4331
Верховный суд отправил покупателей недостроенных квартир в ад
— Недвижимость
Верховный Суд Украины разбил все надежды инвесторов-физлиц, которые вложили свои деньги в строительство квартир или домов, но так их и не получили. Один за другим на свет появляются так называемые правовые позиции высшей Фемиды по предварительных договорах купли-продажи жилья, которые заключают люди с компаниями-застройщиками. Последняя из них датирована 18 ноября 2015 года. Решение суда касается дела, в котором одно из ООО, продает квартиру, а лицо-инвестор покупает имущественные права на объект недвижимости – составляющую и неотъемлемую часть объекта капитального строительства в виде этой квартири.
Получив сведения о сдаче дома в эксплуатацию, инвестор обратился к компании-застройщику с требованием о выполнении условий договора и изготовлении технической документации на квартиру, однако никакого ответа не получил. Инвестор трактовал это как невыполнение стройкомпанией условий договора и отказ в его праве собственности на квартиру и обратился в суд. Последней инстанцией, которая могла его защитить был Верховный Суд, который постановил: его иск против компании-застройщика не удовлетворять.
Позиция Фемиды была такой: «Учитывая то, что общество проинвестировало строительство спорной квартиры раньше истица, заключило договор купли-продажи имущественных прав, то в соответствии со статьей 7 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» само общество имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций».
Следует добавить, что подобное дело рассматривалось в Верховном Суде Украины и 2 сентября этого года, где также физлицо-инвестор строительства осталось ни с чем.
Опубликованные правовые позиции Верховного Суда делают рынок первичной недвижимости еще более рискованным, чем раньше. Согласно им, украинские застройщики, которые возвели многоквартирные жилища за счет простых людей, не обязаны передавать последним готовые квартиры, если с физлицами-инвесторами (то есть обычными людьми) подписан не основной, а лишь предварительный договор на куплю-продажу жилья. Надо отметить, что в настоящее время именно такие предварительные документы рядовые физлица-инвесторы и подписывают на начальных этапах строительства с компаниями-застройщиками. Такая трактовка суда вообще развязывает руки для строительных компаний, которые по-прежнему «бросали» людей, прихватывая средства и не завершая строительства.
Дело в том, как объясняет юрист Татьяна Монтян, основной договор, о котором говорит Верховный суд, нельзя заключать на этапе «кран-котлован-забор» (именно в этот момент люди в основном и покупают не само жилье, а права на него, буквально – «воздух»). «Потому что отсутствует предмет сделки. То есть по факту отсутствует дома, а значит нет и квартиры. Таким образом и продавать ничего, и покупать. Итак, наивный и доверчивый покупатель «воздуха» полностью зависит от конкретного застройщика: захочет последний – передаст покупателю квартиру в собственность, должным образом оформив правоустанавливающие документы. А не захочет – не передаст», – отмечает юрист.
Такого же мнения и юрист Ростислав Кравец. Он вообще предусматривает незавидную судьбу для рынка первичной недвижимости страны, который должен в ближайшее время именно через такую трактовку ВСУ просто «лечь». Действительно, теперь, если внимательно вчитываться в постановление высшей Фемиды, именно она фактически узаконила «кидалово» наших компаний-застройщиков и люди уже с «благословения» Верховного суда Украины будут оставаться и без денег, и без квартир. На вопрос, много ли таких случаев, когда компании-застройщики затем «отказываются» от своих инвесторов-физлиц, юрист отвечает, что их немного-немало, а сотни по всей Украине. Просто, учитывая нашу сплошную финансово-правовую безграмотность, многие инвесторы вообще опускают руки и ничего не делают.
Правда, например, как считает председатель совета Риэлторской палаты Украины Виктор Несин, любое такое толкование Верховного суда при рассмотрении конкретного дела никогда в нашей стране не имело продолжение в других подобных ситуациях. «У нас просто нет так называемого прецедентного права, которое, к примеру, существует в США и многих странах Запада. Поэтому все подобные решения касаются лишь отдельных случаев, и не больше», – отмечает он.
Однако другие юристы опровергают такое мнение. Так, Ростислав Кравец говорит, что к позиции ВСУ всегда прислушиваются судьи, когда принимают какое-то определенное решение по подобным делам. «Они просто не в состоянии игнорировать такие документы и, в конечном счете страдать начнут рядовые инвесторы, а компании-застройщики наживаться на этом», – добавляет он.
Может ли к примеру, тот же инвестор-физлицо, когда-нибудь «отбить» свои кровные, которые он вложил в строительство, если стройкомпания через суд решит не передавать ему квартиру (то есть не подписывать с ним окончательных документов на право владения ею)? По словам Татьяны Монтян, теоретически это возможно, но, если застройщик будет честным. Если же последний не будет возвращать средств, то в принципе, физлицу надо судиться со своим застройщиком. «При этом решение в свою пользу инвестор в большинстве случаев разве что может повесить на гвоздик – на стадии его выполнения застройщик давно уже будет банкротом. И с него нечего будет взять, кроме горстки песка со стройки», – добавляет Монтян.
Что же в таком случае нужно делать? Какую замену пока вообще можно найти этим достаточно опасным предыдущим договорам купли-продажи жилья (то есть фактически воздуха)? По словам Виктора Несина, ими могут стать так называемые независимые фонды финансирования строительства (ФФС), однако не «карманные» при компаниях-застройщиках, как это сейчас, а именно автономные. Вроде тогда люди будут контролировать стройкомпании и смогут сделать все возможное для того, чтобы они их не «кинули».
Однако, к примеру, Ростислав Кравец отмечает, что любые «конструкции» этих ФФС не будут эффективными и не будут гарантировать физлицам, вложившим свои средства в строительство, результата. Он уверен в том, что надо вообще менять законодательство, добавляя к нему безопасные формы «общения» рядовых потенциальных покупателей жилья и компаний-застройщиков.
Одним из этих документов (но он лишь косвенно касается этого вопроса, однако является очень полезным для контроля за стройкомпаниями), который сейчас зарегистрирован в Верховной Раде Украины, по словам управляющего партнера АО «Арцингер» Тимура Бондарева, является законопроект №2459а. «Им предусмотрен запрет выдачи разрешительных документов на строительство при отсутствии документов, подтверждающих наличие средств, необходимых для завершения выполнения сметы объекта. Инициатива была неоднозначно воспринята игроками рынка, однако, на мой взгляд, введение такого «естественного отбора» застройщиков еще на стадии выдачи разрешительных документов позволит несколько уменьшить риск возникновения неплатежеспособности такой компании и, как результат, – недостроя объекта», – отмечает он.
Что думают по этому поводу сами компании-застройщики или физические лица, занимающиеся строительством (последним наше законодательство это позволяет)? Следует сказать, что даже такие гиганты строительного рынка, как, например, «Киевгорстрой» отказались комментировать ситуацию. Нашелся «смельчак» из регионов. Генеральный директор концерна «Подолье» (Винница) Тимофей Гиренко считает, что, действительно, предварительный договор купли-продажи жилья не является нормальным документом. «Однако наши юристы зря критикуют ФФС. Если застройщик имеет неплохую репутацию и создает такой фонд, привлекая туда свои активы, то ничего плохого в таком я не вижу. Здесь уже физические лица-инвесторы, действительно ничем не рискуют. Вообще, я считаю, чтобы не было таких досадных случаев, когда компания «кидает» своего клиента высосав из него средства, надо тщательно проверять ее на платежеспособность еще до того, как ей соответствующие органы предоставили все разрешительные документы – и на строительство, и на землю», – считает он. По словам Гиренко, это просто смешно и дико, когда в уставном фонде компании-застройщика 10 тысяч гривен. Конечно, и доверять средства такой фирме очень рискованное дело. Надо признать, что и 1 миллион в уставном фонде – также не является большой суммой для строительного бизнеса.
И в итоге Гиренко считает, что инвесторы сами должны отвечать за свои поступки – то есть у них есть право выбирать. В этом процессе цена должна быть лишь одним из аргументов за ту или иную компанию.
И в итоге Гиренко считает, что инвесторы сами должны отвечать за свои поступки – то есть у них есть право выбирать. В этом процессе цена должна быть лишь одним из аргументов за ту или иную компанию.
Игорь Гонта
По материалам: Главком
Поделиться новостью
