1554
Мыльные пузыри в экономике (часть II)
— Кредит&Депозит
Давайте для начала определимся, что же такое социальная ипотека. Заглянув в словарь, мы найдем следующее определение: Социальная ипотека - это государственная программа ипотечного кредитования социально незащищенных слоев населения, а также людей, которые стояли в очереди. А кто-то еще становится в эти очереди? Думаю, что в них остались лишь те, кто стал с десяток лет назад.
В Украине не раз заикались о подобных программах и даже пытались их воплощать в жизнь, но они скоропостижно захлебывались в непродуманности и коррупции. Те, кто успел "официально" оформить подобную программу, просто счастливчики. А сколько людей заплатили, чтобы быть в этой очереди в первых рядах? Сколько людей оплакивают свои средства, взятки, чтобы их включили в эту очередь? Продолжать список из впустую потраченных средств можно достаточно долго. Сам факт, что не приживаются пока что у нас подобные программы легально и на государственном уровне.
Существующая в настоящее время ипотека недоступна широким массам населения и не может решить жилищной проблемы. Становится очевидным, что в стране, где значительно дифференцирован уровень жизни, условия предоставления жилья социально не защищенным слоям населения должны отличаться от программ кредитования, которые в последнее время ориентированы на "богатых" или людей с достатком, который намного выше среднего.
Для Украины было бы актуальным делить ипотеку на "социальную" и "коммерческую".
Логично, что "социальная ипотека" должна быть основана на государственной поддержке, "коммерческая ипотека", напротив, для граждан, имеющих высокие доходы для того, чтобы выполнять обязательства по кредитам. Изначально подобное разделение ипотеки на "социальную" и "коммерческую" необходимо разделить на законодательном уровне. Затем разработать универсальную программу, которая бы не позволила вмешиваться посредникам и исключила бы коррупцию.
Осталось лишь определить, кого относить к социально не защищенным и малообеспеченным гражданам, ведь четких критериев оценки здесь нет и, похоже, быть не может. Первое, дифференцированный доход граждан в разных регионах, к примеру, как соотнести доход и стоимость недвижимости в Киеве и любом другом городе? Второе, как рассчитать показатель уровня официального дохода в Украине, ведь наличие "серых" и "черных" зарплат, скрывают реальные доходы граждан. Третье, "бюджетные дыры" и так возложены на плечи социальных выплат, сотрудников государственных организаций.
Само понятие ипотеки в Украине искажено коренным образом, нарушен сам принцип и определение, ведь залогом должна выступать недвижимость, а сейчас ипотечные кредиты выдаются под залог еще не существующих объектов; второй вариант, это приобретение жилья в рассрочку, когда кредитная ставка и реальная стоимость квартиры искусственно занижаются, а разница погашается бюджетными деньгами. Но денег в бюджете нет, и люди давно поняли, что с его помощью невозможно решить жилищные проблемы населения страны.
Примеры из жизни (Российский опыт)
Пока идут споры о понятии "социальная ипотека", подразумеваются различные формы льготного жилищного кредитования, которые действуют в различных регионах и в отдельных ведомствах.
Сегодня примеров социальной ипотеки по стране немало: она развивается, в частности, в Москве, в Чувашии, в Татарстане, в Белгородской области. Среди ведомств в этом плане выделяются Российские железные дороги и Министерство обороны.
В Москве программа социальной ипотеки работает с 2006 года. Цель правительства столицы - сократить размер первоначального взноса за квартиру до 15% и продлить срок ипотечных кредитов до 25 лет. Что касается ставки по социальной ипотеке, то, по заявлению первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, в 2008 году она снизится до 6-7 процентов.
По словам В. Ресина, сейчас в Москве ежегодно строится до 5 млн.кв.м жилья, из них треть возводится по различным социальным программам: для очередников, по программе "Молодой семье - доступное жилье", для жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек.
Несомненным плюсом социальной ипотеки является сокращение сроков ожидания жилья. Если раньше "очередник" полностью зависел от того, подошла ли его очередь (этого, как известно, приходилось ждать десятилетиями), то теперь с помощью социальной ипотеки граждане сами могут приближать сроки получения квартиры.
Программа московской социальной ипотеки предлагает льготникам несколько схем улучшения жилищных условий. Во-первых, очередники (в зависимости от срока пребывания в очереди) могут воспользоваться схемой, согласно которой предусмотрена продажа квартир, построенных по городскому заказу непосредственно по себестоимости строительства. Во-вторых, очередники могут претендовать на субсидию для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме.
Для финансирования социальных жилищных программ Правительство Москвы планирует увеличить объем субсидий населению с 1,38 млрд руб. в 2007 году до 2,40 млрд руб. в 2008 году.
Что касается второй схемы, то в настоящее время в Москве отрабатывается программа, по которой можно будет купить квартиру непосредственно у компаний-застройщиков. В отличие от приобретения квартиры у города, в этой схеме квартиры будут продаваться по обычным рыночным ценам, но с помощью городских субсидий. Предполагается, что очередники будут брать кредит под 10,5% годовых, а субсидию им будут давать на первоначальный взнос (чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии).
Когда эта схема заработает, у очередников появится возможность выбирать между покупкой жилья у города по льготным ценам (но без субсидии) и покупкой на рынке с использованием субсидии. Это очень важно, так как пока дома, построенные городом на средства городского бюджета, можно пересчитать по пальцам одной руки.
Социальная ипотека и доступность жилья
Совершенно очевидно, что единственным возможным способом облегчения доступа к ипотеке является снижение стоимости жилья. Но для этого на рынке должно быть значительное превышение предложения над спросом, а его не наблюдается и даже не прогнозируется (если не учитывать тот факт, что сейчас спроса нет из-за неплатежеспособности см. часть I).
Вот тут бы государству и развернуться во всю мощь, изыскивая дополнительные бюджетные средства для финансирования жилищного строительства. А еще лучше было бы создать нормальные условия для повышения доходов населения. Только таким образом можно обеспечить реальную доступность жилья для большинства, вместо того чтобы "латать дыры", пытаясь создать особые условия для узкого круга "избранных".
Почему государственные строительные компании больше не строят? Вполне уместно провести аналогию с нефтяными магнатами. Ведь давно не секрет, что двигатели внутреннего сгорания, работающие на нефтепродуктах имеют низкий КПД. А ведь еще в середине прошлого века появились аналоги и альтернативные двигатели, так называемые "ноу-хау", которые по всем параметрам превосходят даже сегодняшние новинки автопрома. Почему мы до сих пор не летаем, когда технологии это позволяют? Все просто и банально. Все проекты были скуплены нефтяными магнатами за баснословные суммы, ведь внедряя новые технологии и отказавшись от нефтепродуктов это приведет к краху целой империи. Вот такая же империя сформировалась на рынке недвижимости.
А теперь давайте представим, что могло бы быть, если бы государственные компании возобновили темпы роста строительства, увеличили количество ежегодно сданных жилых и коммерческих площадей, созданы программы государственного ипотечного кредитования. Вы осознаете, какая сумма свободных, на сегодняшний день, средств вольется в этот сегмент? Плюс ко всему это будущие, постоянные доходы государства, а не кредитных учреждений или компаний – коммерческих застройщиков. Украина, страна с огромным потенциалом, но коррупция не позволяет ей развиваться, экономическая и политическая дестабилизация вынуждает состоятельных людей нелегально выводить средства за границу, от чего теряет не только экономика страны, а и банковские структуры недополучают прибыль. Вся система полностью зациклена сама на себя, восстановив одно из звеньев цепочки мы не решим проблему, необходимы коренные перемены.
Самое интересное, что программы государственного строительства недвижимости существуют, но пока лишь в теории, причины по которым они закапываются глубоко в "землю" уже всем очевидны. Чиновники стремятся обогатиться любыми средствами и возможностями, и пока им предоставляют такую возможность, пока не "обрубят" им руки которые тянутся к деньгам, пока их мысли будут лишь о собственном благополучии, простые люди, в большинстве своем находящиеся на "помойке" там и останутся.
Давайте откроем географическую карту, что мы видим, Украина находится в идеальном территориальном расположении между Европой и Азией. Это как точка отсчета, которая может приносить доход государству, просто потому, что оно есть. Порты Черного моря, транспортные развязки через всю страну, даже воздушное пространство может играть на пользу. К примеру, можно усовершенствовать морские и речные порты, которые не справляются с грузоперевозками, что увеличит оборот и приток средств, постройка новых аэродромов вблизи Киева и других областных городов, как для частных рейсов и небольших самолетов, так и для транзитных перелетов, будет отдельным источником дохода. Старые стереотипы и мышление необходимо ломать, не много в Европе найдется городов, в которых аэропорты находятся на расстоянии 30 км от города. Подобных примеров масса, но…
Итог подвести не удастся, можно лишь составить перечень вопросов, на которые вряд ли получим ответы. Если в стране нет свободных денег, то их можно привлечь из вне. Сколько в общей сложности траншев и различного рода средств, в т.ч. и кредитов получила Украина? Часть из них придется отдавать, при чем в ближайшие годы, а за чей счет интересно будет спросить. Почему эти средства не были направлены на прибыльные программы, все на то же перспективное строительство жилых и офисных зданий, аренда нынче приносит колоссальный доход, да и где, собственно говоря, эти средства?
ТупУм
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
