1954
Іпотечна вторинка: нові правила!
— Нерухомість
В умовах міжнародної фінансової кризи, що днями стала проявлятися в Україні "тряскою" курсів валют, основним інструментом залучення ресурсів із зовнішніх ринків для розвитку ринку іпотеки є іпотечні облігації. У нинішньому році експерти прогнозували перелом на ринку іпотечного кредитування. Але міжнародна фінансова криза вносить свої корективи.
І хоча внаслідок своєї нерозвиненості наш ринок менше підданий глобальним загрозам, падіння курсу долара в останні дні підтвердило, що якщо увесь світ трясе, навряд чи нам удасться уникнути проблем. Адже 90% іпотечних кредитів до недавніх пір видавалися у валюті.
Зниження ставок по іпотечних кредитах можливе у випадку повноцінного функціонування вторинного ринку іпотечних цінних паперів. У нас же ставки до недавніх пір прив’язувались до депозитів, хоча сам предмет іпотеки (тобто нерухомість) слугує прекрасним забезпеченням і дає вагомі гарантії як кредиторові, так і потенційному інвесторові, оскільки у випадку дефолту емітента право на заставу (іпотеку) переходить власникам цих цінних паперів.
Тому в умовах розвиненого ринку прибутковість по іпотечних кредитах більше вв'язана не з депозитними ставками, а орієнтується на прибутковість фондових інструментів. А виходить, іпотечні кредити повинні бути привабливі для використання як покриття при емісії цінних паперів або інших зобов'язань застав.
Іпотечний ринок почав формуватися в 2002 р. За даними Української національної іпотечної асоціації, станом на 1 січня 2004 р. було видано населенню іпотечних кредитів на суму 2,3 млрд. грн., 2005 р. - 3,2 млрд. грн., 2006 р. - 10,7 млрд. грн., 2007 р. - 27,3 млрд. грн., 2008 р. - 54 млрд. грн. (згідно із прогнозами). Як бачимо, динаміка вражаюча. Однак високі процентні ставки як і раніше роблять ці кредити недоступними для більшості населення. Для їхнього зниження потрібне повноцінне функціонування вторинного ринку іпотеки.
Законодавча база для цього в Україні створена. Так, в 2005 р. Верховна Рада прийняла Закон "Про іпотечні цінні папери". З липня 2006 р. набуло чинності положення ДКЦПФР "Про порядок реєстрації випуску звичайних іпотечних облігацій, проспекту емісій". Із цього часу вітчизняні банки одержали можливість випускати цінні папери, забезпеченням по яких виступає іпотека.
Обіг же іпотечних облігацій нерозривно пов'язаний з поділом іпотечного ринку на первинний і вторинний. Гравцями первинного ринку виступають комерційні банки, що видають кредити. На вторинному ж ринку працюють іпотечні установи другого рівня, що мають доступ до довгих і дешевих ресурсів. У нашій країні такою установою є ДІУ (Державна іпотечна установа), а з комбанків - Міжнародний іпотечний банк.
Випуск цінних паперів дозволяє банкам, що працюють на іпотечному ринку, залучати рефінансування під заставу вже виданих кредитів. А от залучені кошти можна знову направляти на видачу нових кредитів.
ДІУ викуповує в комбанків гривневі іпотечні кредити, зрозуміло, видані з урахуванням іпотечних стандартів. Для цього використовуються кошти, отримані від розміщення облігацій ДІУ під держгарантії. За підсумками минулого року, ДІУ був сформований портфель на 1 млрд. грн. Тепер же під заставу сформованого кредитного портфеля здійснюється дебютний випуск іпотечних облігацій на 500 млн. грн.
За словами директора департаменту інвестиційного бізнесу Правекс-Банку Владислава Новикова, НБУ недавно прийняв постанову, відповідно до якої папери ДІУ приймаються до рефінансування. Так що облігації ДІУ будуть цікаві як нерезидентам, тому що тут є держгарантії, так і українським банкам, які зможуть при бажанні рефінансуватися в НБУ.
У той же час, вважає Юрій Каменецький, директор департаменту інвестиційної діяльності Укргазбанку, в Україні поки відсутній потужний внутрішній інституціональний інвестор. Ним зможуть стати, наприклад, пенсійні фонди, тому що з їхнього боку буде попит на такі облігації, і це підштовхне банки до випуску подібних ЦП. При введенні в 2009 р. другого рівня пенсійного страхування виникне значний попит на іпотечні облігації і з боку накопичувального фонду державного пенсійного фонду.
Формування ринку іпотечних облігацій може загальмуватися внаслідок світової глобальної кризи. Разом з тим, в умовах нестабільності саме такі надійні ЦП можуть стати основним інструментом залучення ресурсів із зовнішніх ринків.
За матеріалами: ТОВ Канзас
Поділитися новиною
