3328
Метр аж
— Нерухомість
Ринок іпотечного кредитування відновлюється дуже повільно. Хоча сьогодні готовність прокредитувати громадян на купівлю житла вже декларують більше 30 банків, реальні обсяги видачі таких позик дуже скромні.
Об'ємні показники
За інформацією Мін'юсту, в 2010 р. нотаріуси зареєстрували 26,4 тис. іпотечних договорів. При цьому житло (будинки та квартири) закладали всього 16,1 тис. разів. В інших випадках закладалися земельні ділянки, космічні об'єкти, морські та повітряні судна.
Цей показник трохи більший, ніж у 2009 р., проте майже в 10 разів менший, ніж у 2007 р., коли спостерігався бум іпотечного кредитування.
Продовження стагнації на ринку іпотеки підтверджують і самі банкіри. "ВТБ Банк" відновив іпотечне кредитування в серпні 2010 р. Вже в IV кварталі ми видали понад 140 кредитів на загальну суму понад 25 млн грн. Ми тільки пробуємо готовність ринку. Потенційний відкладений попит досить великий", - відзначає Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування "ВТБ Банку".
Ненабагато краще справи йдуть і в інших іпотечних кредиторів: обсяги видачі дуже далекі від докризових. "У 2010 р. Ощадбанк посилив умови кредитування, наслідком чого стало зменшення кількості видаваних на місяць кредитів до 200. У другій половині 2010 р. ми поступово стали пом'якшувати умови (знижувати ставки, зменшувати розміри авансу тощо), завдяки чому кількість виданих іпотечних кредитів, наприклад, у грудні 2010 р. вже становила близько 300", - розповідає Антон Тютюн, заступник голови правління Ощадбанку.
Банкіри підкреслюють, що найбільше іпотечних кредитів у посткризовий період було видано в грудні минулого року.
"У другому півріччі 2010 р. наш банк видавав на купівлю житла і під його заставу близько 40 кредитів на місяць більш ніж на 5 млн грн. Пік сезону за кількістю угод традиційно припав на грудень 2010 р., коли в цілому ми видали більше 50 іпотечних кредитів приблизно на 8 млн грн.", - говорить Тетяна Шаповал, директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу "Індекс-Банку".
За її словами, загальна кількість виданих банком іпотечних кредитів зросла в січні 2011 р., в порівнянні з січнем 2010 р., більш ніж в 3 рази, а якщо враховувати кредити лише на купівлю житла - то майже в 4 рази.
У 2010 р. банків, які відновили надання іпотечних кредитів на покупку житла, стало в 3 рази більше, ніж у 2009 р. У зв'язку з цим кредитна конкуренція на все ще малоактивним ринку житла сильно загострилася. Не дивно, що боротьба за позичальників змушувала банкірів дуже різко знижувати відсоткові ставки з іпотечних продуктів.
У результаті, за найскромнішими оцінками, за 2010 р. середні ставки "впали" на 8 п.п. Крім того, щоб зробити свою пропозицію більш привабливою, багато фінустанов зменшили обсяг необхідного початкового внеску до 30%.
За оцінками банкірів, це той мінімум, який дозволяє мати запас міцності при подальшому зниженні цін на житло. Основна маса пропозицій з боку банків стосується придбання нерухомості на вторинному ринку.
Але є і охочі кредитувати покупку недобудованих об'єктів (первинний ринок). Деякі банки ("Універсал Банк", "Індекс-Банк", "Банк Кіпру" та ін.) готові кредитувати купівлю первинного житла тільки під заставу іншої житлової нерухомості, яка перебуває у власності позичальника. Державний Ощадбанк пропонує кредити під заставу майнових прав тільки на об'єктах компанії "Житло-Інвест".
Крім того, кредити на покупку "первинної" нерухомості можна оформити за програмою Державної іпотечної установи.
Останнім часом почали з'являтися пропозиції про видачу споживчих кредитів без цільового призначення під заставу житла. Водночас банкіри поки навіть не прогнозують відновлення видачі кредитів на придбання земельних ділянок.
Умови завдання
Так чи інакше, незважаючи на різноманітність пропозицій, іпотечні кредити як і раніше залишаються недоступними для більшості потенційних позичальників. Причина - неприйнятні умови, висунуті фінустановами. Так, максимально можливий термін кредитування сягає 20 років.
Однак такі пропозиції на ринку одиничні - в основному банки не готові кредитувати більш ніж на 10-15 років. Нагадаємо: до кризи йшлося про 25-30 років. Зараз вони вимагають мінімальний власний внесок позичальника в розмірі 30-60% оцінної вартості квартири, що купується (до кризи - у середньому 10-15%).
Таким чином, наразі оптимальна кредитна пропозиція за двома критеріями (термін і початковий внесок) передбачає мінімальний власний внесок у 30% при терміні кредиту в 20 років.
Слід зазначити, що деякі фінустанови пропонують варіанти зниження початкового внеску до 10%. Для цього необхідно передати їм в заставу іншу нерухомість, крім житла, що купується.
Що стосується цінових параметрів, то номінальні відсоткові ставки за іпотечними кредитами становлять 16,3-22,2% річних у гривні. Слід зазначити, що багато банків пропонують іпотечне кредитування з плаваючою відсотковою ставкою.
При цьому величина кредитної ставки прив'язується до вартості річного депозиту від населення в даному банку. Як правило, договір передбачає щорічний перегляд ставки за іпотечним кредитом.
Наприклад, "Універсал Банк" надає позичальникам вибір: фіксована ставка, що дорівнює 22,2%, або плаваюча - 16,95% річних (на момент підписання договору). При цьому всі інші умови кредитування (термін, перший внесок) однакові для будь-якого з двох типів ставки.
У Дочірньому банку Сбербанку Росії різниця між фіксованою і плаваючою ставками не така велика і становить всього 0,4-0,5 п.п. Плаваючі ставки дозволяють банкам видавати кредити на довші терміни. Так, "Ерсте Банк" готовий кредитувати під фіксовану відсоткову ставку всього на 10 років, тоді коли при використанні плаваючою - на термін до 15 років.
Крім відсоткових ставок, при видачі позики банки стягують одноразові комісійні в розмірі 0,9-2% суми кредиту. Потенційному позичальникові не варто забувати про страховків.
Усі без винятку кредитори зажадають застрахувати житло, що купується (майно), яке передається в заставу банку. Найбільш розповсюджений тариф - 0,3% вартості житла в рік. Деякі фінустанови вимагають від позичальників застрахувати також життя.
Така страховка буде коштувати 0,3-0,35% суми кредиту на рік. Є банки, що вимагають ще одну (третю за рахунком) страховку, - титулу власності на нерухомість.
Покупцеві житла в кредит слід готуватися і до інших витрат. Крім обов'язкових платежів при покупці нерухомості (держмита та збору до Пенсійного фонду) з 1% вартості житла, позичальник повинен заплатити за реєстрацію іпотечного договору - 0,1% вартості житла.
Послуги нотаріуса обійдуться в 500-1000 грн., багато банків самі не проводять оцінку майна, перекладаючи її на позичальника. Оцінювачу доведеться заплатити 500-1500 грн.
Ціна залежить від місця розташування об'єкта оцінки. Якщо ж житло підшукується за допомогою агентства нерухомості, то за послуги посередника потрібно буде викласти близько 2,5% вартості майна.
Слід зазначити, що претендент на іпотечний кредит повинен мати офіційний щомісячний дохід у розмірі мінімум 8-10 тис.грн.
Шанси є
Жорсткі вимоги до платоспроможності іпотечних позичальників призводять до численних відмов у задоволенні кредитних заявок. Так, в "Індекс-Банку" в грудні 2010 р. - лютому 2011 р. кількість кредитних заявок на покупку житла під заставу іпотеки коливалася в межах 70-100.
При цьому приблизно з 75% з них були ухвалені позитивні рішення. У банку уточнюють, що серед схвалених заявок є і так звані попередні рішення.
Справа в тому, що в деяких фінустановах, крім остаточного рішення про видачу іпотечних кредитів на покупку житла, клієнти можуть отримати попереднє рішення про згоду банку видати кредит, яке потім не завжди підтверджується.
Таке рішення оформляється у вигляді гарантійного листа. Лист - це свого роду обіцянка банку видати кредит у майбутньому, заснована тільки на оцінці платоспроможності клієнта без розгляду об'єкта нерухомості.
Оформивши гарантійний лист, позичальник може протягом 2-3 місяців, не поспішаючи, підшукувати собі житло для покупки. І тільки після здійснення вибору банк буде ухвалювати остаточне рішення. Більшість банкірів відзначають, що переважним попитом користуються кредити на купівлю житла під його заставу.
"В середньому 70-75% заявок клієнтів стосуються отримання іпотечного кредиту на покупку житла: будинків і квартир на первинному або вторинному ринку. В основному це одно-, дво-і трикімнатні квартири середньої площі", - розповідає пані Шаповал.
Водночас, за словами Антона Тютюна, в Ощадбанку найбільшою популярністю користуються споживчі кредити під заставу нерухомості.
Відзначимо, що зараз середній обсяг іпотечної позики, як мінімум, удвічі менший за аналогічний показник зразка 2007-2008 рр. Приміром, в "Індекс-Банку2 по всій Україні обсяг кредитів на покупку житла в середньому становить 185 тис.грн., а під заставу житлової нерухомості - близько 100 тис.грн.
"За 2010 р. в Ощадбанку середня сума іпотечного кредиту складала близько 160 тис.грн. При цьому потрібно враховувати, що у великих містах ця цифра значно більша, а в дрібних населених пунктах - менша", - підтверджує Антон Тютюн.
При цьому, як правило, клієнти беруть в кредит лише невелику, відсутню для покупки нерухомості суму. А більшу частину її вартості оплачують за рахунок власних накопичень або продажу наявного у них житла. Тому середній розмір початкових внесків по видаваних кредитах складає 40-50% вартості нерухомості, що купується.
Учасники ринку очікують на подальшу поступову лібералізації умов з іпотечних кредитів. За словами Тетяни Шаповал, відсоткові ставки з іпотечних кредитів при збереженні тенденції здешевлення депозитів до кінця поточного року ще трохи знизяться - на 2-3 п.п., до 15-16% річних.
Учасники ринку очікують, що такі процеси орієнтовно стануть можливими в другій половині 2011 р. Водночас очевидно, що масове іпотечне кредитування повернеться на ринок, коли у банків з'явиться можливість пропонувати відсоткові ставки по кредитах на покупку житла на рівні 10-12% річних.
Це стосується банків, які при покупці житла в кредит просять внести 40-60% за рахунок власних коштів. При цьому повинно йтися про позики на тривалий термін. Цікаво, що банкіри мають намір проводити подальшу лібералізацію вимог до першого внеску.
Тим не менше на падіння даного параметра нижче 30% чекати не варто. Крім того, кількість гравців на ринку іпотеки помітно збільшиться, у тому числі з'явиться більше пропозицій з кредитування покупки житла на первинному ринку.
Іпотечний калькулятор
Завдання
На вторинному ринку в кредит купується однокімнатна квартира в Києві вартістю 400 тис.грн. (близько $50 тис.). Номінальна плаваюча відсоткова ставка - 17% річних, одноразові комісійні - 1,5% від суми кредиту.
Рішення
Початковий внесок (30% вартості житла) - 120 тис.грн.
Послуги агентства нерухомості (2,5% від суми угоди) - 10 тис.грн.
Держмито та збір до ПФ (по 1% від суми угоди) - 8 тис.грн.
Одноразові комісійні (1,5% від суми кредиту) - 4,2 тис.грн.
Страхування майна (0,3% від вартості квартири) - 1,2 тис.грн.
Реєстрація договору іпотеки (0,1% від вартості квартири) - 0,4 тис.грн.
Послуги нотаріуса - 1 тис.грн.
Послуги оцінювача - 0,5 тис.грн.
Відповідь
Разом, готівкою потрібно внести 145,3 тис. грн. (більше $18 тис.). При ануїтетною схемою погашення кредиту величина щомісячного платежу складе 4107 грн. У результаті за 20 років підсумкова сума виплат по кредиту перевищить 1 млн грн.
Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування "ВТБ Банку"
- Середні суми іпотечних кредитів не порівняти з докризовими показниками. Вони приблизно втричі менші. Середній розмір кредиту на купівлю нерухомості становить 160-180 тис.грн.
При цьому в Києві та інших містах-мільйонниках обсяги видаваних позик більші, а в обласних - менші. В основному купують невеликі одно-, двокімнатні квартири, при досить великому власному первинному внеску - більше 40%. Зараз мінімальний початковий внесок становить 30%.
Банк працює над тим, щоб вже в II кварталі зробити пропозицію з цього параметру ще більш привабливою. У 2011 р. іпотечний бізнес не буде зростати великими темпами.
Ринок нерухомості ще реально не відновився. Основні оператори тільки обережно виходять на нього. Знижуватимуться відсоткові ставки, але ненабагато. При цьому очікується переважання на ринку продуктів з плаваючими ставками.
Сергій Шевченко, директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси та Кредит"
- З урахуванням попиту на дані кредити з боку потенційних клієнтів, а також жорсткі умови кредитування (щодо першого внеску, офіційних доходів і т.д.), зараз обсяги даного виду кредитування незначні і кількість договорів обчислюється десятками.
У порівнянні з січнем 2010 р. динаміка позитивна, але в порівнянні з докризовими періодами - обсяги кредитування незначні. У найближчі півроку-рік очікується незначне збільшення іпотечних портфелів банків.
На серйозні обсяги кредитування на іпотечному ринку чекати не варто, оскільки ситуація з працевлаштуванням і збільшенням доходів потенційних споживачів кардинально не покращується, а банки продовжують боротися зі скороченням проблемних кредитних портфелів.
Як мінімум, протягом декількох років не варто розраховувати на умови кредитування, що існували в докризові часи (нульовий перший внесок, облік неофіційних доходів, разом з основним кредитом додатковий кредит на страховку, послуги нотаріуса і т.д.). Водночас у найближчі півроку можливе незначне зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами на 1-2 п.п.
Тетяна Шаповал, директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу "Індекс-Банку"
- Відновленню масового іпотечного кредитування в Україні перешкоджають такі фактори. По-перше, відсутність у банків дешевих довгострокових джерел залучення ресурсів у національній валюті на термін, який можна порівняти з термінами іпотечних кредитів - 10-20 років.
Основна маса коштів населення залучається в даний момент на термін 6 місяців та 1 рік. В умовах відсутності довгострокових пасивів банкам необхідно постійно заміщати кошти, що залучаються на термін до 1 року "новими" і застосовувати плаваючі відсоткові ставки за кредитами, прив'язаним до вартості ресурсів.
По-друге, відсутність масового платоспроможного попиту в населення на кредити для купівлі житла, в силу все ще високої вартості таких кредитів (у середньому 16-18% річних у гривні), незважаючи на спроби банків знизити ставки протягом усього минулого року.
Дмитро Гриньків
За матеріалами: Бізнес
Поділитися новиною
