Заветные метры. Cтоит ли покупать недвижимость именно сейчас


Заветные метры. Cтоит ли покупать недвижимость именно сейчас

От 9 тыс. грн до 76 тыс. грн за метр — по такой цене можно купить квартиру в Киеве, выбрав из более чем 60 тыс. предложений. За четыре последних года нижняя граница стоимости жилья опустилась на 36% и, по мнению застройщиков, приблизилась к себестоимости квадратного метра. При этом темпы строительства жилой недвижимости продолжают расти, опередив даже самые благополучные 2007–2008 годы. Это опасно, ведь спроса на строящиеся квартиры нет.

Ударники производства

Сегодня в Киеве строится 184 жилых квартала. В 2013-м их было 142, а в конце 2016-го — 156. Большинство строек — размороженные объекты предыдущих периодов, а также новые, введение которых в эксплуатацию планируется в конце 2018 — середине 2019 года.

В то же время в августе 2017-го в столице оставались непроданными около 56 тыс. квартир в новостройках. В их число не входит жильё, купленное с целью перепродажи, а также квартиры на вторичном рынке недвижимости. “Учитывая выданные в течение последнего года разрешения на строительство ещё 7 млн кв. м жилья, это вызывает определённое беспокойство”, — говорит Дмитрий Андриевский, первый заместитель председателя Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. По его словам, на фоне роста объёмов строительства растёт и количество непроданных квартир в новостройках. Для сравнения: в январе — июне в столице заключено 2640 сделок купли-продажи жилья, тогда как за аналогичный период прошлого года — 4220.

Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development, называет рост объё­ма предложений при снижении спроса на строительном рынке “пузырём”: дома, как правило, сдаются с половиной непроданных квартир, а то и меньше. “Куда смотрят строительные компании? Или они по инерции идут? — искренне удивляется Костецкий уровню перепроизводства на рынке строительства. — Я понимаю, что стало проще получить разрешение на строительство. Но ведь спроса нет”. По данным Государственной архитектурно-строительной инспекции, за 10 месяцев текущего года в Киеве на строительство выдано 5759 лицензий.

Что касается вторичного рынка, то сегодня объём предложения здесь составляет в среднем 21,5–22 тыс. квартир. По сравнению с 2013 годом это больше всего на 17–20%. “Объя­сняется данный рост увеличением общего объёма рынка недвижимости и продажей жилья теми, кто эмигрировал из страны”, — говорит Георгий Кукуруза, экономист IMF Group.

“Банки не демонстрируют активности в предоставлении ипотечных кредитов, поэтому важно внедрение господдержки обеспечения граждан жильём”

Чем обусловлено оживление строительного рынка? За последние три года были две мощные волны спроса на недвижимость. Первая спровоцирована миграцией внутренне перемещённых лиц с началом войны на востоке Украины. Вторая — последствие “банкопада”. После ликвидации десятков банков люди начали вкладывать деньги в недвижимость как альтернативу депозитам. “Почему стали резко строить квартиры? Потому что хотели зацепить этот сегмент — людей, у которых было по пару сотен тысяч гривен и которые сбежали от войны. Потом пошли вкладчики из ненадёжных банков. Но сейчас у людей уже не осталось денег”, — говорит Костецкий.

По подсчётам Григория Кукурузы, рост предложения сбалансирован платёжеспособным спросом. “Если учесть, что со второй половины 2014 года 1–1,5 млн переселенцев увеличили население столицы на 20–30%, а также фактор перелива сбережений из депозитов в недвижимость (отток вкладов за 2014–2016 годы составляет $16,8 млрд. — Ред.), — легко проследить, что в будущем даже потенциальный рост количества новостроек не приведёт к возникновению существенного излишка предложения”, — говорит он.

Однако к середине 2017 года усилилось влияние негативных факторов. К примеру, изменение конъюнктуры на рынке аренды жилья, спровоцировавшее торможение инвестирования в недвижимость. По словам опрошенных Фокусом риелторов, в договорах аренды всё чаще появляется пункт, согласно которому коммунальные платежи уже включены в стоимость аренды жилья. Иногда их размер достигает 50% от общей суммы аренды. К тому же в столице на одного арендатора приходится в среднем до 50 квартир в высоком ценовом сегменте. С дешёвыми предложениями (около 3 тыс. грн за однокомнатную квартиру) ситуация обратная — из-за огромного спроса такое жильё практически никогда не пустует.

Увеличение налога на недвижимость и постоянный рост коммунальных платежей закрывает возможность для инвестиций и в формате “пусть будет квартира, есть не просит”. Теперь недвижимость “просит есть”, что заставляет будущих инвесторов подходить к этой покупке более взвешенно. С учётом необходимости в плановых ремонтах срок окупаемости квартиры, ранее составлявший около 6 лет, по словам Костецкого, растягивается до 12–30 лет в зависимости от её площади и цены.

Назад и вниз

По мнению столичного мэра Виталия Кличко, интенсивное строительство нового жилья станет причиной скорого снижения цен на недвижимость в Киеве вплоть до обвала. “Если будет обвал, то цена на жильё гораздо уменьшится”, — отметил он в эфире телеканала “112”.

Снижение цены — самый простой и действенный способ стимулировать спрос, но у этого процесса есть объективный предел: себестоимость. “Цена не может быть ниже себестоимости, а себестоимость качественного жилья высока. Да, на рынке представлено большое количество жилья по довольно низким ценам (от 8 тыс. грн. — Ред.), но это, как правило, жильё в пригородной зоне с низким качеством строительства”, — говорит Дмитрий Андриевский. Он перечисляет, на чём экономят застройщики: отсутствие централизованного водоснабжения и водоотведения, отсутствие лифтов, обязанность покупателя самостоятельно устанавливать индивидуальное отопление.

Виталий Кравченко, Максим Мордовцев

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Смотри также
В Контексте Finance.ua