779
Банківська централізація
На центральних вулицях українських міст сконцентровано більше 80% банків. Відкрити офіс у центрі - це питання не тільки статусу, але й високої ціни. Навіщо банкіри створюють банківські вулиці і чи окупаються такі інвестиції?
Прогулюючись по вулиці Великій Васильківській (Червоноармійській), мимоволі ловиш себе на думці, що майбутні покоління сміливо зможуть перейменувати її, приміром, на Велику Банківську або Червонобанківську. Офісів фінансових установ, що розташувалися тут і на прилеглих до неї вулицях, набагато більше, ніж інших компаній.
У проміжку від вулиці Хрещатик і до Либідської площі представлені близько тридцяти фасадів банківських структур. При цьому банкірів навіть мало тривожить питання неймовірної вартості квадратного метра. Високий транспортний і пасажиропотік, на думку фінансистів, повинен забезпечувати роботою кожне відділення. Якщо ж цього не відбувається, тоді офіс виконує іміджеві функції або ж слугує об'єктом довгострокових інвестицій.
Місце під сонцем
"Місце розташування - головний фактор, що впливає на результати відділення як за світовою статистикою, так і за дослідженнями нашого банку. На другому місці йде людський фактор - рівень персоналу відділення на чолі з його начальником", - стверджує директор департаменту розвитку мережі Райффайзен Банку Аваль Дмитро Крепак. Банківськими вулицями традиційно вважаються центральні вулиці міста, районів, мікрорайонів, оскільки саме вони є основним джерелом потенційних клієнтів банків.
"У Києві найбільш насиченими банківськими вулицями можна назвати вулиці Хрещатик, Володимирську, Червоноармійську, Саксаганського і Сагайдачного", - розповідає заступник голови правління Ерсте Банку Світлана Черкай. Крім того, опитування учасників ринку показало, що серед банкірів уже склалися стереотипи якихось банківських місцевостей. Історичними банківськими районами в Києві є, насамперед, Поділ і вулиця Артема. На Оболоні дуже популярні вулиці Маршала Тимошенка і Героїв Сталінграда, на Троєщині - проспект Маяковського, на Воскресенці - бульвар Перова, на Харківському масиві - Харківське шосе і проспект Бажана.
"З погляду пріоритетності розташування, перспективності і, відповідно, окупності точок продажів, розташованих у таких місцях, банкам цікава велика транспортна магістраль проспект Перемоги, а також бульвар Шевченка і великі площі міста - Севастопольська, Солом’янська, Ленінградська та ін.", - додає заступник голови правління Першого українського міжнародного банку (ПУМБ) Геннадій Молодчинний.
Крім цього, досвід будівельних компаній свідчить, що фінансисти стають першими і найактивнішими покупцями офісних приміщень у новобудовах. "Банки купують юридично оформлене приміщення з нежитлового фонду, крім того, новосели, що купують квартири в нових будинках, - це цільова аудиторія для банку. Звичайно це люди зі статком середнім і вище середнього, 28-55 років, що мають постійну роботу або власний бізнес. Як правило, у сім'ї є діти. Саме на таких клієнтів орієнтовані банки, а жителі новобудов стають клієнтами відділень у домі", - відзначив керівник Центру продажів будівельної компанії "Міськжитлобуд" Олена Блиндюк.
А керівник Київської обласної філії Укрсоцбанку Андрій Оністрат навіть навів приклад вулиці Раїси Окіпної на Лівому березі, де на досить обмеженій її частині розташовані дев'ять відділень різних банків. Подібні приклади можна знайти і в інших спальних районах, де активно ведеться забудова. Втім, додає банкір, порівнювати філії та головні контори з універсальними відділеннями площею 200 квадратних метрів не зовсім коректно. Адже й вартість відкриття офісів різна, і призначення.
У виборі розташування офісів банків на центральних вулицях часто простежується іміджева складова. Банкіри не приховують, що такий підхід допомагає підкреслити перевагу над конкурентами, наочно показати рівень корпоративної культури і солідність компанії. Цим основним принципам, більш ніж будь-які інші організації, слідують банки, які "селяться" у центрі міста.
"Безумовно, головний офіс такого банку, як ВТБ, повинен знаходитися в центрі столиці. Тому його розташування - бульвар Шевченка - ми вибирали ретельно, виходячи з міркувань іміджу, філософії та ідеології бренду. Центральне розташування офісу дозволяє реалізувати цілий комплекс завдань: крім іміджевої складової, це й пряма реклама установи, і впізнаваність вулиці серед VIP-клієнтів", - з гордістю розповідає начальник управління розвитку мережі продажів банку ВТБ Артур Муравицький.
Бути в самому центрі міста, відзначають в Ерсте Банку, це більше питання статусу, ніж бізнесу. Хоча й бізнес у таких відділеннях також може бути непоганим. "Банки, які позиціюють себе як найбільші, прагнуть відкрити відділення саме в центрі міста", - додає пані Черкай. Бути ближче до центра прагнуть і фінустанови, що не входять у розряд найбільших.
"Наш перший головний офіс був у Печерському районі, тим самим банк як би говорив, що він, незважаючи на свій молодий вік, претендує на багато чого. За даним принципом відкривалися і відділення банку в містах України - це були завжди центральні райони або прилеглі до них території. Крім іміджевої складової, це також і додатково зручність для клієнта, що не повинен шукати наш офіс на околицях, а може, прогулюючись по центру, зайти до нас", - розповів PR-менеджер Дельта Банку Дмитро Мінєєв.
Дороге задоволення
Правда, відкритися в центрі Києва вдається далеко не всім. За словами Світлани Черкай, сьогодні на ринок України заходить багато великих іноземних роздрібних банків, для яких наявність власної розгалуженої дистриб’юційної мережі - життєво необхідно. Помітно, як у найпрестижніших місцях відкриваються відділення UniCredit Bank, Universal Bank, OTP Bank, Erste Bank і т.д.
"Розгорнулася справжня цінова війна за кращі площі для відділень", - ремствує пані Черкай. Це привело до того, що попит на приміщення багаторазово перевищує пропозицію і розкручує ціни до немислимих рівнів. Вартість одного квадратного метра на Хрещатику перевищує $30 тис. "Недавно нам запропонували приміщення в районі Бессарабської площі за ціною $34 тис. за квадратний метр - це для нас рекорд за вартістю на сьогоднішній день", - розповіли в ПУМБ. Для порівняння: у деяких обласних центрах України за такі гроші можна купити трикімнатні квартири в центрі. Але для банкірів це не аргумент.
"Київ має риси, які виражаються у високій вартості покупки та орендної плати за квадратний метр. Але, не захопивши Київ, банк не може називатися всеукраїнським", - пояснює немислимі витрати колег голова наглядової ради банку "Демарк" Олександр Стеценко.
Найбільш дорогими є приміщення на "червоній лінії" - центральних вулицях і площах обласних центрів. Вартість покупки та оренди приміщень на центральній вулиці і в "спальних" районах відрізняються в рази. Приміром, оренда одного квадратного метра на Хрещатику може досягати $300, а покупки - $30 тис., тоді як оренда квадратного метра приміщення на Троєщині становить близько $30, а покупка - $3-4 тис. "Ціна за квадратний метр залежить від розміру і стану приміщення, його місця розташування на центральній вулиці, якості фасадної частини, видимості і т.д.
Покупка або оренда приміщення залежать від стратегії банку - деякі воліють купувати, деякі тільки орендують, тут немає спільного правила", - відзначає Дмитро Крепак. Приміром, у ВТБ приміщення під ключові філії і відділення купуються, відділення інших категорій орендуються. А відповідно до концепції ПУМБ, необхідно, щоб кількість власних приміщень становила не менше 50% від усієї кількості.
"Це свого роду база, що забезпечить роботу банку у випадку розриву договорів оренди. Реальне співвідношення власних та орендованих приміщень нашого банку за підсумками 2006-2007 років склало 80% до 20%. Приміщення, у яких відкриються точки продажів в 2008 році, будуть на 60% складатися із власних і на 40% з орендованих", - ділиться планами пан Молодчинний.
На думку банкірів, придбання приміщень - це, насамперед, інвестиції, вигода і надійність. Якщо ж говорити про найбільш дорогі вулиці, то фінансисти зізнаються, що найчастіше фінансові установи розташовуються на них на шкоду своїй рентабельності, але при цьому працюють на імідж організації.
"Імідж і престиж - це такий же актив, тільки нематеріальний", - говорить Артур Муравицький. За словами Світлани Черкай, найбільш рентабельними можна назвати відділення в районах "центр мінус 1", "центр мінус 2", зі зручною транспортною розв'язкою, розвиненою інфраструктурою, великим скупченням потенційних клієнтів. Прикладами таких місць можуть бути райони метро "Лук’янівська" або "Контрактова площа" у столиці.
Немаловажним питанням серед банкірів виявилося і питання якості вже існуючих відділень. Не секрет, що після продажу в 2005 році банку "Аваль" австрійській групі Raiffeisen багато власників задумалися про залучення західного інвестора й у свої банки. Найбільш показовим моментом для іноземців була величина філіальної мережі, тому багато установ з метою продажу стали динамічно "роздуватися". "Банки купують приміщення тому, що в такий спосіб збільшується вартість фінустанови при продажі іноземним інвесторам. До того ж це надійне вкладення коштів. Крім банків, мало хто може дозволити собі купувати офісні приміщення за такими цінами, таких ресурсів в інших бізнес-структур просто немає. Ціна квадратного метра на нежилі приміщення вища у два рази, ніж на житлові", - відзначає Олена Бліндюк. Тому вже сьогодні деяким "незасватаним" банкірам доводиться закривати свої відділення, утримування яких невигідно в умовах відсутності іноземного інтересу.
А іноді складаються і майже парадоксальні ситуації з якістю банківської філіальної мережі. Приміром, після того як кілька місяців тому стало відомо про покупку італійською групою Intesa Sanpaolo Правекс-Банку, що належав сім'ї Черновецьких, екс-глава українського Інтерполу і нині народний депутат від фракції "НУ - НС" Кирило Куликов висловив думку, що ця угода може негативно вплинути на імідж України.
Основною аргументацією такої заяви став той факт, що, за інформацією Куликова, кілька відділень Правекс-Банку зараз перебувають у житловому фонді і не переведені в нежитловий. Перебуваючи в житловому фонді, такі банківські приміщення платять знижені податки на комунальні послуги. Обивателеві нескладно помітити, що в Києві відділення багатьох банків розташовуються на перших поверхах житлових будинків. Правда, не тільки "Правекса", але й інших установ.
Кожному своє
Банкіри не зізнаються, яку рентабельність має те чи інше відділення, на чиї плечі лягає висока вартість "метра", а також яку частку займає вартість нерухомості в кредитних ставках і комісіях. "Безумовно, такі дослідження проводяться, але дана інформація не призначена для зовнішнього використання", - заявили нам у банку "Дельта". За словами Світлани Черкай, з погляду строків окупності і майбутньої прибутковості краще керуватися співвідношенням "непогане місце - не сильно висока вартість приміщення - гарні потенційні клієнтські потоки". Далі кожна установа оцінює за своєю методологією.
Наочно це проявляється в тому, що з кожним роком банки усе уважніше підходять до питання вибору місць і форматування своїх точок продажів. Якщо ще рік-два тому такі точки створювалися залежно від наявності тієї чи іншої площі, а спеціалізовані відділення були тільки винятково у великих системних банків, то зараз і середні фінансові установи диференціюють свої майданчики і підбирають місця залежно від націленості на ту чи іншу клієнтську аудиторію. Як правило, стратегія банку припускає чітке прописування форматів точок продажів. Якщо планується до запуску роздрібна точка, то увага звертається на людні місця з активним рухом.
Якщо точка обслуговує також малий і корпоративний бізнес, то в цьому випадку на перше місце за пріоритетністю виходять широкі проспекти зі зручними під'їздами і паркуваннями. "Як правило, вартість оренди або покупки квадратного метра в таких місцях дешевша, ніж у центрі, що дозволяє без шкоди для рентабельності розмістити на майданчику більшу точку продажів", - ділиться пан Муравицький.
Якщо ж говорити про такий напрямок, як відкриття VIP-відділень, то в цьому випадку увага звертається насамперед на престижність місця розташування. Але при цьому бажана певна закритість, навіть "камерність" місця, ізольованого від активного потоку людей. Ідеальним у такому випадку може стати, наприклад, провулок у центрі міста, куди клієнтові зручно під'їхати до свого персонального менеджера.
Наочним прикладом тут може слугувати київське відділення ПриватБанку для особливо поважних осіб за адресою Музейний провулок, 10. Немаловажна також і "безпека" місця, де розташовується відділення. За словами експертів, загальна тенденція виглядає як максимальне наближення банку до клієнта у всіх місцях перебування останнього - будь то робота, дім чи місце відпочинку. Але навіть незважаючи на таку "любов" до народу, головним завданням банківського менеджменту є чітке розуміння того числа відділень, на якому варто зупинитися.
Західний досвід свідчить, що динаміка відкриття нових банківських відділень із кожним роком буде сповільнюватися. Правда, упевнені експерти, нерухомість, що розташована на центральних вулицях - зі зручним доступом, гарною транспортною розв'язкою в густонаселених місцях, згодом лише виросте в ціні і ніколи не втратить актуальності. Тому задуматися про місце на Великій Васильківській варто, навіть незважаючи на низьку рентабельність, а оцінюючи майбутні прибутки.
Артур Муравицький, начальник управління розвитку мережі продажів банку ВТБ:
Сьогодні банки - найбільш активні споживачі ринку комерційної нерухомості. Іде активний розвиток роздрібного бізнесу, тому пріоритетними районами є вулиці, перехрестя, транспортні магістралі з великим потоком потенційних клієнтів - фізичних осіб. Місце, де розташоване відділення або філія - один з визначальних критеріїв його успішної роботи. Іноді, якщо можливе приміщення для точки продажу вигідно розташовано, не беруться до уваги навіть деякі технологічні особливості - такі як, наприклад, відсутність паркування або ж не зовсім придатний формат будинку. До менш важливих факторів належать технічні характеристики об'єкта нерухомості, наявність поруч банків-конкурентів і т.д. У регіонах навіть простежується свого роду тенденція "колективізму" банківських установ: точки продажів відкриваються на престижних вулицях поруч із відділеннями інших банків.
Геннадій Молодчинний, заступник голови правління Першого українського міжнародного банку
Для мене пам'ятними залишилися моменти, коли в 2006-2007 роках під час активного регіонального розширення банку доводилося бувати в різних куточках України, вибираючи приміщення для покупки або оренди. Найчастіше там можна було бачити таку картину: одне велике приміщення ділилося власником на кілька секцій, у яких розташовувалися відділення різних банків. І ця тенденція характерна не обов'язково для центру! Приміром, вона спостерігається в Донецьку, у Будьоновському районі, де поруч із нашим відділенням працюють точки продажів Swedbank, Промінвестбанку і банку "Форум", а в безпосередній близькості розташовані відділення ПриватБанку, Містобанку, Укрпромбанку, Ощадбанку... Така ж ситуація в Черкасах, Білій Церкві, Енергодарі, обласних центрах Західної України.
Олена Мошенець
За матеріалами: Інвестгазета
Поділитися новиною
Також за темою
Ринок Китаю відкриють для низки українських продуктів
ChatGPT вимагатиме паспорт або ID-карту для визначення віку
ТОП-6 найтонших смартфонів на Android (фото)
Apple готує MacBook Pro з сенсорним екраном
Microsoft вбудувала безоплатний ШІ Copilot Chat у Word, Excel та інші застосунки
Європейські альтернативи Starlink потребують фінансової підтримки від ЄС
