18
Абдурахман Шайхалов: Чек-лист інвестора в закордонну нерухомість: що треба перевірити до підписання угоди
— Нерухомість
Навіть якщо ви вже купували нерухомість
в Україні, для інвестиції за кордоном
доведеться окремо вивчити місцевий
ринок. Потрібно розібратися, як оформлюють
угоду, які витрати нестиме власник і
кому згодом можна буде продати квартиру.
Моя
порада — не поспішайте вкладати гроші,
доки не проаналізуєте все, що може
вплинути на результат. Локація і привітний
продавець ще не роблять інвестицію
вдалою. Далі я розберу, що обов’язково
потрібно зробити перед укладенням
угоди.
Перевірити юридичний статус об’єкта та репутацію забудовника
Дізнайтеся,
хто володіє земельною ділянкою та
об’єктом зараз і чи немає довкола них
судових спорів, іпотечних, податкових
та інших зобов’язань.
Звірте,
чи відповідає реальний об’єкт документам.
Тераса, якої немає в плані, зведений без
дозволів додатковий поверх — це не
бонуси, а потенційне джерело проблем у
майбутньому. Розбіжності в площі, межах
ділянки чи плануванні можуть завадити
і придбати житло зараз, і продати його
пізніше.
Поцікавтесь
репутацією забудовника — наскільки
прозоро він працював, чи завершив
попередні проєкти. Рендери можуть багато
обіцяти, але введені в експлуатацію
комплекси — переконливіше свідчення
надійності девелопера.
Перелік
документів і порядок перевірки залежать
від країни та конкретної угоди. Якщо ви
купуєте нерухомість за кордоном і не
розбираєтеся у місцевому законодавстві,
до перевірки краще залучити місцевого
юриста. Але
документами перевірка не вичерпується:
варто працювати зі спеціалістом, якому
ви довіряєте і який знає цей ринок.
Це трудомісткий етап і потребує
ретельності, але проблеми, яких не
помітить поверхнева перевірка у
майбутньому можуть обійтися значно
дорожче.
З’ясувати, чи обґрунтована ціна квартири
«Середня
ціна по місту» — надто загальний
показник, щоб оцінити вартість конкретної
квартири й розрахувати потенційну
дохідність. Я раджу порівнювати ціну з
цінами схожих об’єктів у тому самому
районі й сегменті житла, враховуючи
стадію будівництва, площу та інші
характеристики.
Ціна
помітно нижча за ринкову? З’ясуйте, в
чому причина. Це логічно, наприклад, на
ранніх стадіях будівництва. Забудовники
можуть пропонувати додатковий дисконт
для залучення капіталу, та це не
універсальний сценарій, і занизька ціна
може свідчити, наприклад, про проблеми
із якістю самої квартири. Також не
орієнтуйтесь на рекламні стартові ціни
«від» — часом найдешевша квартира в
комплексі виявляється і найменш
привабливою чи зручною.
Розібратися, як розрахована очікувана дохідність
Коли агент або інвестиційна компанія
називає очікувану дохідність квартири,
попросіть прогнозну модель дохідності
— таблицю, яка пояснює, як отримали цей
показник. У ній мають бути зазначені
ціна придбання квартири, очікувана ціна
й строк продажу, супутні витрати, податки
та прогнозований чистий прибуток.
Щоб отримати прогнозований чистий
прибуток від перепродажу, від очікуваної
ціни продажу потрібно відняти повну
ціну придбання квартири та всі супутні
витрати й податки за період інвестиції.
Далі — перевірте, за який строк очікують
отримати цей результат: дохідність за
весь проєкт і дохідність у перерахунку
на рік — різні показники. Уточнюйте
також, від якої суми порахована дохідність:
повної ціни квартири чи фактично внесених
коштів. Бо в деяких випадках, наприклад,
якщо інвестор продає об’єкт до завершення
розтермінування, він може сплатити лише
частину його вартості. Тоді той самий
прибуток становитиме більший відсоток
від внесеної суми, ніж від повної ціни
квартири.
Обов’язково з’ясовуйте, на чому
ґрунтується прогнозована ціна продажу
конкретної квартири. Очікуване зростання
вартості може бути пов’язане як із
просуванням будівництва, так і з динамікою
цін у локації. Попросіть пояснити, як
ці фактори врахували в прогнозі.
Наприклад, у наших розрахунках одним з
орієнтирів є ціни схожих готових
комплексів поруч. Водночас
ситуація на ринку може змінитися, тому
окремо уточніть, чи переглядатиметься
прогноз після входу в проєкт і хто це
робитиме.
Окремо пройдіться по витратах: комісіях
агентів, оформленні та переоформленні
угоди, платежах під час володіння
квартирою, податках при купівлі й
продажу. Податки варто тримати у полі
зору впродовж усього циклу інвестиції.
Вони сплачуються на різних етапах і
кожен впливає на підсумкову дохідність.
Для закордонного об’єкта уточнюйте,
які саме податки й обов’язкові платежі
застосовуються до вашої угоди. Їх перелік
і розмір залежать від країни, способу
оформлення та вашого податкового
статусу.
Якщо
продавець готовий обґрунтувати кожну
цифру, це хороший знак. Коли ж чіткої
відповіді немає — варто зупинитися і
розібратися, у чому причини.
Оцінити ризики та їхній вплив на результат
Якщо ви інвестуєте у нерухомість, до
підписання угоди з’ясуйте, які ризики
врахували у прогнозній моделі та як
вони можуть вплинути на результат.
Насамперед варто обговорити затримку
будівництва, довший пошук покупця, нижчу
ціну продажу та можливе збільшення
витрат чи податків. Попросіть пояснити,
що станеться з очікуваним прибутком у
кожному з цих випадків.
Частину ризиків можна виявити й зменшити
ще до угоди: перевірити документи, досвід
забудовника, відмовитися від об’єкта
із сумнівною юридичною історією. Водночас
майбутню ситуацію на ринку інвестор не
контролює. У наших розрахунках ми
орієнтуємося на песимістичний або
реалістичний прогноз зростання ринку.
Але навіть стриманий прогноз не виключає
зниження цін.
Усі
ці пункти зводяться до одного —
інвестувати варто в цифри і факти, а не
в обіцянки. Навіть найпривабливіший
об’єкт не вартий того, щоб ризикувати
грошима через невирішені питання щодо
документів, умов угоди чи розрахунку
дохідності.
При
цьому потрібно пам’ятати, що не буває
інвестицій без ризиків, і сфера нерухомості
— не виняток. Ваше завдання — не шукати
«найбільш безпечний» об’єкт, а продумати,
як діяти, якщо щось піде не за сценарієм.
Ризики бувають різними — одні з них
можна завчасно виявити та знизити, інші
— згладити, а деякі — тільки прийняти.
Абдурахман Шайхалов — засновник і
власник групи компаній Step by Step,
співзасновник та CEO stepINVEST
— інвестиційної компанії, що працює з
проєктами у сфері нерухомості в
Чорногорії, Болгарії та Україні.
Співвласник Evolution Business Park — першого
бізнес-парку в Харкові. Ментор спільноти
Board, співзасновник КОХА (Коаліції
галузевих та бізнес-спільнот Харкова),
учасник та організатор конференцій у
сфері нерухомості, співзасновник
соціальної платформи «Моє місто»
(Харків).
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
