Катастрофа іпотеки в США одних залишила без даху, а іншим надалa бізнес

Ринок американської іпотеки, що обвалився багатьом коштував даху над головою. Зате інші змогли побудувати на ньому прибутковий бізнес.

Для тих, хто колись і не думав про покупку власного будинку, Ерік ТомасІ – справжня знахідка. Поки багато американських родин ледве зводять кінці з кінцями, намагаючись виплатити кредити на істотно упалу в ціні нерухомість, Томасі пропонує клієнтам цілком доступне житло. Потрібно тільки переконати продавця у своїй платоспроможності - внести за будинок перший внесок в $500 і кожен наступний місяць виплачувати по $350. Так Ерік Томасі і його дружина Шейла можуть упевнитися, що клієнти мають у своєму розпорядженні доход не менш $1300-1400.

Якщо протягом трьох місяців платежі вносяться вчасно, імена покупців включаються в контракт і вони одержують право викупу нерухомості. Якщо виплати затримуються, права на власність залишаються в Томасі, і вони можуть забрати будинок назад. Але такі випадки - велика рідкість: клієнти намагаються не упустити шанс купити власне житло, адже до цього людям доводилося платити вдвічі більше тільки за оренду.

Ідея скуповувати будинки оптом у банків, що розоряються, ремонтувати, а потім перепродувати відразу здалася Еріку перспективною. Іпотечна криза набирала оберти: зростаюча ставка по кредитах з так званим плаваючим відсотком і стрімке падіння вартості нерухомості призвели до того, що взяті в борг гроші стали перевищувати ринкову вартість житла. Та й у банків не було інфраструктури для перепродажу конфіскованих будинків.

- Спочатку з 22 бізнесменів, що займалися цим на національному рівні, п'ятеро працювали дуже активно, - розповідає Ерік Фокусу. - Я і моя дружина Шейла входили в цю п'ятірку. Ми купували приблизно 500 будинків на місяць із запропонованих банками і позичальниками, зараз це не менш 1000 на тиждень. Всі вкладення повернулися в перші 4-5 місяців. І якщо є який-небудь ризик у скупці будинків по 2 тис. доларів, то я про нього не знаю.

Незавидне сусідство

Від такої угоди виграє і місто, і банк, адже занедбані будинки вже перетворилися в соціальну проблему. Часто вони стають кублами для бомжів, повій і наркоманів, а тому являють собою незавидне сусідство для всієї округи, знижують вартість інших приміщень. За словами Томасі, банкам простіше позбутися від проблеми, просто перепродавши нерухомість оптом за низькою ціною - у середньому від $1600 до $2000 за будинок.

Бізнесмен говорить, що серед пропонованого банком в одному "пакеті" попадаються й не підлягаючі ремонту приміщення. Ці будови жертвуються місту під парки, притулки для бездомних або жінок, що постраждали від насильства в родині. У більшості випадків будинки знаходяться у найбільш уражених кризою регіонах. Томасі називає ці місця поясом іржі: це штати Огайо, Мічиган, Індіана, Детройт. У багатьох будинках немає елементарних умов для проживання. Фірма Томасі піклується про те, щоб у будинку був необхідний мінімум, після чого на нього кріпиться табличка "На продаж від хазяїна" з контактним телефоном і умовами купівлі.

- Люди, які купують у нас будинки, навряд чи були б оцінені банком як кредитоспроможні. Але й самі будинки назвати коштовним товаром не можна, - розповідає Томасі. - На Східному узбережжі й на Середньому Заході будови найчастіше перебувають у жалюгідному стані, і банківський експерт, оглянувши будинок, робить висновок, що власність нежиттєздатна для кредитування. Ми ж забезпечуємо будинки водонагрівачем, опаленням. Ці послуги надаються за бажанням покупця. Але більшість наших клієнтів, так звані блакитні комірці, - люди працьовиті й найчастіше самі справляються з установкою.

Без посередників

Довгий час у США намагалися виростити клас власників, переконуючи, що володіти нерухомістю - це норма. Але політика доступних кредитів обернулася обвалом усього іпотечного ринку країни. Сума кредитів більше не відповідає реальній вартості нерухомості, що вперто зростала за рахунок високого попиту. Сьогодні один із шести кредитів на житло (а це близько 12 мільйонів кредитів), згідно Moody'sEconomy.com, є "підводним", тобто різниця між дійсною вартістю і тією сумою, яка була видана банком, становить $40 тис.

За словами Томасі, часто жертви політики доступних кредитів - це емігранти, які в силу того, що англійська мова для них друга, не особливо вдадуться в подробиці контрактів, які підписують. Саме по них криза вдарила сильніше, ніж по інших.

Емігрантів серед клієнтів Томасі багато. Деякі викуповують у нього той же будинок, у якому жили раніше. Без банку-посередника сторони домовляються швидше. Та й вартість житла істотно нижча. Наприклад, якщо банку позичальники віддали б $90 тис., то за такий же будинок Томасі просить $30 тис. Він, на відміну від банків, готовий мати справу з людьми, на кредитній історії яких поставлений жирний хрест. Але бізнесмен упевнений, що його клієнти не підведуть. - Ці люди готові працювати. І нас із дружиною це надихає, - говорить Томасі. - Я думаю, непогано, коли є можливість запропонувати людям доступне житло, допомогти місту й одночасно отримати прибуток для себе. До того ж одержуєш гарний струс, коли хто-небудь плаче від щастя, тому що може стати власником свого першого будинку. Звучить солоденько, але почуття дійсно вражаюче.

Ідея фікс

Тепер, щоб потрапили в боргові лещата домовласникам, у США будуть допомагати не тільки заповзятливі бізнесмени, але й уряд. Програма з порятунку іпотечного ринку стартує 4 березня. На неї виділено $275 млрд., $75 млрд. з яких одержать близько 9 млн. родин (серед них і проблемні, і добропорядні позичальники). $200 млрд, що залишилися, уряд направить в іпотечні компанії Freddie Mac й Fannie Mae, щоб ті змогли пропонувати доступні кредити. Ці заходи повинні стабілізувати житловий ринок країни. Американських позичальників умовно ділять на дві категорії

Перша група - проблемні позичальники. Споконвічно їхня здатність виплачувати кредити була сумнівною, а тепер вони серйозно заборгували по щомісячних виплатах і можуть у будь-який момент опинитися на вулиці. Допомогу одержать близько 4 млн. домовласників. Якщо заборгованість по іпотеці таких домовласників перевищує 55% їхнього доходу, то для одержання державних грошей боржникам доведеться пройти спеціальну співбесіду, на якій консультанти навчать, як і на чому можна заощаджувати, - наприклад, запропонують відмовитися від використання машини і кредиток.

Друга група - так звані добропорядні домовласники. Таких у США більше 10 мільйонів. Вони брали кредити на 30 років і справно виплачують щомісячні внески. Допомогу одержать близько 5 млн. домовласників. Позичальники можуть розраховувати на зниження суми щомісячних виплат, оскільки теперішня ціна житла істотно нижче суми кредиту, який вони брали.

Ганна Яковенко, Грегг Кобарр