3113
Доступна іпотека - доступне житло?
— Кредит&Депозит
Як відзначає заступник директора зі стратегічного розвитку компанії Ukrainian Development Group Леся Чепега, на успішний розвиток ринку іпотечного кредитування впливають декілька вже сформованих факторів, які і дозволяють іпотеці не втратити свою популярність: По-перше, іпотечне кредитування стало доступне практично у всіх банках. По-друге, самі банки активно працюють над розвитком своїх відділень у регіонах, які дали б можливість надавати подібну послугу. По-третє, що немаловажно, розвивається безпосередньо ринок житла.
"Незважаючи на це, кількість іпотечного кредитування помітно обмежується платоспроможністю українців і відносно невеликим обсягом будівництва", - зауважує Леся Чепега.
Як би там не було, іпотека в Україні для багатьох є, мабуть, єдиним шляхом придбання жаданих квадратних метрів, тому експерти впевнені, що на хвилі конкуренції банки будуть розширювати споживчі програми кредитування, тим самим залучаючи усе більше платоспроможного населення.
Відповідно попит на житло буде зростати, а пропозиція не буде встигати за попитом, що зростає, тому і ціни на ринку будуть рости. Судячи з описаної закономірності, виходить замкнуте коло. У цьому випадку цікава думка фахівців, чи є межа зростання цін, і чи завжди між словосполученням доступний кредит і доступне житло можна поставити знак рівності?
Як коментує керівник напрямку продажів іпотеки ЗАТ Альфа-Банк Станіслав Мошкін, збільшення цін, що позитивно впливає на іпотеку, у той же час негативно впливає на доступність житла. "Дійсно, іпотека має двоїстий характер. З одного боку, вона дає можливість придбати необхідну нерухомість населенню, що не має достатніх коштів заплатити повну торбу відразу, з іншого ж боку - стимулюється попит, що піднімає ціни на нерухомість.
А якщо врахувати, що ринок реагує на підвищення попиту не тільки збільшенням ціни, але і збільшенням пропозиції, можна констатувати позитивний вплив іпотеки на доступність житла", - говорить Станіслав Мошкін.
Однак лінія міркування може піти й іншим шляхом. Як відзначає експерт, нині більшість населення, незважаючи на появу доступних банківських програм, все-таки не має можливості купити житло за запитуваною ціною, тому найближчим часом може трапитися ситуація, коли ми зіштовхнемося з обмеженням попиту через непомірно високі ціни та жорсткість вимог банків до позичальників.
Дана ситуація відбувається при обмеженому зростанні фактичних доходів населення та великому розриві між доходами і вартістю житлової нерухомості. Якщо апелювати такими фактами, то напрошується інший висновок: доступний кредит все-таки не веде до доступності житла, а всього лише підвищує його вартість.
Як відзначає начальник відділу іпотечного кредитування АКБ "Укрсоцбанк" Євген Барах, іпотека - затребуваний продукт, однак багато людей дотепер їй не довіряють, при цьому багато хто з них не впевнені у власному майбутньому фінансовому становищі, тому пропоновані зобов'язання по іпотечних кредитах для людей іноді просто нездійсненні. "На сьогоднішній день кредит став більш доступний більшому числу українців, однак ціна для них - це теж немаловажний фактор.
За наявності початкової стадії будівельних робіт, сьогодні знайдеться чимало охочих купити з метою проживання квартиру за $1 500 за квадратний метр, наприклад, у комплексі, будівництво якого тільки почалося і закінчення якого заплановане через 4-5 років", - прокоментував Євген Барах.
Лояльність чи жорсткість?
Помітили аналітики ще одну тенденцію: якщо раніше кредити бралися в банках переважно на придбання нового житла, то тепер, переважно, на поліпшення житлових умов, тобто на придбання нової квартири замість старої.
Про це говорять цифри у звіті Української національної іпотечної асоціації (УНІА) на 1 червня поточного року: заборгованість за кредитами на покупку житлової нерухомості становить порядку 126,1 тис. грн ($25 тис.). "Це свідчить про те, що більшість людей, що беруть кредити для придбання квартири, насправді лише поліпшують свої житлові умови, а не купують нове житло. Але навіть це доступно всього лише не більш ніж 10 % українців", - констатує виконавчий директор УНІА Олексій Пилипець.
Причина, чому йдуть більше на поліпшення житлових умов, а не на покупку "з нуля", криється в тому, що не кожна сім'я може дозволити собі бажане окреме житло шляхом покупки його і виплати повної кредитної позики.
Але, можливо, і ті 10 %, про які згадує Олексій Пилипець, на його ж думку, можуть зменшитися в силу того, що з початку поточного року банки, що є лідерами іпотечного кредитування (приміром, Укрсиббанк, Надра, Приватбанк, Кредитпромбанк та ін.), збільшили номінальні ставки по іпотечних кредитах у доларах на 0,2-3,8 %, до того ж посилили вимоги до початкового внеску за такими позиками.
Приміром, якщо купувати в кредит житло на вторинному ринку через Укрсиббанк, то буде потрібно внести не менше 30 % від вартості квартири, при цьому банк дає максимальний термін кредитування 21 рік.
У той же час, якщо в цій же фінансовій установі купувати в кредит житло на первинному ринку, то внеску ніякого не буде потрібно, а термін погашення кредиту збільшується на дев'ять років. Приватбанк збільшив перший внесок з 20 до 30 %, Райффайзен Банк Аваль протягом року збільшив початковий внесок (вторинний ринок) з 15 до 20 %. Є прогнози, що Укрсоцбанк також збирається збільшити перший внесок за житло на вторинному ринку житла.
"Думаю, що в такий спосіб банки, що займають більше 37 % ринку іпотечного кредитування, намагаються перестрахуватися, у силу того, що така нерухомість як застава є мало ліквідною, до того ж існує велика ймовірність того, що ціни на застарілий житловий фонд (хрущовки і панельні будинки) можуть обвалитися", - говорить Олексій Пилипець.
Протилежна думка в Лесі Чепеги. Вона саме стверджує, що на кінець 2007 р. простежується тенденція здешевлення іпотечних кредитів у гривні. Приміром, Erste Bank і OTP Bank знизили свої іпотечні кредити в гривні на 4 і 3,5 % відповідно. У серпні-жовтні кредити в гривні також подешевіли в Райффайзен Банку Аваль, Правекс-Банку, Укрсоцбанку, Укргазбанку і ТАС-Комерцбанку.
Будемо вважати, що доступність одержання кредитів плюс до всіх інших традиційних факторів (збільшення собівартості будівництва, підвищеного попиту і т.д.) вплинули на подорожчання житла як на первинному ринку, так і на вторинному. Ціни на київські квартири з 5 січня до 1 жовтня 2007 р. виросли в середньому на 12,72 %. Відповідно до аналізу даних, середня вартість 1 квадратного метра житла в Києві за цей період виросла на первинному ринку на 18,68 %, вторинному - на 11,14 %.
Проте, хоч зростання цін на житло і збільшилось, що, здавалося б, вигідно для банків, вони вирішили істотно обмежити іпотечне кредитування, принаймні, відносно юридичних осіб, зміни торкнулися також і фізичних осіб. Приміром, багато банків почали ставити серед умов кредитування вступний внесок, що раніше не вимагали. Так, Приватбанк ще недавно видавав кредит без першого внеску, тепер же необхідно заплатити перший внесок у розмірі 15 % вартості житла. У банку "Фінанси та Кредит" із серпня поточного року також скасована нульова передоплата при іпотечному кредитуванні.
"Активне зростання іпотечного кредитування, що досягло по фізичних особах 40 % від загального обсягу наданих позик, постійне, ринок, що "підігрівається" чутками, і очікуване людьми падіння цін на житлову нерухомість, а також відсутність достатніх для забезпечення попиту фінансів, викликали серйозні побоювання в банкірів, які і ускладнили умови надання кредитів", - говорить начальник управління овердрафтного кредитування та роботи з державними кредитними програмами банку Фінанси та Кредит Людмила Гусєва.
Що буде із цінами?
Незважаючи на доступність іпотеки, що повинна провокувати підвищення цін на житло, все-таки деякі банкіри вважають, що цей вид нерухомості найближчим часом буде дешевшати через ажіотаж навколо можливого або неможливого падіння офіційного курсу долара до $4,8 грн. Ті, хто про це чув, намагаються сьогодні взяти кредити під покупку житла за курсом $5,05 грн.
Банки ж втрачати в перспективі на маржі свої гроші не бажають, відповідно вже зараз підвищують кредитні ставки: у середньому до 12-14 % у валюті і до 17-20 % - у гривні, коментує Людмила Гусєва.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Олександр Бондаренко здешевлення житла не прогнозує, він саме схильний вважати, що квартири, принаймні в столиці, подорожчають: "Ціни на житло в Києві до кінця року виростуть не більше ніж на 6%, тоді як у великих містах України збільшення цін буде становити близько 1-1,5 % щомісяця, однак у перспективі ціни на столичні "хрущовки" будуть знижуватися, а надалі повинні бути на 30 % нижчі від вартості іншого житла".
До речі, якщо говорити про прогнози, то, на думку Євгена Бараха, їх на сьогоднішній момент варто давати і розглядати окремо по первинному та вторинному ринках житла.
"Якщо говорити про первинний ринок, то підстав для зниження цін не бачу. Якщо про вторинний - імовірність зниження цін на такі квартири, як "хрущовки", "панельки", особливо в таких районах, як, наприклад, Троєщина, Дорогожичі, об'єктивно є, тому що останні не витримують конкуренції з аналогами за площею на первинному ринку. Таким чином, негативні прогнози істотно не впливають і не вплинули на обсяги кредитування в плані їхнього збільшення", - відзначає експерт.
Якій валюті надати перевагу?
Немаловажне питання, з яким зіштовхується більшість людей, що вдаються до послуг іпотечного кредитування при покупці житлової нерухомості, у якій валюті брати кредит: у гривнях, американських доларах чи євро.
На думку Станіслава Мошкіна, за нинішніх умов іпотечного кредитування найбільш вигідними є кредити в гривні. "Простий приклад: при збільшенні ставок на доларові кредити, вартість гривневих кредитів становить 14-16 %, що відповідає новим ставкам у доларах США. Також важливо відзначити, що більшість клієнтів одержують зарплату саме в гривні і нестабільні коливання курсу долара нерідко приводять до фактичного збільшення видатків сім'ї на оплату платежів по кредиту.
На ринку вторинної нерухомості операції проводяться в основному в доларах США, відповідно і наші співвітчизники надають перевагу кредитам в іноземній валюті (приблизно 80 % угод проводяться в доларах), при цьому вплив інфляції на рівень ставок незначний", - відзначає експерт.
Такої ж думки дотримується і Євген Барах, він вважає, що сьогодні варто розглядати більш вигідними кредити в національній валюті, у силу такого фактору, як велика прогностичність зміни ціни, а відповідно і привабливість умов. "Доларове ж кредитування для населення є виразно ризиковим, тому що в силу ситуації на світовому фінансовому ринку ціна не є досить прогнозованою. Більше того, подібну ситуацію підігріває і певний дефіцит вільних доларів США на ринку, і істотна кількість реально незабезпечених доларів США на ринку", - вважає експерт.
У той же час, майже 90 % іпотечного житла профінансовано з-за кордону, і тільки 12 % іпотечних кредитів видано в гривні", - стверджує Леся Чепега. Пояснення цьому факту, на її думку, варто шукати в першу чергу в більш високих ставках по гривневих кредитах, які в середньому більші від доларових на 3-4 %.
"Однак така структура іпотечного кредитування негативно позначається на економіці, адже іпотека, заснована на закордонній валюті, може привести до краху всієї банківської системи через нестабільність світових валютних ринків", - говорить експерт.
Правда, вище Леся Чепега вже відзначила позитивну тенденцію цього року: простежується здешевлення іпотечних кредитів у гривні на 3,5-4 % банками Erste Bank, OTP Bank, Райффайзен Банк Аваль, Правекс-Банк, Укрсоцбанк, Укргазбанк і ТАС-Комерцбанк. Такі дії з боку банків приводять до поступового зближення середніх ставок по кредитах у гривні та доларах.
"До речі, середні показники по іпотечних кредитах у національній валюті цього року склали 14 %, у закордонній - порядку 12 %, і якщо дані тенденції будуть тривати в 2008 році, співвідношення валютних кредитів до гривневих зміниться і може досягти 50/50, - вказує Леся Чепега. - Що ж стосується позитивних моментів розвитку ринку іпотеки в 2007 році, то можна відзначити скасування банками довідки про офіційні доходи.
Такий крок з боку банків привів до збільшення середнього іпотечного кредиту тільки в 2007 році до $100 тис., тобто більш ніж в 5 разів. Так що, незважаючи на низку проблем, ринок іпотеки динамічно росте і залишається однаково привабливим і вигідним як для населення, так і для великих банків, що розвиваються,".
Незважаючи на все вищевикладене, попит продовжує рости, а пропозиція відставати, принаймні, у столиці. Кількість охочих придбати нове житло на 35-50 % більша, ніж пропозиція. Крім того, висока потреба купувати житло в кредит безпосередньо впливає на розвиток самої іпотеки.
Адже доступна іпотека забирає з ринку більш дешеве житло, і в наявності є тільки таке, котре не по зубах позичальникові. Відповідно можливості населення, що могло б дозволити собі взяти житло завдяки іпотеці, зменшуються за рахунок високих цін.
За матеріалами: Простобанк Консалтинг
Поділитися новиною
