1027
Китай попереджає нову іпотечну кризу
— Казна та Політика
Комісія із регулювання банківської діяльності КНР звернулася до китайських банків з рекомендацією: "істотно збільшити" відсоткові ставки з третьої іпотеки і початковий внесок, якщо у них немає упевненості в намірах позичальника. Заявки "осіб, які купують будинки в інвестиційних і спекулятивних цілях", необхідно відхиляти. Раніше китайська влада позначила мінімальний розмір початкового внеску - 40%. Так уряд Китаю розраховує обмежити надмірне зростання цін на ринку нерухомості.
Банкам рекомендовано припинити видачу кредитів девелоперам, якщо з'ясовується, що вони акумулюють землі або навмисно відкладають продаж нерухомості. Також з'явилась вказівка вживати заходів для погашення раніше наданих кредитів. Комісія попередила кредитні організації про ризики, пов'язані з "легкими грошима", що притікають на ринок нерухомості. За деякими даними, в Китаї почало спостерігатися зростання іпотечних дефолтів.
Збільшення обсягу виданих кредитів до $1,4 трлн. у 2009 р. спровокувало бум на китайському ринку нерухомості. У грудні ціни в 70 містах піднімалися найшвидшими темпами за 18 місяців. За даними комісії, надходження капіталу до китайських активів помітно зросло, оскільки інвестори почали проводити операції carry trade. Стратегія carry trade полягає в залученні позики в країні з низькими відсотковими ставками з подальшим переведенням коштів у валюту іншої країни, де ставки вищі, і розміщенням коштів під вищу ставку.
Уряд Китаю виявив різке зростання спекуляцій з нерухомістю за участю іноземних громадян. У 2009 р. в Шанхаї майже 40% покупців люксової житлової нерухомості вартістю більше 10 млн. юанів були іноземцями. Регулятор виявив факти, коли 38 іноземних громадян, які ніколи не бували на території Китаю, зуміли узяти іпотечні кредити в шанхайському банку через своїх агентів і юристів без надання необхідної документації.
В січні Державна рада КНР оголосила про посилення контролю над ринком житлового кредитування, аби обмежити надходження спекулятивного капіталу з-за кордону і впоратися з "надмірно різким" зростанням цін на нерухомість в деяких містах. Уряд доручив банкам дотримуватися вимог про початковий внесок в розмірі мінімум 40% для позичальників, які беруть другий і подальший кредити на "додаткову нерухомість", і встановлювати відсоткові ставки, виходячи з оцінки всіх ризиків. Тому із кредитів на другий об'єкт житла китайські банки повинні встановлювати ставку на 10% вищу від базової. Ставка за п'ятирічним кредитом в Китаї складає 5,94%. Потім Народний банк Китаю розпорядився, аби банки збільшили резерви з кредитів (вперше з червня 2008 р.).
Побоюючись перегріву ринку житла та економіки, китайські органи регулювання із 19 січня ввели квоти на обсяг кредитів, що видаються найбільшими банками Китаю. Так, річна квота для Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) склала 850 млрд. юанів ($124,6 млрд.), China Construction Bank - 750 млрд. юанів ($110 млрд.), Agricultural Bank of China - 700 млрд. юанів ($102 млрд.), Bank of China - 600 млрд. юанів ($88 млрд.). Комісія з регулювання банківської діяльності веліла декільком найбільшим банкам не видавати нових кредитів до кінця січня.
В першій половині січня банки видали кредитів на 1,45 трлн. юанів ($212 млрд.), прагнучи встигнути заробити якомога більше, перш ніж квоти набудуть чинності. Один лише Bank of China видав кредитів на $23,5 млрд. Голова банківської комісії Лю Мінкан заявив, що банкам було запропоновано зменшити кредитування з рекордних $1,4 трлн., виданих в 2009 р., до $1,1 трлн. Ці заходи повинні перешкоджати подальшому перегріву ринку нерухомості, зростання цін на якому в 2009 р. склало 7,8%.
Найбільші банки Китаю розпочали виконання урядових директив із недопущення роздування бульбашок на фондовому ринку і ринку нерухомості, почавши скорочувати видачу кредитів і підвищивши ставки із іпотечних позик. Лідери галузі Bank of China і ICBC відкликали частину кредитів, виданих до середини січня, і зменшили обсяг видачі нових. Bank of China посилив умови надання позик із іпотечних кредитів - зменшив знижку для тих, хто звернувся за кредитом вперше, з 30% до 15% і збільшив розмір початкового внеску до 40% для тих, хто звернувся повторно. Проте інші комерційні банки поки що не послідували прикладу лідерів ринку.
Індекс нерухомості у складі Shanghai Composite знизився днями на 1%, до найнижчого рівня з 29 квітня 2009 р. Незалежний економіст Енді Сі, який раніше працював в Morgan Stanley, заявив, що бульбашка на ринку нерухомості може скоро луснути, оскільки кредитна маса скорочується. На його думку, на тлі скорочення банківського кредитування в Китаї важко говорити про подальше збереження такого високого попиту на нерухомість.
Чжао Хуайнань, професор Cass Business School вважає, що уряду Китаю вдасться швидко навести лад на ринку нерухомості. За його словами, бульбашки на китайських ринках нерухомості надувалися і раніше, але державі вдавалось вирівняти ситуацію. Так було в 2007 р., коли в деяких містах Шеньчженя ціни відразу впали на 50%. Чжао Хуайнань стверджує, що в Китаї спекулянти дуже чутливі до змін політики держави. "Відчувши наміри уряду охолодити ринок нерухомості, вони зупиняють свої операції і починають продавати. Причини нинішнього перегріву криються в програмі стимулювання економіки на 4 трлн. юанів ($586 млрд.). Ціни на ринку нерухомості перевищили піки 2007 р., і зараз відповідний час, аби остудити запал спекулянтів", - вважає експерт.
Професор Університету міжнародного бізнесу та економіки Лай Піняо вважає, що саме така обмежувальна політика, яку реалізує уряд, і може убезпечити країну від різкого зростання цін на нерухомість. За його словами, бурхливе зростання сектора нерухомості і цін на квартири і будинки не дозволяє 85% китайських сімей отримувати їх у власність. "Посилювання обмежень з іпотеки повинне позначитись на житлових цінах, особливо в таких регіонах, як Хайнань", - говорить аналітик японського банку Nomura Мей Янь.
"Обмеження кредитування має заспокоїти ситуацію. Заходи із обмеження кредитування не повинні заморозити економіку. Якщо держава помітить ознаки ослаблення економічного зростання, то заходи із розігрівання економіки послідують негайно", - вважає експерт Chatham House Ванесса Россі. На її думку, реальні результати нової політики можна буде побачити ближче до кінця 2010 р.
За матеріалами: Экономические Известия
Поділитися новиною
