Андрій Дацьків: Як після обстрілу розв’язувати питання компенсації у разі пошкодження житла, що будується

Андрій Дацьків, Адвокат та партнер юридичної фірми «Алєксєєв, Боярчуков та партнери»

Попри війну і економічні проблеми, в Україні триває житлове будівництво. Звісно цей вид діяльності є зараз дуже ризикованим: адже не виключено потрапляння снарядів, ракет чи шахедів у будинок, який зводиться.

Фізичні особи, або інвестори, які вклали кошти у будівництво, цілком обґрунтовано можуть хвилюватися. Адже для них важливо розуміти, як у таких випадках діятиме компанія-забудовник — зокрема, чи не перекладе вона всі додаткові витрати саме на них.

Про договірні відносини між забудовником та інвестором

Отже, які нині діють загальні правила компенсації для інвестора-фізичної особи — майбутнього власника квартири або приватного будинку у разі влучання снаряда в об’єкт?

Для відповіді на це питання потрібно чітко розуміти, які договірні відносини склались між інвестором і забудовником. Тобто, які конкретно зобов’язання випливають з тої чи іншої схеми фінансування.

Окрім цього, важливо розуміти юридичну конфігурацію будівництва: хто є замовником, партнерами замовника (фінансовими учасниками), девелопером та генеральним підрядником будівництва. Це надасть можливість чітко встановити особу, яка в конкретному випадку відповідальна (та/або є власником) за майно, яке знаходиться на території будівельного майданчика (земельної ділянки).

Важливо також розуміти, на якій стадії знаходиться будівництво та чи введено його в експлуатацію. До моменту введення в експлуатацію, відсутній об’єкт цивільних прав в його класичному розумінні, тобто, власне кажучи, квартири.

На цій стадії зона відповідальності лежить на забудовнику. Він же, в порядку, визначеному Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (закон № 2518), може зареєструвати за собою (як замовником) спеціальні майнові права на неподільний об’єкт. Простими словами, ще не збудовані та не введені в експлуатацію квартири ЖК.

Тобто, йдеться про будівельні матеріали, які належать комусь із учасників будівництва, але точно не інвестору.

Інвестор може бути спокійним?

Інвестору-фізособі апріорі не може бути завдано шкоди. Решта питань належать до договірного регулювання між інвестором та забудовником, зокрема в частині дотримання термінів забудови.

Базово необхідно встановити, яке майно пошкоджено, хто за нього відповідає та яке відношення (і чи взагалі має) до нього конкретний інвестор-фізична особа.

Якщо виходити зі спрощеного розуміння «забудовника» як особи, яка охоплює всіх учасників будівництва (замовника, інвесторів-партнерів, девелопера та генерального підрядника. — Ред.), то за загальним правилом така особа може фіксувати шкоду та її розмір в порядку, визначеному Законом України від 23 лютого 2023 року № 2923-IX (який має дуже довгу назву — «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України»), тобто, фактично, вирішує взаємовідносини між рф та собою за посередництвом держави Україна.

Водночас наразі відсутні компенсаційні механізми, які передбачають поповнення фінансування будівництва на вартість зруйнованого чи пошкодженої недобудови.

Слід дуже уважно читати положення згаданого вище Закону № 2923-IX, який хоч і містить загальні положення щодо відшкодування шкоди практично будь-якого рухомого та нерухомого майна, все ж має певні особливості.

Зокрема, замовник будівництва може отримати компенсацію лише за пошкодження чи знищення будинків садибного типу, садових та дачних будинків, в яких на момент пошкодження зведені опорні та зовнішні огороджувальні конструкції.

Поряд з цим, є опція для замовника будівництва, за умови первинної державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, на компенсацію за складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови що на момент знищення в об’єкта будівництва були зведені опорні та зовнішні огороджувальні конструкції.

Тобто йдеться про введені в експлуатацію об’єкти нерухомого майна, на які замовник будівництва зареєстрував відповідні проміжні речові права в порядку, встановленому цим законом.

За умови залучення коштів інвесторів-фізичних осіб до набрання чинності цим законом, інвестори аналогічних об’єктів будівництва (введених в експлуатацію) можуть реалізувати свої права виключно самостійно. Щодо інших об’єктів нерухомого майна (до їхнього введення в експлуатацію) законодавство наразі не передбачає механізмів відшкодування.

Договори не завжди можуть бути складені на користь інвестора

Так, особливо з огляду на свою репутацію, потенційний інтерес у наступних об’єктах будівництва та фінансові можливості.

Водночас за будь-яких умов слід розуміти, що влучання снаряда — це загальновідомий факт, який є форс-мажором та звільняє забудовника від відповідальності за невиконання взятих на себе зобов’язань, у тому числі й щодо здавання об’єкта в експлуатацію, реєстрації права власності на готові квартири за інвесторами тощо.

Також слід усвідомлювати, що сучасні договори між забудовником та інвестором уже враховують обставини, зумовлені збройною агресією та потенційними ризиками, пов’язаними з цим.

Водночас вони можуть бути складені не на користь інвесторів. Тому наша порада — завжди підтримувати здоровий діалог із забудовником та органом місцевого самоврядування, а також шукати компроміс для розв’язання проблеми, за яку ні одна зі сторін не відповідає.

Про розірвання договорів із компанією-забудовником

Чи можуть фізичні особи-інвестори в разі сильного руйнування будинків та квартир розірвати договори із забудовниками та що вони у такому випадку можуть отримати? Тут все залежить від конкретної схеми фінансування та договірних відносин між забудовником та інвестором.

До набрання чинності закону № 2518 ринок мав велику кількість механізмів залучення коштів у будівництво. Найпоширенішими були ФФБ та ФОН, інструменти спільного інвестування (через КУА, деривативи, цільові облігації, попередні договори, опціони тощо), купівля-продаж майнових прав та житлово-будівельні кооперативи. Фактично, девелопери використовували різні договірні конструкції, часто складні та не завжди прозорі для інвестора.

У випадку сильного руйнування об’єкта будівництва питання розірвання договорів інвесторами напряму залежить від правової природи їхніх відносин із забудовником та стадії будівництва.

За загальним правилом, відповідно до цивільного законодавства, право власності на новостворене нерухоме майно виникає від моменту завершення будівництва та його державної реєстрації. До цього моменту особа вважається власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, використаного у процесі будівництва.

Тобто об’єкт незавершеного будівництва ще не завжди набуває статусу нерухомого майна як самостійного об’єкта цивільних прав.

Окремо слід враховувати положення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Це положення запроваджує механізм реєстрації спеціального майнового права на майбутній об’єкт. Наявність такого права посилює юридичну позицію інвестора, однак не гарантує автоматичного повернення коштів у разі знищення будівлі.

Від 10 жовтня 2022 року закон № 2518 суттєво звузив допустимі способи фінансування. Відтепер залучення коштів від фізичних та юридичних осіб можливе виключно через: договори купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості; участь у Фонді фінансування будівництва; емісію цільових корпоративних облігацій.

Про раніше укладені договори

Раніше укладені договори залишаються чинними до повного виконання сторонами зобов’язань. Окремо встановлено заборону на залучення коштів у разі відсутності права на виконання будівельних робіт або зупинення будівництва.

Це має принципове значення для інвесторів. Фактично, вони часто набувають не квартиру як нерухомість, а майнові права або право вимоги на майбутній об’єкт.

Розірвання договору можливе, зокрема, у зв’язку з істотним порушенням договору забудовником. Істотним порушенням вважається таке, яке позбавляє іншу сторону того, на що вона розраховувала під час укладання договору.

Якщо внаслідок руйнування забудовник об’єктивно не може виконати зобов’язання — передати квартиру у визначений термін або взагалі завершити будівництво — це може бути підставою для розірвання договору в судовому порядку або за домовленістю сторін.

Водночас саме по собі руйнування не завжди автоматично означає припинення зобов’язань. Необхідно аналізувати:

умови конкретного договору;
положення про форс-мажор;
розподіл ризиків випадкового знищення об’єкта;
модель інвестування (ФФБ, купівля майнових прав тощо).

Таким чином, у кожному конкретному випадку вирішальним є зміст договору та правова конструкція інвестування. Саме тому інвесторам критично важливо аналізувати умови договору ще на етапі його укладення, зокрема положення щодо ризиків знищення об’єкта та підстав розірвання.

Як отримати компенсацію за пошкоджене майно

Наразі єдиним ефективним способом отримання компенсації за пошкоджене нерухоме майно є програма єВідновлення, порядок та умови реалізації якої встановлено Постановою КМУ від 21 квітня 2023 р. № 381. Відповідно до вищевказаної Постанови, заявка на компенсацію подається через застосунок «Дія».

Проте, відшкодуванню підлягають збитки за пошкодження або знищення лише окремих видів нерухомого майна, на кшталт готових збудованих та переданих у власність квартир (житлових приміщень) у багатоквартирному будинку (у разі, коли місця загального користування не пошкоджені, або у разі, коли такі місця загального користування були пошкоджені, але надалі були відремонтовані).

На жаль, ні порядок, ні сам інтерфейс «Дія» не передбачає можливості ані внесення повідомлення про пошкодження/знищення майна, на яке існують лише майнові права (на обʼєкти незавершеного будівництва), ані відшкодування такої шкоди.

Андрій Дацьків, адвокат та партнер юридичної фірми «Алєксєєв, Боярчуков та партнери»

За матеріалами:

Finance.ua

# Нерухомість # Житлова нерухомість

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Також за темою

Житло на окупованих територіях: як підтвердити право власності без доступу до БТІ

Сьогодні 08:26

104

Рієлторський ринок України потребує врегулювання: що пропонують в уряді