Как не лишиться денег при покупке недвижимости: гайд для покупателя

138

Покупка недвижимости — одна из самых больших финансовых инвестиций в жизни каждого человека. Но с возможностью получить собственные квадратные метры покупателя могут ожидать и риски: от распространенных мошеннических схем до потери денег из-за проблемного застройщика.

Реальность на сегодняшний день следующая: даже абсолютно «чистая», на первый взгляд, сделка может обернуться годами судов. Но предупредить такие проблемы реально. Подробный гайд для покупателей от Finance.ua поможет узнать наиболее рискованные моменты.

Мы пообщались с учредителем юридической компании по недвижимости и наследственному праву Яной Купцовой, чтобы подробно разобрать:

какие риски в таких сделках наиболее распространены;
как проверить недвижимость перед покупкой;
как оформить сделку безопасно;
что делать, если проблемы уже возникли?

Уверены, это многим поможет предупредить серьезные неприятности. Но и в случае если они все же возникли, варианты выхода из ситуации есть.

Кстати, на Finance.ua есть возможность застраховать жилье от последствий военных действий. Заказывайте страхование жилья онлайн.

Основные риски или где чаще всего люди «теряют» деньги

Наибольшие риски при покупке жилья связаны с юридическими нюансами, которые покупатели часто игнорируют.

Самые опасные проблемы в настоящее время:

Отсутствие реального права собственности у продавца.
Поддельные документы или доверенности.
Скрытые обременения (ипотека, арест, запрет на отчуждение).
Наличие третьих лиц (дети, наследники, совладельцы).
Сомнительная история сделок (кредиты, суды, аукционы).

Помните, если в истории недвижимости были нарушения, суд вполне может вернуть ее предыдущему владельцу. Таких случаев в современных условиях немало.

Распространенные мошеннические схемы на рынке недвижимости

Схемы мошенничества «развиваются», становятся сложнее, поэтому даже опытные покупатели вполне могут попасть в ловушки, подготовленные злоумышленниками.

Наиболее частые случаи:

продажа по поддельным документам;
продажа без ведома владельца;
продажа «проблемного» наследства;
двойная продажа (особенно часто такое случается в новостройках).

Читайте также: Первый взнос на квартиру за 5 лет: реальный план накоплений

Кстати, о новостройках. Потерять в них квартиры можно еще до их получения, потому что инвестирование на ранних этапах строительства — всегда существенный риск. В чем опасность?

В первую очередь в том, что дом может просто остаться недостроенным. В результате:

деньги вложены;
квартиры нет;
застройщик обанкротился или исчез.

Минимизировать подобные случаи можно, если внимательно исследовать репутацию выбранного «партнера», убедиться в наличии у него реально завершенных объектов, изучить схему инвестирования, ознакомиться со всеми привлеченными к строительству компаниями-подрядчиками (если таковые имеются).

Критически важно узнать и статус земельного участка. Зачем? Предположим, потенциальный застройщик предлагает отличный проект, в нем все продумано до мелочей, все впечатляет, стимулирует прямо сейчас подписать нужную сделку и отдать «исполнителю» деньги. А участок, на котором он собирается воплощать свои планы в жизнь, имеет совсем другое целевое назначение, не подходит для застройки, или уже находится в собственности другого застройщика. Это тоже довольно распространенные случаи. Так что узнавать надо все до мелочей, чтобы потом не тратить годы на суды.

Что проверить перед покупкой: чек-лист

Перед подписанием любой сделки следует провести максимальную и всестороннюю проверку.

Сначала документы продавца. К ним относятся:

паспорт;
ИНН;
доверенность (при наличии).

Кстати, если договор будете заключать с представителем, действующим от имени владельца, старайтесь выйти на видеосвязь с этим владельцем, чтобы получить подтверждение того, что он понимает, какое именно соглашение заключается, дает на него согласие. Это дополнительно придаст уверенность. Есть такие случаи, когда родители, например, дают генеральные доверенности детям, а о том, что они совершили от их имени продажу имущества, узнают уже задним числом.

Далее следует проверить документы на недвижимость. Первоочередное внимание на:

право собственности;
техпаспорт;
соответствие площади;
квитанции за коммунальные сервисы.

Следующая проверка уже выполняется уполномоченным юристом (обычно нотариусом) и касается сразу нескольких реестров (должников, судебных решений, исполнительных производств, санкционных списков, Prozorro и СЕТАМ). Советуем убедиться, что охвачен максимальный объем доступных ресурсов. Также, что проверено все и по ИНН, и по разным вариантам написания ФИО.

Читайте также: Недвижимость в США: что больше всего покупают и сколько это стоит

Один из важнейших этапов — история объекта. Нужно узнать:

Все сделки, которые были заключены предварительно в отношении этой недвижимости.
Все судебные споры.
Кредиты и торги.

Это важно, потому что наличие даже одного «слабого звена» (например, под названием «обременение») может в итоге стоить покупателю его «приобретения».

Кстати, если вам не хватает денег на аренду квартиры, то получить несколько тысяч гривен за 10−20 минут себе на карту вполне реально. Для этого достаточно воспользоваться сервисом Finance.ua.

Обременение: что это такое и в чем его критичность

Обременением называют любое ограничение права собственности. Это может быть:

ипотека;
арест;
запрет отчуждения;
сервитут.

Справка Finance.ua

Запомните! Проверка обременения обязательна перед сделкой через нотариуса или юриста. И происходит оно не на словах. Должна быть соответствующая выписка о том, что конкретный объект «чистый» и что относительно него можно заключать запланированную сделку.

Договор: на что обратить особое внимание

Именно договор часто становится причиной утраты денег. Очень важно:

кто его подписывает;
какие конкретно полномочия имеет подписант;
характеристики объекта;
порядок оплаты (обязательно фиксация произведенных расчетов);
сроки оформления права собственности;
ответственность сторон;
возможные форс-мажоры.

Читайте договор внимательно. Анализируйте все формулировки. Например, фразы «покупатель не имеет и не будет иметь претензий», «все риски переходят к покупателю», «все дополнительные расходы несет покупатель», «имущество передается как есть»… и другое аналогичное может, как следствие, лишить покупателя права защиты.

Критические этапы сделки

Чаще ошибки допускают в следующих трех моментах:

Заключение предварительного договора. Здесь необходимо зафиксировать все условия и риски.
Факт оплаты. Обязательно иметь подтверждение платежа (не только запись в договоре).
Акт приемки-передачи. С этого момента все риски переходят к покупателю.

Справка Finance.ua

Обратите внимание! В целях уменьшения налоговой нагрузки стороны часто сознательно уменьшают сумму купли-продажи в документе. Но если дальше произойдут недоразумения, если сделка будет расторгнута, покупателю вернется именно указанная в договоре сумма, а не те деньги, которые он уплатил на самом деле.

Еще один вполне возможный после покупки недвижимости неприятный случай — третьи лица, появляющиеся в течение определенного времени. В таком случае следует сразу же обратиться к профессиональному юристу, реально оценить имеющиеся риски, действовать через суд или правоохранительные органы.

Если застройщик «пропал»

Конечно, все слышали о судах за недостроенную недвижимость, которые идут годами. Если такое случается, следует придерживаться следующего алгоритма:

внимательно проанализировать договор;
проверить всех участников строительства;
внести данные в реестр кредиторов;
обратиться в суд (желательно, с коллективным иском).

Реально ли вернуть деньги во всех перечисленных случаях? Полностью. Но процесс непростой. Открывается уголовное производство, затем через суд идет обжалование сделки. Успех определяет правильно выбранная стратегия и наличие доказательств.

Главные советы покупателям

Собрались покупать недвижимый объект? Получили очень выгодное предложение? Не торопитесь! Сначала:

Проверьте недвижимость до подписания документов.
Проанализируйте всю историю объекта, а не только текущего владельца.

Конечно, делать это лучше с помощью опытных юристов по недвижимости.

Полная проверка объекта и юридическое сопровождение стартуют от 8 тыс. грн. По сравнению с рисками потерять десятки тысяч долларов это очень небольшая сумма.

Таким образом, покупка недвижимости — не просто сделка, а сложный юридический процесс.

Самая большая ошибка покупателей — доверие «на слово», желание сэкономить на проверке, на предусмотренных оплатах.

В то же время безопасная сделка — это проверка плюс юрист и внимательность к деталям. Следуйте этой «формуле». Только так сможете сберечь не только деньги, а еще и нервы.