Іпотечні брокери поза законом — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Іпотечні брокери поза законом

Кредит&Депозит
1067
Іпотечні брокери в Москві забезпечують уже біля чверті всіх іпотечних угод. Однак осудного законодавства, що регулює їхня діяльність, немає. Іпотечні брокери з жахом чекають, що такі закони незабаром з'являться і зроблять їхню діяльність неможливою
Розвиток у Росії іпотеки привів до створення нового ринку послуг. Головне завдання іпотечного брокера - це оцінка можливості одержання кредиту, первинна консультація і попередній андеррайтинг клієнта (перевірка особистих параметрів клієнта на відповідність вимогам банків).
Крім того, брокери допомагають підібрати оптимальну програму кредитування (розрахунок можливої суми кредиту і щомісячних платежів, аналіз структури додаткових витрат). Нарешті, у число послуг іпотечного брокера входить формування кредитного досьє, представлення інтересів клієнта в банку, одержання схвалення на видачу кредиту і супровід іпотечної угоди, включаючи схвалення підібраного ріелтором об'єкта нерухомості.
І тут уже важлива спеціалізація брокера
"Сьогодні на ринку існує три види брокерів: "мікс" ріелторів і брокерів (один фахівець здійснює всі види послуг), брокер, виділений в окремий напрямок у рамках ріелторської компанії (спеціалізований відділ), і, нарешті, спеціалізований іпотечний брокер, що не займається ріелторською діяльністю", - пояснює Олексій Шленов, заступник генерального директора "Міель-брокеридж" по регулярному ринку житла.
Споживачами брокерських послуг на сьогодні є потенційні позичальники і банки. Для клієнта важлива перевага роботи з іпотечним брокером - це можливість одержати ставку по іпотечному кредиті нижчу, ніж прямо в банках, зменшити додаткові банківські платежі або звільнитися від них (наприклад, від платежу за розгляд кредитної заявки), завдяки цьому позичальник може заощадити близько 5-7% від суми кредиту за весь період кредитування. Брокер також дозволяє заощадити час своїх клієнтів і оптимізувати витрати, пов'язані з одержанням кредиту.
Скільки коштує "Сьогодні кожен професійний брокер вибирає свою систему оплати своїх послуг, і єдиних тарифів на ринку немає. Звичайно брокер бере за свої послуги якусь фіксовану суму і (або) відсоток від схваленого кредиту", - пояснює прес-секретар компанії "Фосборн Хоум" Юлія Полякова.
Як відзначає генеральний директор компанії "Незалежне бюро іпотечного кредитування" Дмитро Балковський, розмір комісії багато в чому залежить від складу надаваних послуг. Існують брокери, які тільки підбирають кредит, а інші також роблять ряд додаткових послуг (підбор нерухомості, страхування і юридичні послуги і т.д.).
Однак якщо мова йде про фіксований відсоток, то в цей час вартість послуг брокера варіюється від 1 до 3% від суми кредиту. Наприклад, у компанії НБІК фіксована вартість послуг - 1% від суми кредиту понад $100 тис. і 1,5% від суми кредиту менш $100 тис. Якщо ви звернетеся в "Фосборн Хоум", то потрібно буде оплатити аванс у розмірі 7 тис. руб., а комісія за послуги складе 1,5% від суми кредиту. В іпотечному центрі "Джії Ваб Банк" брокерська комісія становить від 1% до 2% від суми виданого кредиту, причому для зручності позичальника платіж розбивається на два етапи: перший вноситься після схвалення банком кредиту, другий - на етапі підписання договору.
У компанії "Андер Білд" послуги брокера коштують 1% від суми кредиту для найманих працівників і 1,5% - якщо позичальник власник бізнесу.
"Це пов'язане з тим, що категорія позичальників "бізнес" вимагає більших тимчасових витрат співробітників, комплект необхідних документів більше в 3-4 рази, ніж для найманих працівників, - пояснює генеральний директор компанії "Андер Білд" Олексій Зіменков. - По цих позичальниках можуть бути відмови в банках, тому щоб представити бізнес наших клієнтів з вигідної для банку сторони, потрібні досвід наших брокерів і додаткові зусилля по підготовці кредитного досьє".
Тому, як стверджує генеральний директор компанії "Андер Білд", витрати, зроблені позичальником по оплаті послуг іпотечного брокера, окупаються. Не тільки за рахунок знижок у банках, але насамперед завдяки підбору оптимальної іпотечної програми, що позичальник навряд чи зміг би одержати без допомоги брокера. "Комісійний відсоток, що клієнт платить брокерові, "відіб'ється" за перші 2-3 роки користування кредитом", - стверджує прес-секретар компанії "Фосборн Хоум".
Спеціалізації немає
"Іпотечний брокер - це фахівець, що володіє знаннями в області кредитування на ринку нерухомості. При цьому сьогодні вже виникає спеціалізація брокерів залежно від сегмента ринку, з яким вони працюють: заміська нерухомість, нерухомість на первинному ринку, комерційна нерухомість і т.д.", - вважає експерт компанії МІЕЛЬ. Однак на практиці це зовсім не так. Іпотечні брокери готові підібрати кредит на придбання будь-якої нерухомості.
Так, в "Фосборн Хоум" звертаються клієнти із зовсім різними запитами, що бажають придбати і первинне житло, і вторинне, і заміський будинок. Більше того, брокери готові займатися підбором іпотечної програми на будь-який клас житла. Як відзначає віце-президент "Джії Ваб Банк" Катерина Тутон, "до нас звертаються люди з різними потребами. Це й елітне житло в Москві, і житло середньої цінової категорії Москви та області, а також земельні ділянки з будинком. Якщо говорити про найбільш часті випадки, то це квартири в Москві за ціною від $200 тис. до 500 тис. дол.".
"За статистикою за останній рік у нашу компанію зверталося 47% клієнтів за кредитом на купівлю квартири в споруджуваному будинку, трохи менше клієнтів хотіли купити квартиру на вторинному ринку житла (21%), на такому ж рівні бажаючі купити по іпотеці заміську нерухомість(18%)", - ділиться спостереженнями Дмитро Балковський з компанії "НБІК".
За інформацією генерального директора компанії "Андер білд", найчастіше купують однокімнатні квартири (це ті клієнти, для яких це житло перше, вони найчастіше беруть іпотеку). На другому місці - трикімнатні квартири, це часто бізнесмени, що мають постійний доход і готові поліпшувати свої житлові умови, але не хочуть виводити гроші з бізнесу.
До того ж ставки по іпотеці в Росії порівнянні з інфляцією. Це робить російську іпотеку вигідної.
Третє місце по популярності ділять двокімнатні квартири, кімнати і заміська нерухомість.
Брокери проти ріелторів
"Оптимальною, на мій погляд, вважається форма, при якій брокеридж і ріелторська діяльність розвиваються паралельно в рамках однієї компанії, - вважає експерт компанії "МІЕЛЬ". - Даний комплексний підхід служить для банків своєрідною гарантією того, що клієнти таких компаній не тільки одержать позитивне рішення про видачу їм кредиту, але і затребують даний кредит для придбання підібраної для них нерухомості".
З експертом солідарний і директор з маркетингу і зв'язків із громадськістю іпотечної компанії "Рейм", відзначаючи, що "брокерський і ріелторський бізнес розділяти не потрібно, оскільки основну привабливість послуг іпотечного брокера саме і становить можливість вирішити квартирне питання комплексно, від кредиту до одержання права власності".
Однак голова "Національної ліги сертифікованих іпотечних брокерів" Володимир Лопатін із цією думкою не згодна: "Людині, що задумує покупку квартири в кредит, вірніше починати свій шлях не з банку, а саме з того місця, де йому все розкажуть про житло. Справді, що користі йти в банк, якщо ти не знаєш, скільки буде коштувати необхідне тобі житло і, отже, який кредит тобі потрібний? І все більша кількість клієнтів це розуміє, звертаючись по допомогу саме в ріелторські агентства".
Правда, як вважають експерти компанії НБІК, це не найкращий варіант одержання іпотечного кредиту, адже якщо такий фахівець заробляє 1-2% на брокерській складовій, а також 4-6% на підборі квартири, то одержання кредиту на самих вигідних умовах відходять на другий план.
Володимир Лопатін визнає, що ця проблема дійсно є: "Але на мій погляд, вона не має прямого відношення до "місця прописки" брокера. Я знаю безліч цілком професійних брокерів у ріелторських компаніях і не меншу кількість недотеп у чисто брокерських".
"При цьому часто за додаткову послугу іпотечного брокериджа клієнти ріелторських компаній нічого не платять, крім основної комісії за покупку/продаж нерухомості, - стверджує генеральний директор компанії "Андер Білд" Олексій Зіменков. - Але ця "безкоштовність" у підсумку часто обертається не самою гарною іпотечною програмою, поганою процентною ставкою або кабальними умовами по обслуговуванню кредиту і достроковому погашенню".
Хто кому платить?
Відносини брокера з банками гранично прості. Банк платить брокерові комісію за кожного клієнта, що одержує кредит, або ж робить знижку на свої іпотечні продукти для іпотечного брокера.
"Якщо говорити про сформовану практику в російських банках, усе вирішується індивідуально. У якомусь випадку розмір комісійної винагороди може дорівнювати нулю, в іншому - досягати величини, що набагато перевищує банківську комісію за надання кредиту, - стверджує начальник керування партнерських продажів "Іпотечного міського банку" Дмитро Шапочкін. - Даний показник залежить від політики банку. У середньому, думаю, не більше 10%".
Головна проблема у відносинах брокерів з банками - відсутність взаєморозуміння і по-справжньому партнерських відносин.
Якщо брокерам з великої, широко відомої компанії не становить великої проблеми одержати акредитацію в безлічі банків, що займаються іпотекою, то середньої компанії це нелегко, не говорячи вже про маленьку.
Брокер у законі
У цей час нормативно-правові акти, що регулюють права та обов'язки іпотечного брокера, відсутні.
"Брокерська діяльність бере свій початок із закону "Про ринок цінних паперів", що лише роз'ясняє, що таке брокерська діяльність як один з напрямків", - стверджує старший партнер адвокатського бюро "Юрлов і партнери" Владислав Цепков.
Поняття "брокер" на законодавчому рівні регулюється лише як посередницька діяльність між замовником і виконавцем.
Права та обов'язки сторін закріплені в главі 52 Цивільного кодексу РФ. За агентським договором виконавець робить професійні послуги з підбора оптимальної для замовника програми іпотечного кредитування, супроводжує угоду, а також бере на себе обов'язки по оформленню всіх пільг, пов'язаних із придбанням майна, якщо даний обов'язок міститься в договорі.
"Я особисто є категоричним супротивником законодавчого регулювання брокерської діяльності, оскільки знаю, чим звичайно це обертається. Напишуть чудовий закон, відправлять його по інстанціях, а потім вийде таке, що нашим брокерам прийдеться шукати для себе іншу назву, оскільки зі старою працювати буде неможливо, - пояснює свою позицію голова "Ліги сертифікованих іпотечних брокерів". - Навіщо захищати клієнта від брокера на несформованому ринку, коли ми і самі не знаємо, яких саме брокерів ми хотіли б бачити. Взяти за основу досвід інших країн? А він дуже різний. Ясна річ, що ні про яке ліцензування мова в цьому новому законі не піде. А от про саморегульовану організацію, що під дуже пристойними приводами почне пущать і не пущать, - цілком. І мені дуже б не хотілося, щоб взяла гору точка зору саме тих, хто мріє порулити. Нехай поки порулить ринок".
Олександра Карпова
За матеріалами:
Газета.Ru
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас