1514
Обзор рынка вторичной недвижимости Киева за июнь 2007 года
— Недвижимость
Индекс стоимости жилья Киева за период с 01 по 30 мая 2007 года снизился на 18$/кв.м (-0,74% за месяц) и по состоянию на 30 июня 2007 года составил 2432$/кв.м.
Индекс ценового ожидания составляет -0,7%, его уменьшение за месяц -0,4%.
Индекс доходности за июнь 2007 года составил 0,1%, снижение за месяц -0,4%.
В июне стоимость вторичной недвижимости столицы снижалась. Согласно данным компании «Канзас», в июне средний уровень цен на квартиры в Киеве снизился на 0,7% и составил 2432$/кв.м против 2450$/кв.м в мае. И хотя цены не росли, покупатель не спешил приобретать квартиры. На рынке недвижимости отмечается пассивность, как со стороны покупателей, так и продавцов. Часть спроса переместилась за город в сегменты земли и коттеджного строительства.
В целом, за прошедшие два месяца темпы снижения составили 1%. Однако по сравнению с предыдущими темпами роста, такое снижение для рынка вторичного жилья Киева незначительное и констатировать падение цен пока рано.
В связи со снижением цен на вторичную недвижимость индекс доходности так же снизился, так за июнь 2007 г. его значение составило 0,1% за месяц. По данным Национального банка Украины годовая средневзвешенная ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам за май 2007 г. составила 9,6% годовых (снизилась), т. е. 0,8%/мес., что почти в 8 раз больше, чем доходность вторичного киевского жилья в июне 2007 года.
Согласно графику соотношения средней стоимости 1, 2, 3-х комнатных квартир за июнь наибольшая стоимость квадратного метра отмечена в сегменте однокомнатных квартир в районах: Дарницкий, Деснянский, Днепровский, Оболонский и Соломянский. Стоимость квадратного метра на трехкомнатные квартиры в данных районах наименьшая, чем в других сегментах.
В Шевченковском районе ценовая градация следующая – наибольшая стоимость квадратного метра в сегменте трехкомнатных квартир, затем двухкомнатные, а наименьшая стоимость метра в однокомнатных квартирах. В свою очередь, стоит отметить, что цены на недвижимость в этом районе очень высоки и уступают лишь Печерскому району.
В Печерском районе стоимость двух- и трехкомнатных квартир находится на одном уровне - в среднем 5300 $/кв.м, стоимость квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир в этом районе ниже.
В июне в Голосеевском и Подольском районах наибольшая стоимость квадратного метра отмечена на двухкомнатные квартиры. В Святошинском районе наибольшие цены за квадратный метр имеют одно- и двухкомнатные квартиры.
Соотношения максимальной, минимальной и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости самые высокие цены на жилье отмечены в центральной части столицы, где сосредоточено наибольшее количество элитного жилья, квартир с дорогим качественным ремонтом и улучшенной планировкой. К таким районам относятся Печерский и Шевченковский районы, а так же Подольский центр и Голосеевский центр.
Наименьшие цены на вторичное жилье столицы наблюдаются в спальных районах, которые расположены наиболее отдаленно от цента, это Дарницкий, Днепровский, Святошинский и Деснянский районы. Минимальная стоимость квадратного метра в июне 2007 года была зафиксирована в Дарницком районе и составляла 1838 $/кв.м. Максимальная стоимость квадратного метра в мае 2007 года составила 12017 $/кв.м в Шевченковском районе.
В июне 2007 года распределение цен на вторичное жилье в районах Киева остались прежними. Средняя стоимость вторичного жилья в Печерском районе превышает 5000 $/кв.м. Наиболее дешевыми остаются Дарницкий, Деснянский и Святошинский районы, где средняя стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне от 2526 $/кв.м. до 2741 $/кв.м.
Согласно графику прироста средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы за июнь 2007 г. по отношению к маю 2007 г. в большей части цены на квартиры снизилась. Так, максимальное снижение отмечено в Оболонском и Печерском районах, которое составило соответственно -2,56 % и -2,07%. Стоит отметить, что в прошлом месяце цены в этих районах росли.
Практически стабильными цены остались в Деснянском районе, в июне прирост стоимости составил 0,07% по отношению к маю 2007 года.
Максимальное увеличение цены было отмечено в Голосеевском районе и составило 6,29% по отношению к маю 2007 года. Продолжают расти цены в Святошинском районе, в июне темпы роста составили 0,51%.
В целом в мае можно выделить отсутствие какой-либо выраженной тенденции на рынке вторичной недвижимости Киева. Стоимость жилья ведет себя по-разному в зависимости от различных причин и поведения продавцов.
Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в июне в сегменте одно- и трехкомнатных квартир понизились, а в сегменте двухкомнатных - выросли:
в сегменте однокомнатных квартир на -3,7%;
в сегменте двухкомнатных квартир на +1,4%;
в сегменте трехкомнатных квартир на -0,6%.
в сегменте однокомнатных квартир на -3,7%;
в сегменте двухкомнатных квартир на +1,4%;
в сегменте трехкомнатных квартир на -0,6%.
Средние ставки капитализации вторичных квартир Киева по районам:
Ставка капитализации – это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков.
Таким образом, киевские инвесторы на текущий момент используют нормы капитализации в диапазоне от 4,2 до 7,8%. Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья – 5,86%. Получается, что, покупая квартиры, предназначенные для сдачи в наем, инвесторы сегодня могут рассчитывать, что каждая вложенная тысяча долларов принесет в среднем чистый доход на уровне 58,6 долларов в год.
Однако разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный. Как видно из графика, для однокомнатных квартир нормы капитализации, как правило, выше.
По прогнозам аналитиков компании «Канзас» в июле ситуация на рынке вторичной недвижимости Киева не изменится. Стоимость вторичной недвижимости будет снижаться, в среднем изменение индекса стоимости можно ожидать на уровне -1-1,5%. Арендные ставки сохранятся на прежнем уровне. Активность рынка по-прежнему будет очень низкой.
По материалам компании Канзас
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
