2876
Шило на мИло?
Заслугу впровадження в розпал кризи послуги trade-in (доволі популярної на авторинку) в сферу нерухомості девелопери приписують собі, і небезпідставно. За допомогою цієї антикризової "палички-виручалочки" компанії не залишають спроб розворушити потенційних покупців житла в новобудовах. "Власть Денег" з'ясовувала, чому довкола нововведення поки не спостерігається ажіотажу.
Налітай, не скупись
На перший погляд, trade-in (буквальний переклад - "обмін старої речі в рахунок покупки нової") вигідно відрізняється від старого доброго обміну житла. Головний плюс: якщо при обміні або купівлі-продажі продавець спочатку укладає договір з агентством, а потім сам скільки завгодно довго шукає варіанти, то за схемою trade-in всі питання з продажу, а також надання варіантів нової оселі бере на себе компанія. А оскільки договори продажу старих і купівлі нових "квадратних метрів" підписуються одночасно, покупець виграє ще і в швидкості проведення операції.
На ділі "ВД" зіткнулася з труднощами ще на етапі пошуку компаній, які надають новинку. Як з'ясувалося, заявляють про надання trade-in в основному фірми, пов'язані з Києвом і його околицями. "Забудовники, особливо в невеликих містах, не використовують як сервіс компанії послугу trade-in", - повідала Наталія Сіроотченко, маркетолог-аналітик компанії "Соцмарт" (Київ). Правда, за припущенням експерта, "за домовленістю, залежно від зацікавленості сторін, такі операції укладаються, але не думаю, що їх багато".
Ми спробували перевірити, чи можна насправді домовитися "в індивідуальному порядку" з компанією, яка офіційно не надає послугу trade-in. Обдзвонивши відділи продажів шести девелоперів у столиці і містах-супутниках, у відповідь почули від ввічливого "на жаль, такий механізм у нас не практикується" до грубого "ні!" І лише в одному з котеджних містечок нам, нарешті, озвучили пропозицію, порівнянну за умовами з trade-in. Тож сенс дзвонити в компанії все ж є, але треба запастися часом і терпінням. Правда, за словами експертів, великі фірми навряд чи підуть назустріч, в основному схему trade-in використовують невеликі будівельні компанії і дрібні інвестори.
Ті ж компанії, які офіційно працюють за даною схемою, в основному займаються дорогою нерухомістю, зокрема дорогими котеджними містечками. В цілому, за даними компанії "Соцмарт", частка девелоперів, які використовують trade-in, становить на ринку не більше 1,5-2%. Причому, за визнанням самих гравців, багато хто з них використовує "модний тренд" швидше як маркетинговий хід, засіб для збільшення продажів.
"Нам вигідно продавати котеджі за готівку, - пояснює Ірина Малашенко, директор з продажів і реклами ТОВ "Парк Хаус Інвест". - Trade-in - крок назустріч клієнтам, завдяки якому ми їх завойовуємо: вони спочатку хочуть ним скористатися, а потім платять готівкою. Теоретично можна обміняти по trade-in будь-яку квартиру. Але на практиці бажаючий скористатися цією схемою має жити не просто в столиці, а ще і в певному її районі. Найбільше привертають забудовників квартири в престижних місцевостях. "На Правому березі столиці - ближче до центру, на Печерську, наприклад. На Лівому березі нас цікавлять квартири в новобудовах на Позняках, в районі Березняків або Русанівки", - ділиться Ірина Малашенко.
Також проблеми можуть виникнути, якщо в квартирі більше трьох кімнат, дуже великий метраж або саме житло мало привабливе (наприклад, стара "хрущовка" з тріщинами в стінах). Подібне житло складно швидко продати, тому девелопери навряд чи візьмуться реалізовувати такий "неліквід". Правда, відкрито вам про це не скажуть, просто призначать, м'яко кажучи, непривабливу ціну. Деякі девелопери не приймають на продаж за схемою trade-in будинки, зате цікавляться земельними ділянками, якщо вони розташовані у вдалих районах і з під'їзними шляхами.
Проте нам все ж удалося знайти компанію, що міняє квартири у висотці, що будується, на "хрущовки" в певних кварталах одного із спальних районів столиці. Досвід підтвердив: бажаючі скористатися схемою trade-in все ж можуть знайти того, хто зацікавиться набридлою вам житлоплощею. Проте "підводні камені" на цьому етапі лише починаються.
Стривай, паровоз?
Приготуйтеся самі нести всі тяготи бюрократичних процедур з підготовки старого житла до продажу. "Навряд чи забудовник візьме на себе процедуру збору документів по старій квартирі (всі довідки з жеку, БТІ, "Київенерго", "Київгазу") замість власника, якому доведеться витратити як мінімум місяць, щоб зібрати всі папери", - стверджує Сергій Костецький, провідний фахівець департаменту маркетингу компанії SV Development.
Компанії, які практикують trade-in, як правило, самі займаються оцінкою "метрів" клієнта. Як з'ясувалося, більшість з них чесно попереджають, що оцінюють вторинне житло на 10-15% нижче від ринкової вартості (аби швидше продати). Проте в деяких фірмах ми почули туманне "комісія за оцінку квартири при trade-in визначається індивідуально". За словами експертів, в останньому випадку є ризик нарватися на здешевлення вашої квартири до... 30%!
"Забудовник просто зобов'язаний оцінити квартиру за ціною нижче від ринкової, адже інакше він може втратити гроші, при цьому зниження ціни квартири може доходити до 30% від її ринкової вартості", - підтверджує Сергій Костецький. Віталій Пацюк, партнер ЮК "КПД Консалтинг", радить: "Покупцю також необхідно уважно вивчити вартість котеджу, що купується, або квартири на ринку, щоб зрештою не вийшло так, що котедж придбаний за завищеною ціною".
Ще одна причина бути обережним - вірогідність купити невдалу квартиру або котедж. "Наприклад, є будинок, де продано 95% житла. А 5% залишилося неліквіду: або планування неправильне, або поверх, наприклад, тринадцятий, або кімнат дуже багато. Протягом декількох років реалізації об'єкту компанія такі квартири продати не може, і тому змушена продавати їх на виплату або по trade-in", - попереджає Сергій Костецький.
Аби забезпечити себе в подібній ситуації, Олександр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex, радить вказувати в договорі моменти якості нового житла: "Неспеціаліст може виявити лише візуальні дефекти будинку, тому в договорі купівлі-продажу треба передбачити гарантії покупця на випадок виявлення прихованих недоліків. Це може бути безоплатне усунення дефектів, штрафні санкції тощо".
Чи не найгостріший "підводний камінь" - ризик втрати застави, що вноситься при бронюванні вподобаного вами житла. Для цього важливо зрозуміти, який варіант схеми trade-in використовує забудовник. Більшість з них зараховують вартість вашої квартири в рахунок купівлі нового незалежно від часу продажу першої. Але існує й інша схема.
"Після резервування нової квартири забудовник, швидше за все, попросить заставу і, якщо у вказаний в договорі термін ви не викупите квартиру через те, що ваше житло до того моменту не буде продано, можете втратити заставу", - попереджає Наталія Сіроотченко. До втрати застави може призвести і оформлення договору бронювання без відповідних законних процедур.
"Недотримання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору бронювання вабить його нікчемність, тобто договір вважається недійсним з моменту його укладення", - відзначає Віталій Пацюк.
Незважаючи на всі труднощі розвитку послуги, більшість опитаних експертів вважають, що схема trade-in лише набирає обертів і з закінченням кризи не відійде в минуле. За словами пані Сіроотченко, "досвід російських девелоперів свідчить, що ця послуга надалі буде додатковим сервісним інструментом при продажі первинної нерухомості". Ірина Малашенко підтверджує: хоча для девелоперів купівля квартир за готівку цікавіша, вони практикуватимуть і trade-in: "Завжди знайдуться люди, які мають дві-три квартири, які не захочуть метушитися з приводу продажу своєї квартири, їм легше продати її нам за ціною на 10-15% нижче від ринкової вартості, заїхати у вже готовий будинок і спати спокійно".
Наталія Сіроотченко, маркетолог-аналітик компанії "Соцмарт":
- Цільова аудиторія послуги trade-in - громадяни з середнім і вище середнього достатком. Це можуть бути сім'ї, які бажають поліпшити свої житлові умови, але накопичили ще невелику суму. Або ж сім'ї, які мають декілька квартир і хочуть об'єднати свої зусилля для купівлі більшого заміського будинку.
В будь-якому разі це люди, для яких час - гроші, і вони хочуть позбавитися від клопоту, звернувшись лише в одну компанію для вирішення питання купівлі-продажу житла. Проте система trade-in лише починає розвиватися в Україні, тому поки не знайшла широкого поширення на ринку нерухомості. Тим більше на тлі зниженого попиту на ринку і утрудненості іпотечного кредитування.
Олександр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex:
- Якщо ви після здійснення операції передумаєте і вирішите її розірвати, то майте на увазі: при реалізації схеми trade-in відсутній юридичний зв'язок між договорами купівлі-продажу нового житла і "вторинки". Іншими словами, припинення дії одного з договорів купівлі-продажу не тягне за собою автоматичного припинення іншого договору. Окрім цього, є ще один малоприємний нюанс. В разі визнання недійсним договору купівлі-продажу первинної нерухомості кожна із сторін повинна повернути іншій стороні все отримане за договором. Тобто покупець повертає житло, а продавець - гроші. При цьому договір купівлі-продажу залікової квартири за заниженою вартістю залишатиметься дійсним. Таким чином, покупець практично безповоротно втрачає кошти у розмірі різниці між справжньою вартістю квартири і ціною, вказаною в договорі.
Олеся Блащук
За матеріалами: Власть денег
Поділитися новиною
