ОСМД как коммунальная хирургия


ОСМД как коммунальная хирургия

Если власть хочет реформировать ЖКХ, она должна за полгода перевести все дома в статус ОСМД. Весь "плач" чиновников и политиков о нецелесообразности принудительного предоставления людям этого статуса является обычным фарисейством.

Одной из ключевых реформ, которая так и не началась за двадцать лет украинской независимости, является реформа жилищно-коммунального хозяйства. Ни одному правительству не хватало интеллектуального и нравственного потенциала, чтобы начать эту работу.

Мы до сих пор используем инфраструктуру, созданную в советское время. Можно только удивляться, что она еще существует.

Мы сталкиваемся с техногенными катастрофами только в отдельно взятом Алчевске, где замерзли все трубы отопления, или Днепропетровске, где в результате взрыва газа были разрушены многоэтажный дом и погибли люди. Хотя с точки зрения износа хозяйства такие случаи должны происходить в стране почти ежедневно.

Система ЖКХ и в советские времена не была образцом эффективности, но сейчас ситуация стала ужасной. Какие ее части - водоканалы, облгазы, облэнерго - уже приватизированы, другие - ЖЭКи - формально находятся в коммунальной собственности, но фактически используются в частных интересах руководителей ЖКХ.

Предприятия отрасли существуют в рыночных условиях с точки зрения закупки товаров для себя, зато являются монополистами в предоставлении услуг. В результате, сфера ЖКХ является лишь источником обогащения отдельных лиц, а в ее развитие вкладываются мизерные средства.

Это при том, что эта сфера требует инвестиций в сотни миллиардов гривен, которые нужно не только откуда взять, но еще и максимально эффективно использовать.

Итак, глобальная реформа ЖКХ не просто назрела, она является вопиющей необходимостью. Ни правительство, ни экономика не могут сосуществовать со сферой, где ежегодно бессмысленно теряются и откровенно разворовываются десятки миллиардов гривен.

Реформа ЖКХ имеет три составляющие

Во-первых, нужно реформировать систему взаимоотношений конечных потребителей услуг ЖКХ - жильцов многоквартирных домов.

Во-вторых, нужно изменить систему взаимоотношений поставщиков жилищно-коммунальных услуг и конечных потребителей.

В-третьих, необходимо модернизировать систему отношений между производителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Важно понимать, что эти три составляющие требуют одновременного реформирования. Попытки изменить одну часть, оставляя в неизменном состоянии другие, приведут к полной разбалансировке системы ЖКХ и дискредитации реформ.

В то же время нужно осознавать, что заявления о необходимости реформ ни о чем не говорят. Реформа - это целенаправленное изменение существующего порядка. Однако в чьих интересах она будет проведена, и к чему это приведет, зависит от самих реформаторов и от содействия или противодействия этому процессу со стороны общества.

В этом контексте хотелось бы остановиться на той части реформ, которая касается изменений в системе функционирования отношений конечных потребителей услуг ЖКХ - жильцов многоквартирных домов.

После провозглашения украинской независимости и развития народного хозяйства на рыночных основах существовали две модели формирования отношений между жителями многоквартирных домов и теми, кто предоставляет жилищно-коммунальные услуги.

Модель, по которой реформировалось ЖКХ Чехии, предусматривала, что жильцы могут приватизировать только собственные квартиры. В то же время вся домовая инфраструктура продавалась отдельном владельцу - юридическому или физическому лицу, который отвечает за поддержание дома в надлежащем состоянии.

Этот собственник, с одной стороны, предоставляет жителям услуги по содержанию дома и придомовых территорий, с другой - является представителем их интересов в отношениях с поставщиками воды, тепла, газа, электроэнергии.

Несомненным плюсом этой системы является то, что нужно было жестко ломать социалистическую психологию людей. Им не навязывалось требование становиться полноценными совладельцами дома с соответствующими правами и обязанностями, к чему они не были готовы. Их обязанность заключалась лишь в своевременной оплате коммунальных услуг.

Тарифы при этом устанавливают те, кто их оказывает, по согласованию с властями.

Другая модель - ее на постсоветском пространстве удачно внедрила Эстония - предусматривала переход в собственность жильцов не только квартир. Они стали совладельцами всего дома с соответствующими возможностями и обязанностями.

Именно им требовалось создать наблюдательные комитеты и назначить управленцев, которые занимались бы всеми проблемами по содержанию дома и защитой их интересов в отношениях с внешними поставщиками услуг.

Обе модели имеют преимущества и недостатки, но их позитивом было то, что они произведены целенаправленно, быстро, с соответствующим законодательным обеспечением.

К сожалению, в Украине никакие содержательной и понятной реформы не были осуществлены. С одной стороны, началась бесплатная приватизации квартир, которая не завершилась до сих пор, с другой - не был определен статус владельцев квартир как совладельцев дома.

Это позволило местным органам власти без согласия собственников квартир активно распродавать чердаки, подвалы, подсобные помещения жилых домов. Не помогло даже решение Конституционного суда, которое подтвердило право владельцев квартир на общую собственность дома.

Отсутствие четко определенных границ придомовых территорий также позволило органам местной власти нагло отдавать их другим лицам. Иногда доходит до полного абсурда, когда в аренду или частную собственность другим лицам отдается вся придомовая территория жилого дома, до входа в него.

При этом отсутствие реального механизма функционирования объединения совладельцев приводит к тому, что услуги по содержанию дома и придомовых территорий им предоставляют ЖЭКи или какие частные структуры, на которые владельцы квартир не имеют никакого влияния. О качестве услуг в этом случае, разумеется, говорить излишне.

Исполнительная власть делает вид, что она начала эту реформу. Так, закон об объединении совладельцев квартир есть, но там отсутствует реальный механизм проведения полномочных собраний и принятия решений, которые нельзя легко оспорить в суде. Сам процесс создания ОСМД растягивают до 2014 года, но длиться он может еще 20 лет.

Тем, кто пожелает создать ОСМД, обещают провести первый капитальный ремонт дома за бюджетные средства, хотя все понимают, что таких возможностей у государства нет. Те, кто решаются создать ОСМД, сталкиваются с крайне изношенными коммуникациями. Затраты на их поддержание значительно больше, чем все коммунальные платежи.

Кроме того, центральная власть, идя ложным российским путем, пытается внедрить институт крупных управляющих компаний, которые должны заменить коммунальные ЖЭКи. Те якобы должны иметь средства на капитальный ремонт домов.

Однако российский опыт доказал, что никаких значительных средств у них нет и быть не может. Они лишь превращаются в большие ЖЭКи со всеми вытекающими проблемами.

Что нужно делать

Сначала следует признать, что реформы, растянутые на многие годы, ни к чему хорошему не приведут. Мы лишь будем наблюдать дальнейшее разрушение инфраструктуры зданий, которое будет приводить к локальным техногенных катастроф и гибели людей.

Если власть хочет реформировать ЖКХ, она должна за полгода перевести все жилые дома в статус ОСМД. Весь "плач" чиновников и политиков о нецелесообразности принудительного предоставления людям этого статуса является обычным фарисейством.

Любое лицо-собственник автоматически приобретает определенные права и обязательства, связанные с этой собственностью. Это вытекает из самой природы собственности. Задача государства должна заключаться лишь в помощи людям правильно воспользоваться ими.

Настоящая причина растягивание процесса создания ОСМД на годы - желание как можно дольше сохранять возможность незаконного отчуждения помещений и придомовых территорий. Необъединенным людям трудно защищать собственные интересы.

К тому же отсутствие ОСМД позволяет легко навязать владельцам квартир услуги частных управляющих компаний, которые, как и в России, превратятся в монопольных монстров, которые будут еще наглее разворовывать средства, чем это делали даже ЖЭКи.

Более того, они еще и будут объявлять себя банкротами, оставляя владельцев квартир без всяких надежд на возвращение им средств, которые должны аккумулироваться для проведения текущих и капитальных ремонтов домов.

Таким образом, надо предпринять решительные шаги, направленные на как можно быстрое повсеместное создание ОСМД. Это, разумеется, предполагает принятие ряда изменений в законодательство, которые упростят их основания и развития.

Во-первых, необходимо сделать публичной информацию о реальных собственниках квартир и всех нежилых помещений. Без этого ни образовать, ни обеспечить нормальное функционирование ОСМД невозможно.

Во-вторых, как и в обычном хозяйственном обществе, следует установить, что количество голосов на общем собрании определяется размером собственности. Если речь идет о жилых домах, то это общая площадь в доме, который принадлежит владельцу, причем это касается и жилых, и нежилых помещений.

Понятно, что для решений, связанных с отчуждением имущества и привлечением кредитов следует предусматривать согласие 66-75% голосов от их общего количества.

В-третьих, следует предусмотреть процедуру принятия решений совладельцев дома путем сбора подписей. Сегодня одна из ключевых проблем на общем собрании ОСМД и ЖСК - отсутствие кворума.

Следующей составляющей этой части реформ является решение проблемы с капитальным ремонтом домов. Формальное обязательство государства - провести первый капитальный ремонт после формирования ОСМД за бюджетные средства - является нереалистичным.

Даже если представить, что в тех или иных домах будет проведен капремонт за государственный счет, возникает проблема, как собирать средства на следующие капитальные ремонты, которые придется делать через пятнадцать-двадцать лет.

Очевидно, что сбор и хранение этих средств в банках на такой долгий срок связан с рисками их обесценивания, что уже случалось со средствами ЖСК. К тому же, за качество капитальных ремонтов, проводимых за бюджетные средства, не будет с кого спросить.

Они будут "дарованным конем", в который никто не сможет особенно присматриваться. Понятно также, что разворовываться бюджетные средства, выделенные на такие капитальные ремонты жилых домов, будут повсеместно с откровенной наглостью.

Следовательно, нужен другой путь, и здесь не нужно выдумывать велосипед. В некоторых странах действуют государственные или муниципальные фонды капитального реформирования жилья, которые формируются за счет средств государственного и местных бюджетов.

Если говорить об Украине, то в такой фонд можно привлекать и долгосрочные целевые кредиты международных финансовых институтов и НБУ. Такой государственный фонд должен иметь статус внебюджетного фонда, который управляется, например, Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Каждое ОСМД должно иметь право на получение льготного долгосрочного - на 15-20 лет - кредита за счет средств этого фонда.

Сначала должно проводиться обследование жилого дома и определения поэтапного финансирования ремонта, растянутого на пять-семь лет. Учитывая ограниченные финансовые возможности такого фонда, сами жители должны определять приоритеты и последовательность получения и направления этих средств.

Причем если речь идет о первом капитальный ремонт, то где-то на 80% он должен финансироваться за счет безвозвратной финансовой помощи фонда, а 20% средств должны выдаваться в виде долгосрочного кредита со ставкой не более 4%.

Важность такого подхода связана с тем, что члены ОСМД в этом случае становятся заинтересованными в максимально эффективном и рациональном использовании этих средств, поэтому возможности для их хищения существенно сокращаются.

Оформляться и возвращаться такие займы могут через коммерческие банки, в первую очередь, через те, которые обслуживают текущие счета ОСМД.

Сферу услуг по содержанию домов следует максимально демонополизировать, как и всю систему услуг в ЖКХ. Может, тогда исчезнет необходимость в абсурдной идеи устанавливать тарифы на коммунальные услуги по всей стране централизованно.

Ремонт домовой канализации, теплосетей, электричества, крыш и внутренних площадок, уборка домов и придомовых территорий, бухгалтерские услуги - все это надо отдать на откуп малым предпринимателям.

Вполне вероятно, что ОСМД, особенно с малым количеством квартир, будут заинтересованы в заключении сделок с управляющими компаниями, которые предоставляют комплексные услуги, но это тоже должен определить рынок, а не местные чиновники.

Главное, чтобы при этом на законодательном уровне была определена обязательность расщепление коммунальных платежей через расчетные центры в банках.

Это должно исключить ситуацию, когда управляющая компания или ОСМД, если оно примет на себя такие функции, использует средства из коммунальных платежей не по назначению, а потом поставщики тепла, воды или электроэнергии прекратят предоставление услуг на основании якобы просроченной задолженности.

Значит, нужно немедленно создавать ОСМД, но это надо делать в комплексе с другими шагами, которые обеспечат эффективное функционирование этих объединений

Борис Кушнирук

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Смотри также
Сервис подбора кредитов
  • Отправьте заявку
  • Узнайте решение банка
  • Подтвердите заявку и получите деньги
грн
Заказать кредит онлайн
В Контексте Finance.ua