіровоград ($660, -37,1%), Житомир ($810, -36,7%) та Івано-Франківськ ($810, -36,2% ).
За всієї несхожості в перерахованих населених пунктів є спільна риса: кожен з них у 2006-2008 рр. хоча б раз входив в топ10 житла, яке найбільше здорожчало за рік. У результаті до початку кризи вартість квадратного метра в Києві впритул наблизилася до $3 тис., житло у Львові коштувало майже $2 тис. за квадрат, квартири в Дніпропетровську виставлялися на продаж по 1,7 $ тис./кв. м. В інших обласних центрах вартість квартир була в межах 1,1-1,3 $ тис./кв. м.
Для українських обласних центрів середньої руки ціна квадратного метра житла на рівні $1,2 тис. означала, що квартира в панельному будинку площею в 32 кв. м у січні 2008-го обійшлася б покупцеві приблизно в $40 тис. У містах-мільйонниках подібне житло - з видом на промзону або бетонну стіну такої ж житлової коробки по сусідству - коштувало вже $55-65 тис., а в Києві - і зовсім $90 -100 тис. Для порівняння: за $130 тис. приблизно в той же період можна було придбати квартиру майже втричі більшої площі (80 кв. м) з видом на океан в Панама-Сіті, або вдвічі більше житло на Кіпрі (60 кв. м, $115 тис.), або ж квартиру на Чорноморському узбережжі Болгарії (50 кв. м, $47,5 тис.).
Головною відмінністю української нерухомості від житла на березі Тихого океану, Середземного чи Чорного морів був аж ніяк не вид з вікна або чистота повітря, а відверто спекулятивний характер українських цін. Як мінімум третина об'єктів до кризи купувалася українцями для перепродажу: зростання цін на 30-40-60% на рік робило житло одним із найвигідніших інвестиційних інструментів. Особливо якщо врахувати, що банки охоче давали кредити під заставу нерухомості, яка постійно дорожчала: взяти гроші у борг можна було всього під 13-15% річних у валюті, на строк до декількох десятків років і майже без першого внеску. Спекулятивні покупки тягнули вгору інший ринок. У результаті до початку 2008 року дві третини житла купувалося в кредит, а покупці не допускали й думки про те, що ринок може бути перегрітий.
Все змінилося восени 2008-го, коли українські банки втратили доступ до довгих дешевих грошей західних партнерів. Кредитування було згорнуто - і ринок нерухомості за лічені місяці обвалився більш ніж удвічі. Причому найбільше ціни впали саме там, де швидше росли.
Другий і третій ешелони
Якщо в Києві, Львові або Дніпропетровську ціни восени 2008-го впали на 35-42%, то, наприклад, в Донецьку житло за той же період подешевшало ледь на 9%. Щоправда, минулого року донецька нерухомість надолужила втрачене: до січня 2010-го ціни тут просіли вже на 38% рік до року. Тим не менше за підсумками 2008-2010 рр. Донецьк (поточна вартість житла $1090 за кв. м, -35% з початку кризи) потрапив до групи міст, нерухомість яких за минулі з серпня 2008-го два з половиною року подешевшала на 25-35%.
Разом з Донецьком в цю ж групу увійшли Рівне ($850 за кв. м у січні 2011-го, -34,6% за три роки), Миколаїв ($810, -32,5%), Тернопіль ($770, -32,5 %), Полтава ($850, -29,2%), Хмельницький ($850, -28,6%), Суми ($750, -28,6%), Харків ($870, -27,5%), Сімферополь ($1050 , -27,1%) і Одеса ($1400, -26,3 %).
Основною відмінністю цих міст став кращий, порівняно з Києвом чи Львовом, баланс попиту і пропозиції, що склався в силу різних причин. Приміром, через традиційно високі обсяги будівництва в Харкові ціни в цьому місті-мільйоннику росли не так швидко, як в інших мегаполісах. Хмельницький - навіть під час кризи - відрізняла наявність платоспроможного попиту, що формується в основному представниками малого і середнього бізнесу, що працюють на найбільшому в Центральній Україні оптовому ринку.
Користувалася попитом під час кризи і нерухомість в Одесі, але тут основними покупцями виступав не місцевий середній клас, а приїжджі з Росії. А ось квартири в Сумах чи Тернополі не дуже подешевшали з іншої причини. Справа в тому, що до осені 2008-го сюди так і не встиг докотитися "інвестиційний бум". У підсумку житло тут коштувало в 1,5-2 рази дешевше, ніж в інших областях: $750 і $700 за квадрат відповідно. За середньої ціни на рівні $1,2 тис. в інших обласних містах.
Ще менше подешевшали квартири в Луцьку ($970 за кв. м, падіння з 2008-го -25,4%), Чернігові ($810, -22,9%), Херсоні ($860, -21,8%), Севастополі ($1100 , -21,4%), Луганську ($810, -22,9%) та Чернівцях ($900, -11,8%). Попит у цих містах приблизно відповідав пропозиції і до початку кризи - таким же баланс попиту і пропозиції залишився там і зараз.
Нова реальність
До кризи у відповідь на звинувачення в штучному роздмухуванні цін більшість ріелторів найчастіше говорили, що житло "коштує рівно стільки, скільки за нього в змозі заплатити". Ситуація 2009-2010 рр. повністю підтвердила правильність такого твердження. Правда, це не задовольняло самих ріелторів.
До 2008-го зростання цін на українському ринку нерухомості формували трудова міграція, рівень доходів в конкретному місті та кредитування. Через два з невеликим роки після початку кризи жоден з цих чинників впливу на вартість не чинив. Трудові мігранти з регіонів обмежуються орендою - покупка навіть наполовину здешевленого житла їм не по кишені. Реальні доходи населення значно скоротилися. Що ж стосується кредитування, то нинішні ставки (17-18% річних у гривні) і перший внесок на рівні 40-50% вартості житла відбивають охоту практично у всіх потенційних позичальників. Єдине виключення з цього правила - угоди обміну з доплатою, коли в банк за позикою звертається власник квартири, якому не вистачає невеликої суми для поліпшення житлових умов. Саме на них, за спостереженнями ріелторів, припадала левова частка угод у 2009-2010 рр.
Відсутність кредитування повністю виключила спекулятивну складову, підсумком чого стало падіння цін приблизно до рівня собівартості будівництва. Так, для більшості обласних центрів опосередкована вартість спорудження одного квадрата житла в багатоквартирному будинку становить 5-5,5 тис. грн, або $630-690. Це собівартість будівництва без оздоблювальних робіт, вартість яких коливається від $60 до $200 за квадратний метр залежно від регіону, рівня ремонту та запитів власника. Відповідно, в більшості обласних міст квадратний метр житла коштує $700-900. І це цілком "справедлива" ціна.
Тим не менш і в 2011, і в 2012 році буде знижуватися і вона. Справа в тому, що навіть з поверненням довгою дешевої іпотеки охочих скористатися нею буде на порядок менше, ніж у 2008 році. Основними одержувачами житлових кредитів до кризи в Україні виступав малий і середній бізнес, доходи якого сьогодні впали настільки, що більшість його представників не зможуть дозволити собі навіть щомісячних виплат з іпотеки, не кажучи про перший внесок.
Володимир Хомяков
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
