4948
"Доступное жилье": действия власти похожи на плохую сказку
— Недвижимость
Информповодом для этого материала стал круглый стол на тему "Доступного жилья" и всех процессов, с ним связанных. Среди приглашенных к дискуссии спикеров оказались представители Минрегионстроя, НБУ, "Ощадбанка", и некоторых коммерческих банков. Главное впечатление от происходящего - в процессе выступления спикеров показалось, что некоторые не до конца понимают, как должна работать система ипотечного кредитования, и что вообще нужно делать, чтобы люди смогли получать "доступное жилье". Но обо всем по порядку.
Насколько украинцы готовы к ипотеке
О том, какие вообще программы по предоставлению доступного жилья действуют на украинском рынке рассказал директор департамента государственных программ и развития жилищного строительства Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Александр Непомнящий.
Одна из программ - строительство на селе, но, к сожалению, на эту программу выделяются незначительные ресурсы (в этом и прошлом году - всего 55 млн грн), хотя эта программа дает возможность обеспечить достаточно большое количество семей, поскольку сумма кредитов небольшая (20-200 тыс. грн на семью). Кроме того, действует программа кредитования строительства жилья для молодежи под 3%. На эти цели выделено 94 млн. И работает программа “30 на 70” - человек платит 70%, а государство компенсирует ему 30% стоимости квартиры. На эту программу предполагается освоить 600-650 млн грн.
Что касается новой программы "Доступное жилье", он отметил, что, сейчас в программе могут участвовать только малогабаритные квартиры, максимальная площадь которых не превышает 72,5 кв.м.
"У нас, как правило, квартиры все значительно больше. Поэтому есть вопрос о возможности участия жилья в этой программе. Доступное жилье - это то, которое человек может получить при поддержке государства, именно она создает условия. Новый механизм предлагает ипотечное кредитование на 15 лет, на протяжении которых 3% платит человек, 17 - государство. На сегодня заключено уже 40 договоров, так как программа только-только начала действовать. Созданы полностью все условия для эффективной работы программы. Остается только ждать действий со стороны людей, которые должны принять решение. Сегодня порядка 6 тысяч человек сказали о том, что они хотели бы участвовать в программе. Часть из них пошла собирать документы, часть из них, наверное, не вернется, часть будет думать, какая-то часть может не пройти по критериям банков. Ну а те, кто захочет - у них есть возможность приобрести те квартиры, которые выставлены сегодня в программу, а их порядка 4 тысяч", - отметил Непомнящий.
Важный момент, который отметил чиновник - сейчас важно найти баланс дешевого и энергоэффективного жилья. Совсем дешевое жилье не может быть энергоэффективным.
"Ведь мы сегодня не говорим о том, что получив жилье, приобретя его через ипотеку или просто на рынке, мы не спрашиваем: "А сколько будет стоить эксплуатация жилья?". Мы не задумываемся. Мы все хотим с одной стороны большее количество квадратных метров, дешевле, а каким оно будет в эксплуатации? Где тот баланс в стоимости при строительстве и в стоимости при эксплуатации - мы его сегодня пытаемся найти. И это достаточно непросто", - отметил он.
На вопрос, не логичнее было бы создать одну общую программу по предоставлению доступного жилье, вместо тех, что существуют сегодня, Непомнящий ответил, что в программа есть существенные различия. Сегодня, к примеру, самая близкая к программе ипотеки - "30 на 70". Но та программа рассчитана на более обеспеченных людей, у которых есть возможность оплатить 70%, получить субсидию в 30% и на этом поставить точку. Программа молодежного кредитования под 3% годовых - там достаточно серьезные льготы. При рождении одного ребенка государство разрешает не выплачивать проценты. При рождении второго ребенка государство разрешает не выплачивать 25% в пределах кредита, а при рождении третьего - 50%. Новые же ипотечные программы не предусматривают никаких льгот.
"У нас сейчас спрашивают: "А скажите, пожалуйста, если в этой программе участвует инвалид первой группы - он имеет право на льготы?" Нет. Он имеет право на получение бесплатного жилья? Да. Выходя на рынок приобретения жилья по каждой программе сложно эффективно приобретать его по разумной цене. Поэтому мне кажется, что нужна общая программа, а в ней каждая группа населения должна иметь отдельные позиции", - отметил чиновник.
В свою очередь, заместитель главы правления АО "Ощадбанк" Антон Тютюн отметил, что для эффективной работы нужно время. Люди должны привыкнуть к тому, что есть такие условия на получение жилья, должны сопоставить свои возможности с ними. Сейчас основной вопрос, который в "Ощадбанке" слышат от клиентов - они не уверенны, что компенсация будет заложена на несколько лет. Именно поэтому Минрегион уже разработал изменения в законодательство, и в Верховной Раде уже лежит пакет изменений, которые сделают этот сегмент защищенным.
О том, что украинцы опасаются брать кредиты из-за возможной некомпенсации, а также из-за того, что не смогут их обслуживать, сказала и заместитель главы правления АБ "Укргазбанк" Елена Дмитриева. По ее словам, за прошлый год банк выдал ипотечных кредитов в 5 раз меньше, чем в 2008 году. Это говорит о том, что рынок далеко не вернулся на докризисные показатели. "Программа, которая способствует удешевлению интересна банкам, потому что у них появляются новые клиенты. Это учителя, военнослужащие, врачи - те люди, которые обслуживают свои обязательства. Минус - в первую очередь то, что ипотека предполагает длительный ресурс, а у нас, как и у других банков, его нет. 15 лет - это длительный срок, даже с учетом того, что жизнь ипотечного кредита длится в два раза меньше. Потому возникают риски ликвидности.
Однако, постановление по "Доступному жилью" работающее, и уже сейчас выдаются кредиты, заверила Дмитриева. Но основная проблема, которая остается - не везде есть квартиры на выбор. Еще одна проблема - взнос. Очень часто люди приходят, интересуются, дают пакет документ на рассмотрение, но потом говорят, что выплачивать 25% для них - сложно", - отметила заместитель главы правления АБ "Укргазбанк".
Во что обходится ипотека банкам
По словам Дмитреевой, сейчас банк по программе получает 16%, хотя для вторичного рынка должно быть 17,5%. Банки надеются, что компенсировать недополученный доход можно будет за счет того, что кредиты будут выплачивать добросовестные плательщики. Программа не убыточная, но прибыль, по ее словам, банки практически не получают.
В свою очередь, глава правления Агентства по рефинансированию жилищных кредитов Сергей Волков заявил, что банки не могут кредитовать по процентам, которые ниже, чем есть на депозитах. "Рефинансировать подобные операции за счет депозитов, которые привлекаются максимум до года, банки не могут. Основным инструментом является ипотечная облигация, облигация с твердым налогом - ипотечным кредитом. Замещая депозиты в системы финансирования новыми инструментами, банки решают проблему так называемых гепов, разрывов в сроках размещения", - объяснил Волков.
В свою очередь, директор Департамента по управлению валютным резервом и осуществлению операций на открытом рынке НБУ Александр Дубихвост отметил, что вопрос расширения линейки дополнительных инструментов Нацбанком рассматривается. По его словам, ипотечные облигации выпускаются с дополнительным обеспечением.
"Как правило, корпоративные облигации выпускаются эмитентом как банковский кредит, т.е. в случае непогашения идут взыскания в суде. Это обычная процедура. Ипотечные облигации обеспечены полным ипотечным кредитом. Даже если должник стал банкротом, то владелец облигации имеет право взыскания на этот пул ипотеки", - отметил Дубихвост.
На вопрос, не хочет ли НБУ помочь банкам рефинансированием, Дубихвост отметил:
"Сегодня работают механизмы рефинансирования под залог государственных ценных бумаг. Эти инструменты направлены на закрытие краткосрочных разрывов в ликвидности банков... Это нормальный монетарный механизм кредитования экономики, других механизмов сейчас не существует и НБУ не планирует их внедрение", - сказал он.
Еще один важный посыл, сказанный представителем НБУ - в Украине достаточно свободных средств, так, по данным НБУ, на руках у населения находится порядка 190 млрд грн, а у банков тоже есть деньги. Так что, как кажется, перспективы ипотечного кредитования в Украине не должны быть печальными.
Как уже было сказано в начале статьи, комментарии представителей структур, ответственных за социальную инициативу президента, местами очень отличались друг от друга. И почему-то после них осталось впечатление, что они, каждый на свой лад, рассказывали сказку ... про Лебедя, Щуку и Рака.
Олексевич Мария
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
