БИЗНЕС
Земля как инвестиция: почему именно сейчас и сколько реально зарабатывают
— Аграрный рынок
373
Пока депозиты в лучшем случае перекрывают инфляцию, а ОВГЗ дают от 11 до 17% в гривне, один класс активов в Украине показывает стабильно более 20% годового прироста и делает это в условиях полномасштабной войны. Речь о сельскохозяйственной земле.
Первый квартал 2026 года уже зафиксировал +25% к предыдущему кварталу. 2025 год +29%. Это не прогноз и не маркетинг. Это официальная статистика рынка, который три года назад многие считали замороженными.
Чтобы понять, что происходит и есть ли еще потенциал для иксов, мы поговорили с командой"Твоє Коло" - компании, специализирующейся на земельных инвестициях и управляющей одним из крупнейших земельных фондов в Украине.
Почему земля и почему сейчас?
СЕО и соучредитель компании Андрей Усенко считает, что причина интереса к земле — не в тренде и не в открытии рынка. Она в базовой логике спроса. «Земля физически ограничена: ее невозможно создать или „достроить“. Нас на планете уже больше 8 миллиардов, и эта цифра растет. Спрос на продовольствие увеличивается, а площадь угодий — нет», — аргументирует Андрей.
Второй фактор, по словам Усенко, — валютная природа дохода: «Агросектор Украины интегрирован в глобальные рынки, а выручка агропроизводителей привязана к мировым ценам. Фактически земля как базовый актив у этой модели „номинирована“ в долларе. Для украинского инвестора это встроенная защита от девальвации».
И наконец: земля не амортизируется, не нуждается в ремонте и генерирует доход с первого дня благодаря имеющимся арендным договорам.
Рынок уже подтверждает эту логику
Рост стоимости земли в Украине — это не о далеком будущем, а уже сформированном тренде.
«По официальной статистике, в 2023 году земля выросла на +8%, в 2024 — на +18%, в 2025 — на +29%. Первый квартал 2026 уже показал +25% к концу предыдущего года. В целом, с момента открытия рынка в 2021 году цена выросла почти вдвое», — отмечают в «Твоє Коло».
Эта динамика выглядит еще более показательной по сравнению с Европой. Средняя цена гектара в Украине сегодня: ≈ €2,300 — €3,440, отмечают в Твоє Коло. По данным Евростата за 2024 год: Польша — €16 118/га, Чехия — €14 835, Румыния — €8 700, Болгария — €8 679. Средняя по ЕС — €15 224.
«Разница — от 2 до 7 раз. Но это не просто дисконт из-за войны. Это арифметика, подтвержденная опытом соседей: после либерализации рынка в странах Центральной и Восточной Европы стоимость земли удваивалась за первые 5 лет, утроилась за 7 и росла в 5 раз за 10. Украина уже сейчас идет таким же темпом — и это в условиях военного положения», — объясняет Андрей Усенко.
Почему не все инвесторы зарабатывают на этом рынке: где прячутся реальные риски и как их избегать
Военный риск — самый очевидный, но не самый опасный для инвестора. «Земля, в отличие от построек, восстанавливается: она не сгорает и не разрушается окончательно. География решает все: выбирайте безопасные центральные и западные регионы — Полтавщина, Хмельницкая, Киевская, Тернопольская, Кировоградская и вы обезопасите себя от этой проблемы», — советует Усенко.
Более опасные риски — это те, о которых не предупреждают на старте.
Первый — неправильный выбор участка. Бедные почвы, засушливый регион, слабая логистика или отсутствие конкуренции среди арендаторов оказывают непосредственное влияние и на арендную ставку, и на будущую капитализацию. «Низкая цена участка — это почти всегда сигнал скрытой проблемы. Хороший актив не может стоить дешево», — подчеркивают в «Твоє Коло».
Второй — договорные ловушки. Долгосрочные договоры аренды без механизма индексации фактически замораживают доход на годы. Отдельно следует проверять, не оплачена ли аренда заранее предыдущему владельцу, иначе новый собственник может годами не получать никакого платежа.
Третий — отсутствие конкуренции среди арендаторов в конкретной локации. «Если в регионе единственный арендатор — он будет диктовать вам условия. Конкуренция между агропроизводителями формирует рыночную ставку и обеспечивает ликвидность актива», — объясняет Андрей Усенко.
Как решается эта проблема на практике
Фактически инвестор стоит перед выбором: либо самостоятельно погружаться во все нюансы рынка, либо делегировать это профессионалам.
Именно поэтому мы строим модель, где инвестор не занимается отбором участков самостоятельно. Мы берем на себя всю экспертизу: от проверки почв до переговоров с арендаторами анализа и сопровождения договоров, чтобы инвестор получал прибыльный актив, а не головную боль", — объясняют в «Твоє Коло».
Одной из самых обычных и современных моделей является инвестирование через земельные фонды.
Как работает фонд и откуда формируется доход
Инвестор входит в фонд через покупку инвестиционных сертификатов и фактически становится совладельцем земельного портфеля.
Доход инвестора формируется из-за роста стоимости сертификата. Его цена напрямую зависит от стоимости чистых активов фонда. Чем дороже портфель земли — тем дороже сертификат.
При этом важно понимать, из чего именно складывается эта динамика. В «Твоє Коло» объясняют: «Существуют четыре реальных источника формирования прибыли фонда: арендная плата, прибыль от купли-продажи земли, переоценка активов и доход от размещения ликвидности. Никакой магии — лишь фактические результаты работы с активом».
Ключевое отличие стратегии фондов «Твоє Коло» — активное управление портфелем. «Мы не просто ждем роста рынка. Фонд консолидирует участки в массивы и продает их с премией более 40% к рынку, после чего реинвестирует капитал в новые активы. Ваши деньги зарабатывают деньги, которые реинвестируются и снова зарабатывают деньги», — объясняет Андрей Усенко.
Цифры подтверждают эффективность модели. Стоимость инвестиционного сертификата выросла на +35,02% - с 1 004,21 грн до 1 355,87 грн. В 2025 году фонд показал 25,74% годовых, что существенно превысило базовый прогноз.
Порог входа в фонд — от 122 сертификатов (это законодательное требование для квалификационных фондов), что на апрель 2026 года для фонда «Твоє Коло. Реинвестиция» составляет около 168 тыс. грн. Далее покупать активы фонда можно уже с одного сертификата — его цена на апрель 2026 года составляет 1381 грн. Важная деталь: при покупке сертификатов на сумму до 400 тыс. грн, подтверждения доходов не требуется. Купить сертификаты можно онлайн через официального брокера «Универ Капитал».
Гарантии и защита
Ключевой принцип фондовой структуры — юридическая изоляция активов. Земельные участки принадлежат фонду, а не КУА как юридическому лицу. Кредиторы КУА не имеют никакого права на имущество фонда.
Капитал инвестора защищен на трех уровнях: активы учитываются отдельно от активов КУА; деятельность фонда контролируется НКЦБФР и проходит ежегодный внешний аудит; если КУА потеряет лицензию — НКЦБФР назначает новую управляющую компанию или инициирует ликвидацию фонда с распределением средств между владельцами сертификатов.
«В случае любых форс-мажоров с управляющей компанией инвестор остается владельцем своих сертификатов. Это как при банкротстве брокера: ваши акции Apple остаются вашими — меняется только лицо, обслуживающее счет», — объясняют в «Твоє Коло».
Вывод
Сельскохозяйственная земля перестала быть активом для просто ожидающих. Она стала управляемым инструментом с прогнозируемым результатом — но только если вы четко понимаете, что покупаете, как будете управлять активами и кто в итоге ваш покупатель.
Пока разница между украинскими и европейскими ценами остается 2−10 раз, у вас еще есть время получить максимум. Рынок предлагает широкий выбор инструментов, в том числе и благодаря профессиональным управляющим как «Твоє Коло», позволяющим зарабатывать на земле без глубокого профильного опыта. Но поезд быстро набирает ход. И самая большая ошибка, которую может совершить инвестор сегодня, — это откладывать инвестицию в землю до лучших времен.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
