Про українську іпотеку й недобре слово


Про українську іпотеку й недобре слово

Якщо розповісти жителю багатої країни, неспокушеному в економічних реаліях України, що за допомогою іпотечних кредитів - при розстрочці на 10 років - громадянам пропонується придбати одну квартиру за ціною двох, він повертить пальцем біля скроні.

І його можна зрозуміти. Ставки іпотечних кредитів для фізичних осіб у державах, скажімо, Європи коливаються в діапазоні 5-6% річних. У США приблизно та ж картина, щоправда, в останні роки спостерігається висхідний тренд.

Зокрема, в 2003 році середня ставка 30-річного іпотечного кредиту в США склала 5,83%, в 2004 році - 5,84%, в 2005 році - 5,87%. Торік ситуація істотно (по американських мірках) погіршилася - ставка перевалила за 6%. Однак експерти відзначають, що іпотечні ставки навіть на рівні 6-7% річних зберігають сьогодні привабливість для американців.

Іпотечне кредитування широко розвинене за кордоном. Приміром, в 2005 році обсяг іпотечного кредитування в порівнянні із ВВП склав: у Великобританії - 62%, у Німеччині - 50%, у США - 53%. А що в сфері іпотечного кредитування відбувається в Україні?

Український ринок іпотеки зростає стрімкими темпами. У тому ж 2005 року обсяг іпотечного кредитування виріс майже в 3,5 рази (з 3,2 млрд. грн. до 10,6 млрд. грн.). Більш ніж у два рази зросла також і частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків. Так, якщо на початку 2005 року вона складала 3,6%, те під кінець року цей показник зріс до 7,4%. Однак у порівнянні із ВВП обсяг іпотечного кредитування не досяг й 3%. Так що, при зіставленні по цьому показнику з розвиненими державами - в Україні є величезний резерв для нарощування обсягів.

Найбільший внесок у розвиток іпотечного ринку в 2005 році вносили наступні банки-лідери: "УкрСиббанк", "Укрсоцбанк", "Аваль", Приватбанк, "Райффазенбанк Україна", "Правекс-Банк", "Надра" та "Фінанси й кредит". При цьому перші п'ять банків становили більше 50% ринку іпотеки. Перші ж десять банків контролювали 85% ринку. У цілому ж по Україні в цьому сегменті в 2006 році працювало 20-30 банків. Іноземні інвестиції в банківський сектор України за останні два роки б'ють рекорди. Начебто б, перспективи ринку іпотеки досить райдужні.

А от порівняння самих сьогоднішніх умов іпотечного кредитування в Україні з країнами з розвиненою економікою не може не засмучувати. Зараз діапазон ставок у сегменті валютних позик, надаваних на покупку нерухомості, знаходиться на рівні 11-13% (у гривні - 17-19%). Однак загострення конкуренції на іпотечному ринку підштовхує українських банкірів до вдосконалювання кредитних програм. Після довгого затишку вони знову стали знижувати ставки по позиках на покупку нерухомості й подовжувати строки кредитування. Причому нові пільги поширюються не тільки на київських, а й на регіональних позичальників, з боку яких за останні півроку істотно виріс попит на кредити. Відповідно до ж прогнозів банкірів середня вартість валютних позик, надаваних на покупку нерухомості, до кінця 2007 року повинна зменшитися на 0,5-1,5% річних.

Втім, зниження вартості кредитів відбувається досить повільно. "У період із січня по лютий ми двічі зменшували процентні ставки по іпотечних кредитах для фізичних осіб - на 0,25-1% залежно від валюти й програми кредитування", - розповів заступник директора департаменту роздрібних продуктів і маркетингу Райффайзен Банку Аваль Євгеній Демянов.

Також фінансисти пішли на відродження старих пропозицій по кредитуванню без початкового внеску (на початку 2006 р. ряд банків відмовилися від цієї пільги через недостачу ресурсу). "Після зростання цін на нерухомість ми розробили іпотечні програми, що передбачають відсутність первинного внеску (при сумі кредиту не більше 75 тис. дол.) і більше тривалий строк кредитування - до 25 років. Причому подібні пропозиції ми робили не тільки в Києві, а й у невеликих містах", - повідомив директор департаменту міжбанківських відносин АКБ "Правекс-Банк" Дмитро Буц.

На сьогодні найбільшим попитом в Україні користуються позики на вісім-десять років з початковим внеском в 15-20% вартості житла. Порядку 20% іпотечного портфеля становлять кредити, оформлені на покупку житла на первинному ринку, ще близько 20% - це позики, надані на будівництво будинків, покупку землі, а також на споживчі цілі (під заставу нерухомості). Приблизно 60% складають кредити на покупку "вторинного" житла.

Однак повернемося до точки зору недосвідченого іноземця. Що він скаже про сьогоднішні умови кредитування в Україні? І, до речі, у Росії теж - там приблизно такі ж параметри іпотечних кредитів. Які оцінки й ради може дати українцям (і росіянам) громадянин цивілізованого зарубіжжя?

Він, безсумнівно, назве одночасно три негативних аспекти для користувача іпотечним кредитом на таких умовах, які склалися зараз в Україні.

По-перше, за такими цінами на нерухомість як сьогодні й при матеріальних можливостях, що мають середніх, громадян України житло купувати не можна взагалі.

По-друге, ставки іпотечних кредитів, завдяки яким вартість житла збільшиться при 10-літньому кредиті - в 2 рази, при 20-літньому кредиті - в 3 рази, а при 30-літньому кредиті - в 4 рази, просто "грабіжницькі". Таку оцінку дасть будь-яка розсудлива людина.

По-третє, ті, хто спокушається все-таки зараз на іпотечне кредитування, збільшують тим самим попит на житло, а, отже, і підігрівають ріст цін на нього.

Деякі спробують заперечити. Як контраргументи наведуть відомості про збільшення цін на житло в Україні за останні роки. Зокрема, про ріст цін на житло в 2006 році на 60%, а за останні 6 років - в 10 разів. І, отже, ставки в 10-13% річних - це дріб'язок. Мало того, на різниці відсотків росту ціни житла й кредитних ставок можна непогано заробити.

На це в опонентів найдуться інші доводи. Ринкова ціна на житло в Україні вже багаторазово перевищує собівартість будівництва. Головною причиною чого є саме спекулятивний попит на нерухомість. Таким чином, на ринку житла вибудовується класична фінансова піраміда. Яка приречена на обвалення в будь-який момент. Приводом для обвалу цін на нерухомість може стати що завгодно - від фінансових негараздів в, скажімо, азіатських країнах (а це, схоже, уже почалося) до політичних потрясінь усередині України.

Не буде нічого дивного, якщо причиною падіння цін на житло стане, наприклад, весняне політичне протистояння в Києві - у зв'язку з обіцяним Юрієм Луценко приїздом у столицю десятків тисяч українців з регіонів.

Загалом, із приводу рішення про узяття іпотечного кредиту на сьогоднішніх умовах українцеві потрібно міцно подумати.

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Також з цієї теми: Кредит&Депозит
Рейтинг популярності матеріалу «Про українську іпотеку й недобре слово» на Finance.ua - 2.2
Топ новини
Обговорюють

Читають

В Контексті Finance.ua