2217
Як обміняти депозит в "проблемному" банку на земельну ділянку
— Кредит&Депозит
Поточного сезону модно не купувати землю, а вимінювати її на депозити, "завислі" в "лежачих" банках. "Деньги" розібралися, наскільки вигідні подібні угоди і які при цьому виникають ризики і витрати.
Багато вкладників, бажаючи "витягти" депозит з "лежачого" банку, погоджуються зараз на будь-які пропозиції. "Коли мій внесок "завис" у банку, я не панікував, тому що на суму депозиту однаково планував купити землю під Києвом. Домовившись із одним з позичальників і одержавши згоду банку, за один день ми провели взаємозалік. В результаті я придбав ділянку за містом і позбувся внеску, що мучив мою душу ", - розповів "Деньгам" підприємець Сергій.
Здавалося б, зручна схема: земля подешевшала, її купівля вже майже має сенс. Крім того, банки також охоче йдуть на такі угоди: депозит погашений, кредит закритий, а виходить, дві проблеми взаємно знищені. Звичайно, при здійсненні такої угоди варто заручитися підтримкою юриста, скрупульозно віднімати всі документи, що підписуються, і дізнатися юридичне минуле земельної ділянки.
Ви мені не поступитесь?
Взаємозалік - не похід у супермаркет: взяв, розплатився і пішов. Згадана процедура пов'язана не тільки з фінансовими витратами і ризиками, але й передбачає укладення ланцюжка угод. Якщо і депозит, і земля (ділянка, що перебуває в заставі) "висять" в одному банку, то обмін внеску можна провести шляхом підписання трьох "паперів": договорів купівлі-продажу (тільки після одержання згоди банку), поступки права вимоги і угоди про зарахування зустрічних вимог.
"Першим кроком повинно бути підписання між вкладником і позичальником банку договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка перебуває в іпотеці в банку. Це дозволить звести до мінімуму можливість махінацій і зловживань під час проведення взаємозаліків", - пояснює старший юрист юридичної компанії Jurimex Любомир Пітель.
Заради безпеки в договорі варто передбачити низку умов, які обумовляли б перехід права власності на землю винятково після завершення взаєморозрахунків. На завершення сторони повинні укласти тристоронній договір переведення боргу, згідно з яким вкладник бере на себе зобов'язання в повному обсязі погасити кредит позичальника, який, у свою чергу, зобов'язаний відшкодувати землею кошти, внесені для погашення кредиту.
Така схема, як запевняють юристи, найбільш безпечна. "В рамках однієї фінансової установи буде вищою надійність перевірки банком правової природи прав власності на земельну ділянку, яку планується обміняти на депозит", - пояснює адвокат, радник Всеукраїнського адвокатського об'єднання "Альянс" Юрій Бауман.
Шукаємо "ліворуч"
На жаль, земельний ринок вузький, тому непросто знайти потрібну ділянку в іпотечному портфелі банку, де лежить "завислий" внесок. Часто доводиться обмінювати депозит з кимось "з боку". Подібна схема простіша в оформленні, але от ризики "вляпатись" значно вищі. У такій ситуації сторони укладають між собою договір купівлі-продажу земельної ділянки і договір переуступки, згідно з яким вкладник передає право вимоги внеску власникові земельної ділянки. Головна особливість описаної схеми - її можна провести і без згоди банку, якщо заборона переуступки не прописана депозитним договором. "Проте, для запобігання непорозумінь, рекомендуємо все-таки отримати згоду банку або, як мінімум, відразу після підписання відповідних договорів письмово повідомити його про переуступку", - радить Любомир Пітель.
Якщо боржник не був письмово сповіщений про заміну кредитора в зобов'язанні, новий кредитор повністю бере на свої плечі ризики всіх несприятливих наслідків. Приміром, це може бути арешт внеску, якщо під нього був оформлений кредит, який не погашався, або була змова вкладника з кимось із банківських співробітників (депозит може виявитися фіктивним й існуючим лише на папері).
Крім того, у цій ситуації вкладникові теж варто бути пильним і за допомогою юриста ретельно вивчити минуле земельної ділянки: чи належить вона продавцеві на законних підставах, чи відсутні на неї претензії з боку третіх осіб, чи не перебуває земля в податковій заставі або під арештом і так далі.
Шукати бажаний варіант - завдання не з простих, але якщо використовувати інтернет-сайти, спеціально призначені для купівлі-продажу депозитів, можна набагато спростити собі життя.
Взагалі дисконт (сума, яку втрачає вкладник) обумовляється індивідуально, як правило, він коливається в межах 10-50% вартості депозиту і залежить від фінансового стану банку, земельної ділянки, виду внеску, його терміну і валюти. Але більшу частину цієї суми можна компенсувати, добряче поторгувавшись із продавцем ділянки.
Ціна угоди
При укладанні договору на купівлю землі продавець зобов'язаний сплатити податок у розмірі 5% вартості експертної оцінки землі (сама оцінка коштуватиме 500 грн), а також державне мито - 1% суми угоди. До того ж доведеться заплатити за послуги нотаріуса при посвідченні всіх угод, що підписуються (завичай це 0,8-1,5% суми угоди). Втім, як правило, сторони угоди домовляються про розподіл витрат "50 на 50".
Знижуємо ризики
Перший спосіб убезпечити себе - підписувати всі договори і угоди в один день. Крім того, найкраща схема - участь банку, який виступає своєрідним "гарантом", проводячи й контролюючи взаєморозрахунки між сторонами.
Через те, що земля на початок здійснення процедури "обміну" перебуває в заставі, документи на неї, а виходить, і правомірність отримання у власність позичальником перевірені юридичною службою банку і нотаріусом, який завіряв договір іпотеки, що і гарантує "чистоту" застави.
Якщо ж угода проводиться без участі банку в операціях з нерухомістю, кожній зі сторін є сенс скористатися послугами юриста, який повинен проаналізувати правовстановлюючі документи, забрати наявні в угоді підводні камені та грамотно прописати права та обов'язки сторін. Особливо важливі терміни, умови, гарантії.
Як міняти депозит на землю?
Земля - під заставою, внесок - в "проблемному" банку
Як це робиться
1. Домовляємося з позичальником.
2. Отримуємо згоду банку на угоду.
3. Підписуємо договір купівлі-продажу земельної ділянки в іпотеці.
4. Укладаємо тристоронній договір переведення боргу, після чого об'єкт переходить у власність вкладникові.
1. Домовляємося з позичальником.
2. Отримуємо згоду банку на угоду.
3. Підписуємо договір купівлі-продажу земельної ділянки в іпотеці.
4. Укладаємо тристоронній договір переведення боргу, після чого об'єкт переходить у власність вкладникові.
Витрати
Дисконт - 10-50% вартості депозиту.
Послуги юриста з супроводу угоди - близько 2500 гривень.
Ризики
Вартість землі не завжди може відповідати розміру депозиту, складнощам в розрахунках.
Може вилізти "брудне минуле" земельної ділянки.
Земля - "з боку", внесок - в "проблемному" банку
Як це робиться
1. Домовляємося із власником ділянки.
2. Попередньо отримуємо згоду банку на угоду.
3. Проводимо експертну оцінку землі.
4. Укладаємо договір купівлі-продажу земельної ділянки і переуступки (бажане, за участю нотаріуса).
1. Домовляємося із власником ділянки.
2. Попередньо отримуємо згоду банку на угоду.
3. Проводимо експертну оцінку землі.
4. Укладаємо договір купівлі-продажу земельної ділянки і переуступки (бажане, за участю нотаріуса).
Витрати
Дисконт - 10-50% вартості депозиту.
Послуги юриста з супроводу угоди - близько 2500 гривень.
Експертна оцінка землі - від 500 гривень.
Податок - 5% ціни відповідно до експертної оцінки (платить власник ділянки).
Послуги нотаріуса - 0,8-1,5% суми угоди.
Ризики
Проблеми з гарантіями виконання договірних зобов'язань позичальника (особливо якщо договори укладені без нотаріуса).
Складнощі з перевіркою благонадійності продавця і земельної ділянки.
Підсумок Позбуваючись від депозиту шляхом обміну на земельну ділянку, потрібно брати до уваги дисконт в 10-50% вартості депозиту, ризики шахрайства, паперову тяганину і витрати, пов'язані з оформленням угоди.
За матеріалами: Деньги.ua
Поділитися новиною
