3648
Новосілля в борг
— Кредит&Депозит
Банки і забудовники заманюють громадян, що мріють про квартиру в новобудові, новими і оновленими старими можливостями купівлі квадратних метрів у кредит.
З початку року іпотечні ставки на первинному ринку житла повільно поповзли вниз (за даними "Простобанк консалтинг", наприклад, середня ефективна ставка по кредитах в гривні терміном на 15 років з січня по липень знизилася на 1,4 п. п. (до 22,23% річних). Проте в цілому вартість кредитів все ще висока для повноцінного відновлення попиту. Тому банкіри і забудовники заманюють потенційних клієнтів за допомогою додаткових приманок. "ВД" з'ясовувала, які з доступних сьогодні видів позик найбільш вигідні й безпечні.
Страховка для… банкіра
Цієї весни банкіри запровадили новий вид кредиту на "первинку" - під заставу квартири на вторинному ринку нерухомості. Такий кредит схожий на нецільову позику готівкою під заставу нерухомості, відмінність - в різних термінах видачі (у серпні-2010 нецільові позики готівкою під заставу нерухомості дають вже на термін до 20 років, тоді як максимальний термін кредитів на "первинку" під заставу - 15 років). Крім того, якщо при нецільовій позиці гроші можна витратити на що завгодно (у тому числі й на придбання "первинки"), то в випадку з кредитом під заставу квартири на вторинному ринку у клієнта можуть вимагати в банку документи, що підтверджують покупку житла на первинному ринку (виписку з особового рахунку в цінних паперах, договір про участь у ФФБ, документ про передачу коштів в довірче управління, свідоцтво про закріплення за клієнтом об'єкту інвестування).
Основні мінуси "антикризової" пропозиції - висока вартість і максимальний ступінь ризику зі всіх схем придбання житла, що існують на ринку, в "новобудові" у позику. Ефективна ставка з врахуванням всіх банківських комісій - від 20 до 30% річних (для порівняння - середня ставка первинної іпотеки на ринку, за даними "Простобанк Консалтинг", становить 22% станом на 2 серпня ц. р.). А при втраті можливості платити по кредиту можна позбутися як заставної, так і купленої квартир (при всіх інших способах купівлі "первинки" в кредит або розстрочку покупець ризикує лише грошима або новобудовою). Зате "така схема дозволяє банкам зменшити власні ризики по заставі", - вважає Олександр Седих, фінансовий директор компанії "Простобанк Консалтинг". В кінці весни банки ще більше посилили умови кредиту, вимагаючи від клієнтів оплати первинного внеску власними коштами (раніше ця сума вираховувалася з вартості заставної квартири).
Останній шанс забудовника
На другому місці за рівнем ризику - на думку експертів, опитаних "ВД", - розстрочка від забудовника (без участі банку) і фінансовий лізинг житла (оренда з правом викупу). Обидва способи, за словами представників девелоперів, мають попит завдяки низці переваг. До плюсів розстрочки можна віднести її надання деякими забудовниками взагалі без довідки про доходи.
Привабливість же оренди з правом викупу - в триваліших, ніж при розстрочці, термінах (згідно з законодавством - до 30 років), менших, в порівнянні з розстрочкою, щомісячних платежах, а також в лояльнішому, ніж в банках, ставленні до клієнта. "Банки скрупульозніше аналізують джерела доходів позичальника, можуть вимагати додаткові гарантії від третіх осіб або ж додаткову заставу", - стверджує Артем Новиков, управляючий партнер консалтингової компанії "Діалог-Класік". Проте є в цих двох способів придбання житла також істотні мінуси. Наприклад, розстрочка пропонується на "мікроскопічні" терміни (в середньому близько двох років при відносній дешевизні послуги - до 15% річних). Хоча деякі пропозиції щодо розстрочки можуть здатися дуже вигідними. Наприклад, "ВД" виявила варіант під 14% річних з авансом від 5% терміном на п'ять років (триваліших термінів виявити не вдалося). Але підрахунки звели "нанівець" всю радість від "плюсів" знахідки - щомісячний платіж виявився в межах 20 тис. грн., що навряд чи по кишені пересічним громадянам.
Ще один мінус розстрочки - якщо клієнт матиме фінансові проблеми, про реструктуризацію боргу по розстрочці в більшості випадків можна не мріяти. "При простроченні платежу по розстрочці на прострочену суму нараховуються, згідно з угодою, відсотки з моменту виникнення такого прострочення до моменту фактичної оплати. В разі невчасного внесення чергового платежу продавець може відмовитися від договору, і повернення вже внесених коштів законодавством (зокрема, Цивільним Кодексом України) не передбачене, - попереджає Артем Стоянов, адвокат, старший партнер юридичної компанії LCF Law Group. За словами фахівця, порядок повернення платежів у разі дострокового розірвання договору, невиконання умов по оплаті визначається лише умовами договору. Тому за наявності відповідного пункту в договорі сподіватися на відшкодування коштів можна.
Також ніхто не гарантує вам, що куплена на виплату "недобудова" коли-небудь перетвориться на закінчений об'єкт, бо на ринку сьогодні за цією схемою часто пропонують об'єкти зі ступенем готовності не вище 50%.
Основні недоліки фінансового лізингу - його вартість (за словами опитаних експертів, доходить до 28% річних), а також підвищена ризиковість. "Основним ризиком, пов'язаним з укладенням договорів фінансового лізингу, є збереження за орендодавцем права розпорядження житлом до повної сплати орендних платежів, - коментує Ганна Огренчук, адвокат, управляючий партнер юридичної компанії LCF Law Group. - Дане право дозволяє недобросовісному орендодавцю відчужувати передане в оренду житло". Також юристи відносять до факторів ризику при фінлізингу відсутність чіткого врегулювання на законодавчому рівні переходу права власності на житло до орендаря, порядок і терміни підписання акту про сплату в повному обсязі орендних платежів.
Ставки зроблені
До найменш ризикового і найбільш вигідного способу придбання нової квартири у позику більшість опитаних експертів віднесли позики на придбання квартири у визначеного банком забудовника. Умови таких кредитів сьогодні - найліберальніші на ринку: ефективні ставки стартують від 18% річних, аванси - від 30% вартості квартири, терміни доходять до 20 років. Проте в цілому фахівці не схильні називати подібні кредити повністю безпечними. "Такий кредит лише знижує ступінь ризиковості операції, - коментує Ярослав Бабич, директор "ІТТ-Лекс". - Та залишається багато "але". Наприклад, яку стратегію виберуть власники забудовника і банку в складній економічній ситуації, які з активів виявляться для них ціннішими".
Найменш привабливими для позичальників залишаються кредити без прив'язки до конкретного об'єкту, що будується (до 31% річних, аванси - від 50%, максимальний термін позики - 15 років). Шансів інвестувати в повітряний замок не менше, ніж раніше. Додатково, з часів скандалу з "Еліта-Центром" нічого в законодавчій сфері не змінилося, всі ризики по такому кредиту, у тому числі й щодо добудови об'єкту, несе позичальник.
Відродження масового інтересу до кредитів на купівлю "первинки" експерти вважають за можливе при зниженні мінімальних ефективних ставок до 11-12% річних, а авансів - до 10-15% від повної вартості. Проте спрогнозувати, коли ж це станеться, не наважуються. "Думаю, що це питання не 2010 року, - упевнена Вікторія Попович, начальник управління розробки і аналізу продуктів роздрібного бізнесу АБ "Київська Русь". - Умови кредитування в нинішньому році, на мій погляд, істотно не зміняться. До кінця року ставки можуть знизитися на 3-5% в національній валюті, при цьому вони все одно залишаться на досить високому рівні для більшості потенційних позичальників".
Антон Шаперенков, директор департаменту управління продуктами роздрібного бізнесу ВіЕйБі Банку
- В 2010 році особливого пожвавлення попиту на іпотеку на первинному ринку, швидше за все, ми не побачимо. Особливо важко буде повертатися довіра до інвестування в будівництво будинків. Через рік-два на ринку кредитування "первинки" можуть з'явитися мотиваційні програми лояльності. Проте торкатися вони будуть в основному зданих в експлуатацію об'єктів, по яких є заборгованість перед банком з боку забудовника. В такому разі позичальнику зможуть запропонувати нижчі ставки на первинну нерухомість. Але лише для того, щоб "роздрібнити" ризик проблемної заборгованості забудовника на безліч одиничних ризиків по кредитах, видаваних фізособам.
Олексій Зеркалов, віце-президент інвестиційно-банківського департаменту ІК Dragon Capital
- Якщо на ринку девелопменту житла не буде фундаментальних змін правил гри, повторення сценарію з "Еліта-Центром" - швидше за все, питання часу. Звичайно, після декількох скандалів і невиконання зобов'язань деякими девелоперами багато громадян стали обережнішими: купівлі в неперевірених компаній здійснюють виключно після введення будівлі в експлуатацію. Та необхідно створити механізм, який би захищав покупця і не дозволяв би непрофесійним девелоперам продавати житло на стадії будівництва або до початку будівництва. Це підвищить довіру населення до галузі в цілому, а з часом призведе і до відновлення продажу житла на ранній стадії будівництва.
Олеся Блащук
За матеріалами: Власть денег
Поділитися новиною
