2384
У чужому будинку
— Кредит&Депозит
Іпотека впала чи ледве не до нуля. Що ж у таких умовах робити тим, хто все-таки хоче купити квартиру? Вихід є: фінансовий лізинг житла, або оренда з правом викупу.
Фінансовий лізинг нерухомості - довгострокова оренда з обов'язковим правом викупу по закінченню терміну оренди - вже оцінили багато підприємств, що здобувають у такий спосіб собі офіси, складські приміщення, приміщення для філій та ін. Але якщо мова йде про фінансовий лізинг житлової нерухомості, то тут все набагато складніше. Хоч цей напрямок у комерційній нерухомості в Україні вже активно розвивається, але знайти компанію-лізиногодавця жилою нерухомості досить важко.
Головна перевага лізингу перед іпотекою - у відсутності необхідності вносити яку-небудь заставу, оскільки житло до закінчення виплат перебуває у власності компанії-лізингодавця. При порушенні договору (приміром, невиплати) орендар не втрачає власну квартиру або інше майно. При цьому на весь термін житло перебуває в повному розпорядженні орендаря, якщо він, звичайно, не порушує правила користування, головні з яких звичайно стосуються перепланувань і всього, що може привести до зниження вартості квартири.
Крім того, договір лізингу більше гнучкий, ніж кредит, і клієнт може виробити разом з орендодавцем зручну для нього схему платежів: скажемо, платити можна з різною періодичністю, а ставка може бути як фіксованою, так і плаваючою. Разом із самою вартістю нерухомості орендар виплачує й так званий відсоток подорожчання - процентну ставку, що коливається від 10% до 20%. Так само як і при покупці квартири в кредит, беручи квартиру в лізинг, треба внести авансовий платіж - від 5% до 30% вартості квартири.
Утопічні умови
Для квартири вартістю в 500 тис. грн. щомісячний платіж (терміном на 20 років) за таких умов з авансовим платежем в 5% і з річною ставкою подорожчання в 15% буде становити близько 9 тис. грн., зі зниженням до 2,5 тис. до останніх місяців виплат. Але такі умови скоріше утопічні й українські банки та лізингові компанії відмовляються надавати їх по житловій нерухомості для фізосіб, тобто звичайних громадян. Саме термін договору (вигідним для клієнта він буде мінімум на 15 років) і є головною проблемою, через яку банки відмовляються надавати квартири в лізинг.
У великих банків і лізингових компаній немає подібних програм з житлової нерухомості, але є організації, що розробили програми для звичайних клієнтів. Так, у деяких регіональних компаній існують програми придбання житла у фінансовий лізинг у будь-якому місті України. Спершу клієнт повинен вибрати квартиру, після чого компанія її викуповує й здає в довгострокову оренду з обов'язковим правом викупу. Тобто після закінчення, скажемо, 15 років орендар автоматично стає власником квартири.
Головною умовою при цьому є готовність об'єкта. Тобто будинок, в якому розташована квартира, повинен бути зданий під ключ. Інакше кажучи, квартиру в лізинг не вдасться придбати в споруджуваному будинку. Наступна не менш важлива умова - платоспроможність клієнта. Залежно від вартості об'єкта йому доведеться не тільки підтвердити свої доходи, але й мати поручителя (їм може бути як будь-яке підприємство, так й, приміром, заможний друг). Крім цього, в орендаря можуть перевірити дані трудової книжки за останні 2-3 роки і його кредитну історію. Але навіть з такими перевірками шанси обзавестися квартирою в лізинг все-таки більше, ніж одержати кредит на неї.
Альтернатива кредиту
Таким чином, можна одержати обране житло в оренду до 10 років з 13-15% річних у доларах за умови, що ви виплатите авансом 10-15%. Місячна плата буде розраховуватися виходячи із загальної вартості житла, поділеної на кількість виплат плюс відсотки. До цих витрат також додасться щорічна страховка житла та комісійні збори лізингодавця (що, знов-таки, робить такий лізинг більше схожим на кредит).
Також лізинговласнику доведеться сплатити послуги оцінювачів та оформлення необхідних документів у БТІ. Для квартири вартістю в 500 тис. грн. щомісячні виплати складуть 5-7 тис. грн., що деяким більше місячної плати за оренду гарної двокімнатної квартири в Києві. Так що лізинг - альтернатива не тільки кредиту: замість того, щоб знімати житло в хазяїна та весь час зіштовхуватися з підвищенням орендної плати та усяких побутових скандалів, набагато вигідніше небагато переплатити, але все-таки жити у квартирі без хазяїна, яка до того ж згодом стане твоєю.
Що стосується виплат, то спочатку лізингові компанії вимагають щомісячних платежів, але все-таки в особистому порядку погоджуються обговорювати варіанти гнучкої схеми. На відміну від звичайної оренди, лізинговласник виплачує фіксовану орендну ставку, що не залежить від ринкової ситуації. До недоліків можна віднести те, що розірвати договір лізингу можна, тільки виплативши залишкову вартість, тобто остаточно викупивши житло в лізингодавця.
Причому ніяких штрафних нарахувань за таке дострокове погашення немає. Розірвати договір, не погасивши залишок вартості, буде проблематично. При згоді сторін це може закінчитися продажем об'єкта без компенсації вже виплачених лізингодавцю грошей, або ж обов'язок виплати залишку вартості може лягти на плечі поручителя. І все-таки така угода - вигідна альтернатива кредиту, оскільки орендареві й, відповідно, майбутньому власникові не треба нічого надавати під заставу й він нічим не ризикує.
Шукаємо лізингодавця
Важливим моментом, на який звертають увагу в компаніях-лізингодавцях, є відсутність якого-небудь майнового або юридичного ризику для лізинговласника. Майбутній хазяїн квартири може зовсім не боятися, що, підписавши договір кредиту на квартиру вторинного ринку, може зіткнутися з невірно оформленими документами купівлі-продажу й застави житла.
До того ж, угода лізингу не відображається в кредитній історії й не може стати перешкодою для того, щоб взяти в банку гроші, приміром, на машину (маючи звичайний непогашений кредит на квартиру, одержати чергову позику стає вкрай проблематичним). Але при пошуках подібних лізингових програм варто бути готовим до того, що доведеться звертатися до регіональних й найчастіше маловідомих компаній, відшукати які часом буває досить складно. І, укладаючи договір, про всякий випадок бажано скористатися послугами знайомого юриста.
У кожному разі фінансовий лізинг житла поки залишається чи ледве не єдиною можливістю придбати житло для тих, кому банки відмовляють у кредитах. Але, щоб запрацював лізинг житла, необхідна наявність чіткої законодавчої бази, оскільки існуючими законами заборонено здавати в лізинг майнові комплекси й земельні ділянки, що автоматично виключає можливість придбання дачі або заміського будинку. А відсутність чіткого механізму проведення угоди може розтягти її оформлення на півроку. При цьому високі ризики на вітчизняному ринку нерухомості змушують лізингові компанії розробляти описані вище програми, застосовуючи умови звичайного кредитування, що не завжди може бути вигідно для клієнта. Втім, про оренду з правом викупу можна домовитися й з власником квартири, минаючи лізингові компанії, але укласти такий договір досить так само складно, як й одержати гарантії його виконання.
Умови придбання житла в лізинг з правом викупу
1. Авансовий платіж - 10-30% від оцінної вартості житла
2. Термін - 1-15 років
3. Процентна ставка - 13-20% річних
4. Можлива комісія послуг лізингової компанії, послуг БТІ та оцінювачів під час підписання договору
5. Щорічна оплата страховки житла
6. Погашення: ануітет або рівними частинами
7. Можливість гнучкої системи виплат: щомісяця, щоквартально й т.д.
8. Можливість дострокового розірвання договору з погашенням залишкової вартості житла з придбанням прав власності без нарахування пені
1. Авансовий платіж - 10-30% від оцінної вартості житла
2. Термін - 1-15 років
3. Процентна ставка - 13-20% річних
4. Можлива комісія послуг лізингової компанії, послуг БТІ та оцінювачів під час підписання договору
5. Щорічна оплата страховки житла
6. Погашення: ануітет або рівними частинами
7. Можливість гнучкої системи виплат: щомісяця, щоквартально й т.д.
8. Можливість дострокового розірвання договору з погашенням залишкової вартості житла з придбанням прав власності без нарахування пені
Необхідні документи
1. Заявка на одержання лізингових послуг (форма надається компанією)
2. Паспорт, ідентифікаційний код лізингоотримувача і жінки/чоловіка
3. Свідоцтво про шлюб/розлучення
4. Довідка про доходи за останні півроку
5. Можуть вимагати копію трудової за останні три роки, перевірити кредитну історію - копію кредитних, заставних угод (якщо є).
6. Може знадобитися лист від поручителя (банку, юридичної організації, фізособи)
7. Можуть вимагати платіжний баланс лізингоотримувача
1. Заявка на одержання лізингових послуг (форма надається компанією)
2. Паспорт, ідентифікаційний код лізингоотримувача і жінки/чоловіка
3. Свідоцтво про шлюб/розлучення
4. Довідка про доходи за останні півроку
5. Можуть вимагати копію трудової за останні три роки, перевірити кредитну історію - копію кредитних, заставних угод (якщо є).
6. Може знадобитися лист від поручителя (банку, юридичної організації, фізособи)
7. Можуть вимагати платіжний баланс лізингоотримувача
Дмитро Шведов
За матеріалами: 24.ua
Поділитися новиною
