11643
Столичний ринок нерухомості: цегла на парашуті
— Нерухомість
Ріелтори запасаються шампанським
На початок поточного року ціни на квадратні метри в Україні впали в середньому вдвічі, а кількість угод купівлі-продажу наблизилася до нульових значень. Покупці втратили будь-який інтерес і до земельних ділянок, і до угод у сфері комерційної нерухомості. "Ворушився" лише ринок оренди, однак і на ньому кількість потенційних квартироорендодавців у рази перевищувала кількість орендарів-наймачів.
Втім, до квітня, коли неймовірними зусиллями, на межі фокуса, національна валюта була "загнана" у рамки більш-менш пристойних значень, припинилося і невпинне падіння на ринку нерухомості.
Більше того, на ринку житла трапилося несподіване пожвавлення, і до червня зі столичного ринку нерухомості були буквально зметені (або переоцінені) практично всі готельки за 30-35 тисяч і повноцінні однокімнатні за 40-45 тисяч американських доларів.
Столичні (і не тільки) ріелтори запасаються шампанським у передчутті нового довгострокового зростання цін на квадратні метри. Зануджені без роботи і без грошей торговці нерухомістю найчастіше наважуються навіть радити продавцям квартир негайно піднімати ціни ще.
За останній місяць ціни на багато об'єктів у Києві дійсно виросли. У середньому на 10 тисяч у.о. подорожчали малометражні готельки - своєрідна розмінна монета на ринку, на 10-20 тисяч у.о. - одно- і двокімнатні квартири в радянських "чешках". Власники ж так званого радміна (дуже тісного і морально застарілого, але трохи якіснішого порівняно з "чешками" житла в колишніх відомчих будинках) "дооцінили" свій "скарб" відразу на 25-30 тис. у.о. Деякі квартири в досить непривабливому стані, але в центрі піднялися і на 50 тис. у.о.
Разом з тим значно, іноді і на десятки тисяч доларів, знижувалися ціни на відносно якісне житло в престижних районах, найчастіше з відмінним ремонтом, причому деякі варіанти пропонувалися із вбудованими кухонними меблями і побутовою технікою.
Такий феномен пояснюється досить просто: навіть знижені з початку економічної кризи в країні ціни на те, що продавці в нас називають елітним житлом, проте залишилися на неадекватних рівнях. За ті гроші, які продавці бажають банально "виманити" у покупців (приміром, за двокімнатні в одній зі зданих в експлуатацію багатоповерхових "свічок" поблизу станції метро "Лівобережна" або на Оболоні), можна елементарно придбати декілька аналогічних за метражем апартаментів або одну віллу в престижних районах столиць багатьох країн Євросоюзу.
Не секрет, що ці країни набагато вищі і за рівнем, і за якістю життя. Їхнє населення, незважаючи на фінансову кризу (яку, втім, там мало хто помічає), з достатнім оптимізмом дивиться в майбутнє.
Таким чином, різке зростання цін на квартири нижчого цінового сегмента і не менш різке падіння ціни пропозиції на ринку елітних квартир зрівноважили індекси цін. Саме тому цінові індекси, які відслідковуються на популярних інтернет-порталах нерухомості, не рвонули різко вгору, а показали помірне у межах статистичної похибки цінове зростання.
Проте низка факторів указує на те, що ріелтори явно поквапилися відкривати пляшки із ігристим напоєм, а ринок нерухомості нашої країни ще далекий від "цінового дна".
Паршива вівця всю череду псує
Не економічна доцільність і не адекватні ціни на квадратні метри загнали нечисленних покупців на ринок житла у квітні-травні поточного року. Покупкам сприяв просто страх за свої особисті фінанси і непевність у завтрашньому дні.
Мільйонам співгромадян не так давно довелося стати мимовільними учасниками програми "фактор страху по-українськи", вони вступили в нерівний бій (і багато виграли його) з деякими українськими банками. Це тільки в Америці або в країнах ЄС у випадку неплатоспроможності фінансової установи вкладник через тиждень-другий одержує чек на всю належну йому за вкладом суму. У нашій же країні одержало поширення "ноу-хау" із уведенням так званих тимчасових адміністрацій у проблемні фінансові установи з наступним заморожуванням вкладів на півроку. До слова кажучи, горезвісні шість місяців дії заборони на видачу вкладів у більшості банків - фінансових невдах закінчуються в серпні-вересні. Швидше за все, вкладників згаданих установ і після закінчення цього терміну очікує в найкращому разі лише виплата дуже незначної частини вкладу і подальша "приморозка" основної суми із туманними перспективами.
За офіційними даними, еквівалент близько 94 (!) млрд. грн. вилучений з вітчизняної фінансової системи громадянами і тільки близько 1 млрд. із цієї суми повернувся в систему у квітні після тимчасової стабілізації курсу гривні.
Неважко здогадатися про плани громадян, що вилучили згадані мільярди.
Чи почнеться масове повернення вкладів у банківські установи країни? Ні, не почнеться. Адже дотепер для того, щоб одержати свої кілька тисяч гривень, необхідних для лікування, навіть пенсіонерам доводиться проходити принизливі багатотижневі "комісії", де дуже серйозні і, ймовірно, високооплачувані люди вирішують, чи гідний вкладник одержати свої ж гроші на лікування (і це за наявності повного пакета завірених медичних документів). Навіть еквівалент однієї тисячі доларів (навіть за медичними показниками) вирвати зараз із деяких фінансових установ України надзвичайно проблематично. Складається враження, що призначені розпоряджатися грішми чиновники з тимчасових адміністрацій уже вважають ці кошти своїми, вірніше, державними.
Є така народна мудрість: "паршива вівця всю череду псує". Кількість таких "овець", що ще недавно розкидали авантюрні кредити на житло праворуч і ліворуч та одночасно забезпечували своїх хазяїв особистими надприбутками, у нашій країні постійно збільшується. Саме тому про повномасштабне поновлення довіри до банківської системи не може йти і мови. Банківська система скомпрометована всерйоз і надовго.
В умовах невпинного зниження рівня життя в країні і зменшення реальних заробітних плат і доходів частина знятих з банківських рахунків грошей, безумовно, буде проїдатися. Частина піде на "загасаючий" ринок продажу авто, частина буде витрачена на імпортну побутову техніку, внаслідок чого сальдо зовнішньої торгівлі товарами ще довго буде нас "тішити" різко негативними значеннями.
Ті ж, у кого на руках виявилося кілька десятків тисяч іноземних грошових знаків, звернули свій погляд саме на ринок нерухомості, що й послужило приводом для оптимізму операторів ринку. Тому і "розхапали" в основному найдешевші варіанти, а на те, що залишилося, хазяї житла різко підвищили ціни.
Проте зовсім скоро, не виключено - уже восени поточного року, у крайньому випадку протягом наступного року, ринок нерухомості України однаково впаде повторно. Причому обвальні тенденції торкнуться всіх видів житла.
Друга хвиля
Є низка обставин, які роблять другу хвилю зниження цін на квадратні метри просто неминучою.
1. Падаюча економіка, дірявий бюджет, "Нафтогаз", що підозріло зав'язнув у непід'ємних боргах, банкіри, що загралися, вимагають величезної і постійної незабезпеченої емісії гривні. Таким чином, девальвація національної валюти - лише справа часу. Валютні ціни на квадратні метри, як показали події минулого року, автоматично падають (з деяким часовим лагом) разом з девальвацією гривні. Виходить, валютна вартість квадратного метра буде падати, і деякі корективи в цей процес може внести лише ймовірність великих неприємностей американського долара на світових ринках, на що останнім часом прозоро натякають Росія і Китай.
2. Характерно і те, що на цей момент ціни на ринку нерухомості порівняно з піковими значеннями минулого року впали тільки у валютному вирахуванні і практично лише на відсоток девальвації гривні. У гривневому вирахуванні ціни на квадратні метри залишилися або на колишніх значеннях, або навіть перевищують докризовий рівень. Але й часи масового споживчого загулу, коли, приміром, у кожному 25-метровому мобільному салоні відразу два-три банки мали своє представництво і відразу штампували кредити, коли іпотечні кредити видавалися мало не особам без постійного місця проживання, уже ніколи не повернуться.
Поки що Україна залишається однією з найбідніших країн Європи з мізерним валовим доходом на душу населення, з низькою оплатою праці, із мало не тотальною системою корупції, яка перешкоджає проникненню довгострокових неспекулятивних інвестицій у країну, з надмірним енергоспоживанням, з несучасною неінноваційною економікою, а виходить, ціни на ринку житла України не можуть бути європейськими. Отже, нас очікує не тільки сильна "валютна девальвація" квадратного метра, але й деяке зменшення його ціни в гривневому вирахуванні.
3. Вартість квадратного метра і у столиці України, і в регіональних центрах зашкалює за всі мислимі і немислимі межі потенційної окупності квартири. Віртуально окупність житла визначити досить просто. Достатньо розкрити два розділи, присвячені нерухомості, в одному з найбільш популярних столичних рекламних видань і порівняти умовну квартиру з розділу "продаж" з аналогічною за метражем, розташуванням і параметрами з розділу "оренда". Не важко визначити, що окупність майже всіх об'єктів (з урахуванням хоча б мінімальних вкладень у періодичні ремонти і відновлення меблевого мінімуму, але за умови безперервної здачі в оренду), представлених на ринку столичного житла, становить у середньому не менше 20-25 років. Нагадаємо: в "добульбашкові" часи майже будь-яка столична квартира окупалася за 7-10 років.
Зрозуміло, що не можна порівнювати окупність житла на цивілізованих європейських ринках і на нашому мало не середньовічному (враховуючи недешеві фактори корупції в землевідведеннях і дозвільних процедурах, а також нестійкість фінансової системи, що зводить до мінімуму альтернативи вкладень у нерухомість). Проте 20-25 років - уже занадто. Адже це навіть більше, ніж безнадійна квартирна черга на одержання безкоштовного упорядженого житла в радянські часи.
4. Привабливість інвестицій у житло буде знижуватися й у міру підвищення вартості утримання житлового фонду і підвищення тарифної планки за комунальними послугами. Громіздкі, неефективні житлові органи всі свої проблеми, зокрема і підвищення особистого добробуту працівників житлово-комунального господарства, і далі будуть вирішувати винятково за рахунок власників житла. Уже зараз цифри в щомісячних квитанціях на оплату квартирних витрат шокують і киян, і жителів інших міст країни.
5. Ну й, нарешті, у якийсь момент на ринку нерухомості закономірно відіграють проблеми банківського сектору. Якщо зараз, не в останню чергу завдяки наймогутнішому будівельному лобі, вищий законодавчий орган країни продукує закони, спрямовані на підтримку неспроможних власників квартир, куплених на іпотечні гроші, то зовсім скоро гра може піти у зворотну сторону.
Рада проти вкладників
Закон "Про захист майнових прав громадян у період виходу економіки України зі стану фінансової кризи", яким пропонувалося ввести мораторій на вилучення банками житла в позичальників, що зазнають проблеми з погашенням іпотеки, фактично означав би повільну, але безповоротну катастрофу вітчизняної банківської системи в цілому, тому що банків, не вгрузлих у проблемній іпотеці, у країні залишилося зовсім небагато.
Втім, закон, що ставить у привілейоване становище близько 400 тисяч іпотечних позичальників і дискримінує близько 12 мільйонів вкладників вітчизняної фінансової системи, на гроші яких, власне кажучи, і відбувається весь бенкет на ринку нерухомості, за всією імовірністю буде ветований президентом і навряд чи буде прийнятий повторно в початковому вигляді.
Рано чи пізно і украй популістськи настроєні законодавці, і банкіри повинні прийти до спільного знаменника, який полягає в тому, що тиск на боржників-іпотечників однаково буде зростати, а непід'ємні (за кредитом) квартири будуть таки потрапляти на ринок і сприяти зниженню загального рівня цін на ньому.
Таким чином, навіть при поновленні іпотечного кредитування, якого з деякою заклопотаністю очікують потенційні покупці квартир, ринок нерухомості України у зворотний бік не розвернеться. Занадто високі будуть відсотки за іпотекою з урахуванням ризиків банківської системи, і занадто обережно будуть ставитися до позичальників представники тих банків, які все-таки виживуть.
Втім, і до широкомасштабного (не під конкретні проекти) кредитування ще далеко. Так, днями прес-служба одного з банків першої десятки, що належить іноземним власникам, повідомила таке:
"Планується, що в 2009 році в Україні нові кредитування будуть припинені, портфель роздрібних і корпоративних кредитів реорганізований, а зусилля, пов'язані зі стягненням кредитів, будуть нарощуватися. Витрати в Україні будуть скорочені (закриття 100 філій і скорочення робочих місць). На інших ринках, що розвиваються, будуть початі зусилля для залучення нових клієнтів".
Іншими словами, завбачливі "забугорні" банкіри бояться нашої країни, непередбачуваності нашого політикуму і непрогностичності нашої економіки.
Нові тисячі офісів, що пустують, і квартир із псевдоелітним ремонтом, які не те що продати, але й в оренду буде здати неможливо, - от що очікує український ринок нерухомості, якщо ціни на квадратні метри і далі будуть штучно втримуватися на неадекватних рівнях.
До речі, на деякі інтернет-сайти, де оголошення про продаж столичних квартир публікуються з фотографіями, незабаром не виключений масовий приплив відвідувачів, однак не з метою прицінитися до майбутньої покупки, а просто посміятися. Чого варта одна з останніх пропозицій інтернет-ресурсу з оголошенням про продаж квартири в Києві в Печерському районі, але далеко не в престижній центральній частині міста, майже за 2 млн. євро. Пікантності пропозиції надає той факт, що замість цінних порід дерева на підлозі дешевенький ламінат, а обстановка у квартирі по-справжньому аскетична. Не менше вражають і деякі інші фотопропозиції, де з посиланням на євроремонт присутні голі, погано прошпакльовані стіни, зі страшненькою плиткою - а-ля Радянський Союз - у санвузлі.
Ще мінімум 30% падіння
Для того щоб механізм ринку як вторинного, так і первинного житла (а разом з ними і національна економіка) закрутився у звичному режимі, необхідно додаткове як мінімум 30-процентне (від сьогоднішньої ціни) зниження валютної вартості квадратного метра, що і відбудеться зовсім скоро.
Причому, як очікується, "посадка" явно переоцінених квадратних метрів так званого елітного житла у відсотковому відношенні буде набагато жорсткішою, ніж "посадка" тих же квадратних метрів у квартирах економкласу. Адже якщо в економсегменті навіть зараз, у період найжорстокішої економічної кризи, рух не припинений, то ринок дорогих квартир практично повністю заморожений. Усе менше охочих розлучитися із сотнями тисяч доларів за житло тільки тому, що, як вказується у квартирних оголошеннях, у житлі присутній дешевий 300-доларовий китайський кондиціонер, або підключений Інтернет, або квартира оснащена металопластиковими вікнами, які в багатих країнах установлюють лише найбідніші верстви населення або винятково в офісах. Але ж саме цими дешевими аргументами багато хазяїв продаваних квартир мотивують своє бажання отримати за них суми, що перевищують середню заробітну плату пересічного українця за багато десятиліть...
Вадим Башта
За матеріалами: Дзеркало Тижня
Поділитися новиною
