2040
Квартира від олігарха
— Нерухомість
В 2007 році в Україні буде побудовано близько 9 млн кв. м житла, прогнозує гендиректор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов. За рік обсяги будівництва майже не змінилися - в 2006-му в експлуатацію введено 8,6 млн кв. м.
Прогнози Міністерства будівництва оптимістичні: близько 10 млн кв. м житла за підсумками 2007 року. Більшість експертів все-таки впевнені, що темпи збільшення будівництва житла в 2007-му рекордів не поб'ють: нових квартир буде побудовано від сили на 6-8% більше - такими темпами будівельники нарощували обороти останні п'ять років.
Як не дивно, найнижчі темпи будівництва - у Києві. За підрахунками Непосєдова, до кінця 2007 року в столиці встигнуть побудувати близько 1,1 млн кв. м нового житла - на 200 тис. квадратів, або на 20% менше, ніж в 2006-му. Ще два-три роки тому при такому падінні обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден аналітик не ризикнув дати подібний прогноз.
Грошей немає
Ціни на нерухомість значно випередили фінансові можливості українців. Покупку квартири в кредит без ризику потрапити в боргову яму можуть дозволити лише громадяни, що заробляють від $1500 на місяць, говорить керівник інвестиційного відділу компанії "Новобудова" Дмитро Колісник. Безквартирних українців з такими зарплатами небагато - навіть у столиці не більше 5%.
Де вигідніше будувати
За спостереженнями аналітика групи будівельних компаній "Укогруп" Ольги Маслової, зараз тільки 10% новобудов купується "чистими покупцями" - тими, хто купує квартиру для життя за свої кревні. Приблизно 5% угод припадає на тих, хто поліпшує житлові умови - продають стару квартиру, щоб купити краще житло. Близько 50% квартир у новобудовах купується в кредит, а приблизно 35% угод на первинному ринку припадає на спекулянтів, що продовжують вірити у високу віддачу від інвестицій у нерухомість.
Структура угод у версії Вадима Непосєдова виглядає трохи інакше. За його підрахунками, частка інвесторів на первинному ринку не перевищує 30%. З неспекулятивних угод близько 60% - обмін (у тому числі з доплатою за рахунок кредитних коштів), 30% - покупки в кредит. Кількість покупців, здатних самостійно розрахуватися за квартиру, Непосєдов оцінює приблизно в 10%.
"В Україні будується рівно стільки будинків, скільки забудовники можуть продати, не зменшуючи цін", - упевнений Дмитро Колісник.
Про те, що число покупців у столиці помітно зменшилося, можна судити по однокімнатних квартирах. В 2001-2006 роках найбільшим попитом користувалося порівняно недороге житло (однокімнатні квартири площею 40-45 кв. метрів в 1,5-3 рази дешевші двійок або трійок) - більшість покупців не могли дозволити собі габаритні квартири навіть у кредит. Ще рік-два назад високоліквідні малометражки забудовники навіть не виставляли на продаж - їх викуповували менеджери будівельних компаній (в основному для перепродажу). У найкращому разі, потенційного покупця ставили в чергу. Зараз у більшості компаній можна придбати будь-яку квартиру, були б гроші.
Не на користь забудовників і тенденція зменшення частки спекулятивних покупок. Ще в 2006-му, при 40-60% річного збільшення цін, з метою перепродажу купувалося близько 50% всієї нової нерухомості. Нинішня прибутковість в 15-20% річних спекулянтів уже не цікавить, оскільки є більш високоприбутковий ринок землі. Частка інвесторів у загальному числі покупців первинної нерухомості за лічені місяці впала до 30%.
Але незважаючи на більш ніж сумні для будівельників наслідку збільшення цін, переглядати свої прайси забудовники не збираються. Навпаки, за їхніми прогнозами, вартість нового житла в наступному році виросте мінімум на 5-6%: у міжсезоння ціни, можливо, будуть знижуватися на 1-2%, навесні і восени - рости приблизно на рівні із інфляцією.
Аргументи будівельників
Забудовники прогнозують стабілізацію цін на житло - падіння, за їхніми прогнозами, не буде. Головний аргумент - збільшення собівартості квадратного метра.
За словами Сергія Кобзара, начальника управління цінової політики АТ ХК "Київміськбуд", дві найбільш витратних статті витрат - будматеріали (у середньому 50% собівартості) і зарплати робітників (близько 14%). "Останні кілька років витрати на заробітну плату щорічно збільшувалися в середньому на 20%, а будматеріали дорожчали на 20-30%. Для низки товарних позицій (металоконструкції, цемент) зростання цін за рік склало 50-60%", - говорить Вадим Непосєдов. Втім, ціни на житло в цей час росли набагато швидше зарплат і будматеріалів разом узятих - у більшості регіонів вартість житла на вторинному ринку вдвічі вища собівартості будівництва.
Єдиний аргумент будівельників, з яким складно не погодитися: "немає землі під будівництво, а ту, що є, - не окупиш". Причин земельного дефіциту декілька. Почасти нинішній спад будівництва в Києві - наслідки політичних подій 2004-2006 років: під час помаранчевої революції, а також виборів київського мера кількість землевідведень будівельникам різко зменшилася. Згодом столична мерія заявила, що припиняє безкоштовне виділення землі будівельникам. На вторинному ринку земля постійно дорожчає. Ділянка під котеджну забудову торік коштувала від $20 тис. до $150 тис. за сотку. За рік середня вартість столичної землі виросла на 25-35%. Ділянки, придатні для будівництва багатоквартирних будинків, як правило, дорожчі - вартість 20-50 соток (необхідні для будівництва монолітно-каркасної "свічки" на 110-130 квартир) може доходити до $8-10 млн. Ажіотажний попит на землю вдарив по кишенях забудовників. Наприклад, на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн при стартовій ціні близько 870 млн грн. Покупець (ТОВ "Баскі плюс-2004", за неофіційними даними, підконтрольне Дмитру Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку - нижня межа цін на вторинному ринку київської землі.
Будиночок у селі
Придбання однією компанією ділянки, на якій можна побудувати цілий мікрорайон із загальною площею житла більше 1 млн кв. м, - тенденція. Для освоєння такої території, за найскромнішими підрахунками, необхідно не менше $1 млрд (без урахування витрат на інфраструктуру, дороги, зведення інженерних об'єктів і т.п.). Такі вкладення не під силу навіть найбільшим столичним забудовникам - це рівень ФПГ рівня СКМ Ріната Ахметова чи великих іноземних забудовників. Експерти не виключають, що в найближчому майбутньому ринок первинної нерухомості окупують будівельні компанії фінансово-промислових груп - з нинішнім рівнем витрат у цьому бізнесі масштабне будівництво може дозволити собі тільки великий капітал. Тенденція проглядається вже зараз. Українські ФПГ і великі іноземні компанії жваво цікавляться столичною землею і працюючими в Києві будівельними компаніями. 113,53 га київської землі купив співвласник РосУкрЕнерго. За неофіційними даними, у сфері інтересів Ріната Ахметова - столичний забудовник "Познякижилбуд". За словами голови ради директорів групи компаній "Тект" Вадима Гриба, у покупці ХК "Київміськбуд" зацікавлена російська Альфа-Груп і московська будівельна корпорація Мirax-group, що будує на Подолі офісно-житловий 44-поверховий комплекс "Міракс-Плаза". Близько 90 га київської землі на набережній Десенки з 2006 року належить російській компанії "Інтеко", якою володіє Ірина Батуріна, дружина московського мера.
Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів. Поки їхній бізнес високорентабельний - в Україні в середньому 40-60%. Для порівняння: прибутковість будівельного бізнесу в Європі рідко перевищує 15%. Собівартість 1 кв. м у Києві без урахування витрат на покупку землі та оформлення дозволів - від $600 до $1000. Середня ціна 1 кв. м на столичному ринку - близько $2,5 тис. Однак зараз цю фантастичну маржу "з'їдає" вартість ділянки, що купується на вторинному ринку (на первинному землі практично не залишилося). Повністю прокредитувати будівництво, одержавши гроші від фізосіб-інвесторів ще на стадії котловану, забудовники вже не можуть - попит на метри, що подорожчали, низький, після будівельної афери Еліти-Центру люди воліють купувати квартири у вже побудованих будинках. За словами керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній "Планета Оболонь" Володимира Коломейка, останнім часом вітчизняні банки охочіше кредитують будівельників, але дають кредит не на весь обсяг робіт, а лише на конкретний етап. Наприклад, під заставу техніки або дозвільних документів - на початковий етап будівництва. Або під заставу фундаменту - на будівництво декількох поверхів. Природно, перевіряючи хід будівництва та обсяг виконаних робіт.
Частина дрібних і середніх будівельних компаній уже пішла з київського ринку житлової нерухомості. Деякі мігрували в девелопмент - у секторі комерційної нерухомості легше виживати. Багато хто пішли в передмістя: ділянку під забудову тут ще можна купити за $5-10 тис./сотка. За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом виросла до $1200, а обсяг споруджуваного житла перевищує столичний. За підрахунками Контрактів, у передмістях столиці наприкінці літа цього року будувалося більше 1,5 млн кв. м багатоквартирного житла.
Плани на майбутнє
Люди воліють купувати готове житло. До того ж банки охочіше кредитують таку угоду, ніж покупку майнових прав. Тому великі забудовники взяли курс на продаж готових квартир.
Деякі експерти припускають, що більшість потенційних покупців дешевого житла віддадуть перевагу вторинному ринку. За словами Ольги Маслової, у первинного і вторинного ринків уже різні цільові аудиторії. Попит на високоякісні квартири в новобудовах з необхідною інфраструктурою буде завжди, навіть за умови насичення ринку. Очікувані темпи збільшення цін на житло еліткласу - 2-3% щомісяця, таких квартир будується близько 30%. З огляду на обмеженість земельних ресурсів у престижних районах, обсяги будівництва в цьому секторі значно не збільшаться, а виходить, ціни на дороге житло будуть рости.
Житла економ-плюс у загальному обсязі новобудов - 60%. При зменшенні активності покупців забудовникам складно буде продати квартири з невдалим плануванням, транспортною розв'язкою та іншими недоліками.
Володимир Коломейко впевнений, що сьогодні немає передумов для істотної зміни тенденції, що намітилася, - стабілізації цін будівельного ринку. До кінця року в більшості сегментів буде спостерігатися повільне, плавне збільшення цін, темпи якого порівнянні з темпами інфляції.
"Ситуація може змінитися на користь покупців, якщо квартири перестануть купувати, - міркує Ольга Маслова. - Забудовники почнуть знижувати ціни, адже потрібно буде якось повернути вкладені кошти. Питання тільки в тому, як скоро це трапиться і яка компанія першою почне знижувати вартість житла".
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
