Обзор рынка вторичной недвижимости Киева за июнь 2007 года


Индекс стоимости жилья Киева за период с 01 по 30 мая 2007 года снизился на 18$/кв.м (-0,74% за месяц) и по состоянию на 30 июня 2007 года составил 2432$/кв.м.

Индекс ценового ожидания составляет -0,7%, его уменьшение за месяц -0,4%.

Индекс доходности за июнь 2007 года составил 0,1%, снижение за месяц -0,4%.

В июне стоимость вторичной недвижимости столицы снижалась. Согласно данным компании «Канзас», в июне средний уровень цен на квартиры в Киеве снизился на 0,7% и составил 2432$/кв.м против 2450$/кв.м в мае. И хотя цены не росли, покупатель не спешил приобретать квартиры. На рынке недвижимости отмечается пассивность, как со стороны покупателей, так и продавцов. Часть спроса переместилась за город в сегменты земли и коттеджного строительства.

В целом, за прошедшие два месяца темпы снижения составили 1%. Однако по сравнению с предыдущими темпами роста, такое снижение для рынка вторичного жилья Киева незначительное и констатировать падение цен пока рано.

В связи со снижением цен на вторичную недвижимость индекс доходности так же снизился, так за июнь 2007 г. его значение составило 0,1% за месяц. По данным Национального банка Украины годовая средневзвешенная ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам за май 2007 г. составила 9,6% годовых (снизилась), т. е. 0,8%/мес., что почти в 8 раз больше, чем доходность вторичного киевского жилья в июне 2007 года.

Согласно графику соотношения средней стоимости 1, 2, 3-х комнатных квартир за июнь наибольшая стоимость квадратного метра отмечена в сегменте однокомнатных квартир в районах: Дарницкий, Деснянский, Днепровский, Оболонский и Соломянский. Стоимость квадратного метра на трехкомнатные квартиры в данных районах наименьшая, чем в других сегментах.

В Шевченковском районе ценовая градация следующая – наибольшая стоимость квадратного метра в сегменте трехкомнатных квартир, затем двухкомнатные, а наименьшая стоимость метра в однокомнатных квартирах. В свою очередь, стоит отметить, что цены на недвижимость в этом районе очень высоки и уступают лишь Печерскому району.

В Печерском районе стоимость двух- и трехкомнатных квартир находится на одном уровне - в среднем 5300 $/кв.м, стоимость квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир в этом районе ниже.

В июне в Голосеевском и Подольском районах наибольшая стоимость квадратного метра отмечена на двухкомнатные квартиры. В Святошинском районе наибольшие цены за квадратный метр имеют одно- и двухкомнатные квартиры.

Соотношения максимальной, минимальной и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости самые высокие цены на жилье отмечены в центральной части столицы, где сосредоточено наибольшее количество элитного жилья, квартир с дорогим качественным ремонтом и улучшенной планировкой. К таким районам относятся Печерский и Шевченковский районы, а так же Подольский центр и Голосеевский центр.

Наименьшие цены на вторичное жилье столицы наблюдаются в спальных районах, которые расположены наиболее отдаленно от цента, это Дарницкий, Днепровский, Святошинский и Деснянский районы. Минимальная стоимость квадратного метра в июне 2007 года была зафиксирована в Дарницком районе и составляла 1838 $/кв.м. Максимальная стоимость квадратного метра в мае 2007 года составила 12017 $/кв.м в Шевченковском районе.

Район Минимальное ($/кв.м) Максимальное ($/кв.м) Средняя ($/кв.м)
Голосеевский 2010 7592 3582
Дарницкий 1838 5170 2650
Деснянский 1869 3562 2526
Днепровский 1869 5251 2833
Оболонский 2032 5165 3089
Печерский 3003 10341 5082
Подольский 2028 5796 3180
Святошинский 2006 4430 2741
Соломянский 2088 4883 3035
Шевченковский 2235 12017 4115

В июне 2007 года распределение цен на вторичное жилье в районах Киева остались прежними. Средняя стоимость вторичного жилья в Печерском районе превышает 5000 $/кв.м. Наиболее дешевыми остаются Дарницкий, Деснянский и Святошинский районы, где средняя стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне от 2526 $/кв.м. до 2741 $/кв.м.

Район Средняя ($/кв.м)
Голосеевский 6,29
Дарницкий -1,38
Деснянский 0,07
Днепровский -0,97
Оболонский -2,56
Печерский -2,07
Подольский -1,27
Святошинский 0,51
Соломянский -1,54
Шевченковский 2,97

Согласно графику прироста средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы за июнь 2007 г. по отношению к маю 2007 г. в большей части цены на квартиры снизилась. Так, максимальное снижение отмечено в Оболонском и Печерском районах, которое составило соответственно -2,56 % и -2,07%. Стоит отметить, что в прошлом месяце цены в этих районах росли.

Практически стабильными цены остались в Деснянском районе, в июне прирост стоимости составил 0,07% по отношению к маю 2007 года.

Максимальное увеличение цены было отмечено в Голосеевском районе и составило 6,29% по отношению к маю 2007 года. Продолжают расти цены в Святошинском районе, в июне темпы роста составили 0,51%.

В целом в мае можно выделить отсутствие какой-либо выраженной тенденции на рынке вторичной недвижимости Киева. Стоимость жилья ведет себя по-разному в зависимости от различных причин и поведения продавцов.

Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в июне в сегменте одно- и трехкомнатных квартир понизились, а в сегменте двухкомнатных - выросли:
в сегменте однокомнатных квартир на -3,7%;
в сегменте двухкомнатных квартир на +1,4%;
в сегменте трехкомнатных квартир на -0,6%.

Средние ставки капитализации вторичных квартир Киева по районам:

Район Ставки, 1-комнат Ставки, 2-комнат Ставки, 3-комнат Средняя
Голосеевский 6,96 5,88 5,91 6,25
Дарницкий 5,79 5,26 5,06 5,37
Деснянский 5,50 4,62 4,21 4,78
Днепровский 5,74 5,34 5,78 5,62
Оболонский 6,11 5,99 6,14 6,08
Печерский 5,81 5,76 5,55 5,71
Подольский 7,78 5,85 6,79 6,81
Святошинский 6,35 5,08 5,26 5,57
Соломянский 5,79 5,46 6,90 6,05
Шевченковский 5,98 6,80 6,45 6,41
Среднее по городу 6,18 5,60 5,80 5,86

Ставка капитализации – это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков.

Таким образом, киевские инвесторы на текущий момент используют нормы капитализации в диапазоне от 4,2 до 7,8%. Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья – 5,86%. Получается, что, покупая квартиры, предназначенные для сдачи в наем, инвесторы сегодня могут рассчитывать, что каждая вложенная тысяча долларов принесет в среднем чистый доход на уровне 58,6 долларов в год.

Однако разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный. Как видно из графика, для однокомнатных квартир нормы капитализации, как правило, выше.

По прогнозам аналитиков компании «Канзас» в июле ситуация на рынке вторичной недвижимости Киева не изменится. Стоимость вторичной недвижимости будет снижаться, в среднем изменение индекса стоимости можно ожидать на уровне -1-1,5%. Арендные ставки сохранятся на прежнем уровне. Активность рынка по-прежнему будет очень низкой.

По материалам компании Канзас

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Смотри также
Весь рынок:Недвижимость
Все, что мы знаем про:ООО Канзас
Полезные ссылки:Недвижимость Киева - обзор рынка
Сервис подбора кредитов
  • Отправьте заявку
  • Узнайте решение банка
  • Подтвердите заявку и получите деньги
грн
Заказать кредит онлайн
В Контексте Finance.ua