819
Правила проведения
— Кредит&Депозит
Покупка находящейся в залоге у банков квартиры – дело хлопотное, но в ряде случаев весьма выгодное. Если жилье неплатежеспособного заемщика принудительно продается на открытых тендерных торгах, цена квартиры может оказаться на 25-30% ниже рыночной. Правда, покупатель должен быть готов к тому, что бывший собственник может затеять судебную тяжбу, заявив о неправомерном проведении торгов или несогласии с результатами тендера.
Большинство выставленных на открытый рынок квартир, обремененных ипотекой, составляют объекты, которые приобретались для получения спекулятивного дохода. К моменту окончания строительства стоимость жилья значительно возрастает, и владельцы квартир рассчитываются с банком-залогодержателем за счет их продажи. "Продавцу выгоднее платить проценты по кредиту до получения правоустанавливающих документов на квартиру, чем осуществлять досрочное погашение. Сумма прибыли от проданной недвижимости, как правило, в несколько раз превышает затраты на приобретение, проценты по кредиту и все связанные со сделкой издержки",– говорит начальник департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Виталий Правдюк. Резкое снижение доходности таких операций в прошлом году, вызванное стагнацией цен на жилую недвижимость, спровоцировало извлечение средств инвесторами. По словам управляющего партнера компании Capita Сергея Цыбульского, вследствие этого в продаже появилось много объектов в новостройках, в которые на ранних стадиях строительства были инвестированы кредитные средства.
Значительный объем предложения помимо объектов спекулятивного дохода составляют также обремененные ипотекой квартиры, появившиеся на рынке вследствие сделок по улучшению (или ухудшению) жилищных условий, когда часть оставшихся после продажи квартиры и выплаты банковского кредита средств направляется на приобретение другого жилья. Нередко с этой целью оформляется новый ипотечный кредит в том же банке, то есть происходит смена объекта залога.
Банки лояльно относятся к инициативе заемщиков с ухудшившимся финансовым положением досрочно погасить ипотечный кредит за счет продажи объекта залога. Ведь, по словам начальника отдела привлечения клиентов компании "КредитИнформ Украина" Елены Кириловой, если неплатежеспособный заемщик выставляет на продажу залоговое имущество, банк получает возможность быстро вернуть заемные средства с наименьшими потерями. В противном случае ситуация может привести к судебным тяжбам, которые порою длятся несколько лет.
Сделка с обременением
Покупка находящейся в залоге квартиры не состоится без согласованных действий целого ряда участников. "Среди основных рисков при продаже заложенной квартиры – сложная процедура сделки, обязательное согласие ипотекодержателя, нарушение интересов сторон при заключении договора и дополнительные расходы, которые могут устанавливаться ипотекодержателем или одной из сторон",– говорит адвокат департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь.
"Одной из наиболее распространенных схем продажи заложенной квартиры является совершение так называемой 'одномоментной' сделки с участием аккредитованного в банке нотариуса, представителей финучреждения, покупателя и продавца залогового имущества,– отмечает заместитель директора киевского филиала ипотечного супермаркета Т.О.Ч.К.А Елена Пикулик.– Сделка совершается в такой последовательности: снятие запрета на куплю–продажу недвижимости, погашение долга перед банком, оформление договора купли–продажи. Как правило, описанная выше процедура происходит в помещении банка-ипотекодержателя".
По мнению Дмитрия Сичкаря, чтобы избежать сложностей с юридическим оформлением, продавать заложенную квартиру лучше по согласованию с ипотекодержателем. Сама же процедура продажи осуществляется путем заключения в определенной последовательности нескольких договоров. "На основании простой договоренности, расписки, договора займа покупатель передает продавцу сумму, равную размеру долга. Для обеспечения интересов сторон все правоустанавливающие документы на предмет ипотеки находятся у нотариуса. Полученная от покупателя сумма направляется продавцом на погашение задолженности по кредиту. При этом нотариус исключает объект недвижимости из реестра ипотек и реестра запретов на отчуждение объектов недвижимости. Затем заключается договор купли–продажи и проводятся окончательные расчеты",– поясняет господин Сичкарь.
Цена продажи квартиры с обременением напрямую зависит от причин, побудивших реализовать заложенное имущество. Имея дело с так называемой инвестиционной или спекулятивной квартирой, на скидку более чем в 1-2% рассчитывать не стоит. Если же продавец отчуждает квартиру из-за невозможности выполнять обеспеченное ипотекой обязательство или имеет иные проблемы, требующие срочного получения денежных средств, цена объекта, по словам Дмитрия Сичкаря, может быть снижена на 10% от рыночной стоимости объекта.
Впрочем, далеко не все неплатежеспособные заемщики расстаются со своими квадратными метрами добровольно.
"Если проанализировать кредитный портфель среднего банка, то 3-5% от общего числа заемщиков становятся должниками, имущество которых описывают исполнительные службы с последующей реализацией через публичные торги. Около 70% таких должников продают квартиру принудительно. После решения суда об аресте имущества банк-ипотекодержатель обращается в исполнительную службу, которая описывает квартиру и выставляет ее на торги",– говорит начальник отдела продаж квартир риэлтерской компании "Траектория" Инна Шек.
Информация о дате и времени торгов с указанием цены и краткой характеристики объекта публикуется как минимум в трех печатных изданиях. Часто бывает, что такие объявления обнародуются в малоизвестных изданиях с невысокими тиражами: таким образом организации, проводящие торги, пытаются сэкономить. Открытые аукционы по продаже конфискованного жилья проводят специализированные торговые организации, которых на тендерной основе выбирает Государственная исполнительная служба при Министерстве юстиции. Участник публичных торгов (физическое или юридическое лицо) должен заплатить регистрационный и гарантийный взносы.
Размер регистрационного взноса устанавливается специализированной торговой организацией и не может превышать одного необлагаемого налогом минимума доходов граждан, то есть 17 грн. Размер гарантийного взноса (задатка) не может превышать 5% от стартовой стоимости выставленного на торги объекта.
После проведения торгов у жилья, как правило, появляется владелец. Если же квартира не продана, назначаются вторые торги, на которых уценка обычно составляет около 20% от первоначальной стоимости объекта. По информации Инны Шек, цена такой квартиры может быть и на 25-30% ниже рыночной. При этом покупатель должен отдавать себе отчет, что существует высокая вероятность судебных баталий с бывшим собственником. Впрочем, как уверяет госпожа Шек, если покупатель заручится качественной юридической поддержкой, располагает временем от шести месяцев до года и готов пойти на дополнительные затраты, экономия при покупке квартиры с торгов значительно перекроет все эти издержки.
Как следует себя вести покупателю:
– выяснить, по какой причине объект находится в залоге и кто является залогодержателем;
– затребовать у потенциального контрагента копии договора ипотеки и основного договора, в соответствии с которым наложено отягощение в виде залога;
– проверить, надлежащим ли образом выполняются залогодателем (или должником по кредиту, если это разные лица) обязательства по выплате платежей по кредиту;
– выяснить, нет ли возражений со стороны залогодержателя относительно предполагаемой сделки;
– получить информацию о предыдущих сменах права собственности на объект недвижимости (если ранее часто происходили перепродажи или смены собственников квартиры, банк может потребовать осуществить страхование титула во избежание потерь, связанных с неожиданным появлением других претендентов на недвижимость);
– не доверять советам лиц, присутствующих на сделке со стороны продавца (брокеры, юристы и т.д.).
– выяснить, по какой причине объект находится в залоге и кто является залогодержателем;
– затребовать у потенциального контрагента копии договора ипотеки и основного договора, в соответствии с которым наложено отягощение в виде залога;
– проверить, надлежащим ли образом выполняются залогодателем (или должником по кредиту, если это разные лица) обязательства по выплате платежей по кредиту;
– выяснить, нет ли возражений со стороны залогодержателя относительно предполагаемой сделки;
– получить информацию о предыдущих сменах права собственности на объект недвижимости (если ранее часто происходили перепродажи или смены собственников квартиры, банк может потребовать осуществить страхование титула во избежание потерь, связанных с неожиданным появлением других претендентов на недвижимость);
– не доверять советам лиц, присутствующих на сделке со стороны продавца (брокеры, юристы и т.д.).
Мария Бабенко
По материалам: Коммерсант-Україна
Поделиться новостью
