1178
Михайло Федоров: як оцінити українську землю (Частина 1)
— Аграрний ринок
З 1 липня 2021 року в Україні набуде чинності закон Про ринок землі – «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», ухвалений рік тому.
Згідно з цим документом, буде знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що стане стартом для формування в країні ринку землі.
Тема ринку землі сама по собі дуже велика і включає в себе безліч питань, одним з яких є питання про те, скільки повинна коштувати земля.
Але в цьому питанні, на жаль, потрібно враховувати те, що разом з відкриттям ринку землі неминуче спливуть протиріччя і нестиковки в законодавстві і в регулюванні цього ринку, а тому законодавство неминуче буде змінюватися і вдосконалюватися. Через що ціна буде перебувати в постійній динаміці.
У цьому матеріалі я спробую пояснити не те, якою буде точна ціна землі в кожен конкретний момент, а пояснити, як землю можна оцінити в різних умовах.
Ризик і прибутковість
У питанні про формування ринкової ціни, незалежно від того, про який актив йде мова, потрібно зрозуміти низку дуже важливих моментів. Головним з них є те, що ринкова ціна нікому нічого не винна.
Ринкове ціноутворення не передбачає будь-яку ціну як константу. У різний час при зміні умов ціна буде змінюватися. Тому для оцінки землі головне виявити сам процес і ті фактори, які будуть впливати на формування ціни. Після чого, з розумінням самого процесу, – в майбутньому можна скласти для себе уявлення про те, скільки може коштувати конкретна ділянка землі в конкретний момент часу.
Факторів, які впливають на вартість землі, багато. Але якщо предметом вивчення є фундаментально обґрунтована вартість землі, то всі фактори можна розділити лише на два основні. Цими факторами є:
- Дохід, або іншими словами прибуток, яку може принести земля. Цей фактор включає в себе всі показники щодо якісного стану самої землі, логістики, ціни на сільськогосподарські товари, що виливається в кінцевому підсумку в прибуток, який можна отримати з гектара землі.
- Співвідношення прибутку до вартості землі. Цей фактор включає в себе всі ризики, пов’язані з володінням землею, умовами ведення бізнесу в країні, рівнем ліквідності на ринку капіталу, рівнем довіри, процентними ставками, наявністю платоспроможного попиту в країні і за її межами і низку інших факторів, які в кінцевому підсумку впливають на загальний показник по співвідношенню ризику і прибутковості.
Земля в економіці – це такий самий актив, як і інші активи: гроші, акції, облігації, нерухомість та інше. А стосовно до активів завжди важлива їх прибутковість.
Будь-який потенційний покупець землі завжди буде орієнтуватися на економічну доцільність покупки і на фінансові розрахунки. А тому все в кінцевому підсумку виливається в такий показник, як прибуток, який може отримати власник землі.
Багато хто може посперечатися, адже в економіці є активи, які не припускають отримання доходу, але при цьому мають свою цінність, наприклад, такі, як золото. Земля – це ресурс, не схильний до інфляції, земля, як і золото, має вічну цінність. І з цим не можна не погодитися, але все ж таки варто враховувати, що земля сама по собі вічна, а якщо говорити точніше, то певна матерія в просторі вічна.
Однак варто розуміти, що землю не можна покласти в кишеню як золото, що власність на землю – це в першу чергу право на цю землю. Земля – це нерухоме майно, яке може змінюватися в своїх якісних характеристиках.
Зміна клімату може змінити якісні характеристики землі. І що більш важливо, саме право власності на землю може бути втрачено в силу різних обставин. Націоналізація, зникнення держави можуть призвести до втрати права власності на землю.
Історія знає чимало випадків, коли люди позбавлялися свого права власності разом з падінням держав або революцій. Земля залишилася, але право власності було втрачено.
Якщо не судити настільки кардинально, то і зміна правил гри державою у вигляді зміни умов володіння землею, зміна податків і інших умов теж несе в собі ризики, в тому числі і накладення мораторію на продаж землі теж є ризиком.
Зважаючи на це земля з точки зору володіння не може розглядатися як якийсь постійний стан, оскільки завжди є ризик втрати активу і ризик змін умов володіння ним.
Питання стоїть лише в імовірності цих втрат. І в цьому плані земля мало чим відрізняється від інших активів з точки зору розрахунку ризиків її володіння.
Ринкова ціна обов’язково закладає ризики володіння активом і враховує дохід, який генерує цей актив. Тому формула ціни проста. Є “ризик” і є “дохід”. Така формула застосовується і при оцінці інших активів.
На фінансових ринках, наприклад на ринку акцій, при оцінці компаній часто використовують такий показник, як P/E – фінансовий показник, що дорівнює відношенню ринкової вартості акції до річного прибутку, отриманого на акцію.
У різних компаній цей показник різний, він може варіювати від значень нижче одиниці до 10, 20, 100 і навіть більше одиниць. Рівень P/E залежить від ступеня ризику для інвестора і від майбутніх оціночних перспектив компаній. Вважаю, що для землі цей показник так само застосовний.
Умовний гектар
Для повноти розуміння всього процесу пропоную створити в нашому дослідженні приклад з умовним вигаданим еталонним гектаром землі. Де за рік можна зібрати урожай на 1 тис. доларів при ціні продукції, припустімо зерна, що дорівнює 200 доларів за тонну і врожайності 50 центнерів з гектара.
При цьому витрати на посів, збір врожаю і логістику, добрива дорівнюватимуть 500 доларів, а валовий прибуток від землі становитиме 500 доларів з гектара. Ще 100 доларів становитиме величина податків і вартість оборотного капіталу. В цілому чистий прибуток буде дорівнювати 400 доларів з одного гектара.
Землі, звісно, бувають різні з різною врожайністю і доступом до доріг та інфраструктури. На одній ділянці землі можна зібрати продукції на 1 тис. доларів з гектара, а на іншій на 500 доларів. Але ці особливості потрібно буде враховувати вже при конкретному розгляді ділянки землі із застосуванням дисконту, відповідно до нашого еталонного гектару.
Зазначу, прибуток розрахований без урахування орендних платежів за землю, адже власник землі їх не платить.
Так само варто сказати, що цей еталонний гектар є частиною великої ділянки землі, де всі процеси оптимізовані, і тому у ділянки низькі питомі витрати на гектар. Ефект масштабу для земельних ділянок дуже важливий, оскільки від цього фактора буде залежати і питання оптимізації витрат і в кінцевому підсумку і прибуток.
Так от, ділянка з прибутком 400 доларів на рік в різних умовах може коштувати і 2000 доларів з коефіцієнтом Р/E, що дорівнює 5, і так само може мати коефіцієнт 50 одиниць при ціні 20 тисяч доларів. В одному випадку земля буде давати власнику 20% річних, а в іншому випадку 2% річних. Ця різниця буде наслідком різниці коефіцієнта P/E.
2% річних може бути при мінімальних ризиках, в умовах максимально вільного, відкритого ринку землі з чистою конкуренцією, з мінімальним втручанням держави і одночасно з повним гарантуванням права власності на всіх рівнях влади, в тому числі і судової. Де люди довіряють умовам, які оголосила держава.
Цю різницю можна чітко побачити в представленій нижче таблиці. Ціни на землю у Франції значно нижчі, ніж у сусідніх країнах зі схожими кліматичними умовами.
Французька земля в 2018 році в середньому коштувала 7 400 доларів за гектар, водночас земля у Великій Британії, де кліматичні умови в середньому трохи гірші, коштувала 31,4 тисячі доларів, в сусідній Німеччині гектар коштував 32,3 тисячі доларів.
Якщо порахувати, що якість землі у всіх трьох країнах приблизно рівна, і прибуток, одержуваний фермерами, рівний, то різниця ціни пояснюється різницею коефіцієнта P/E. Французький гектар при інших рівних менше за інших наближений до еталонного ринку з чистою конкуренцією.
У Франції іноземці можуть купувати землі, але з умовою французької реєстрації юридичної особи. У Великій Британії та Німеччині подібних обмежень немає.
А як у них?
Угоди громадян Франції контролює Державне агентство SAFER. У більшості випадків покупець повинен бути не просто громадянином Франції, а й жителем того регіону, де купує землю.
Мінімальна і максимальна площа ділянки у володінні не встановлена, але неофіційні ліміти встановлює SAFER. Агентство стежить за тим, щоб на ринку не виникли монополії і великі холдинги.
Для купівлі землі потрібно отримати дозвіл держави. Мінімальний термін оренди – 9 років. Договори оренди більш ніж на 12 років повинні бути нотаріально засвідчені. Продовження оренди регулюється державою.
У країні один з найбільш зарегульованих ринків землі в ЄС. І хоча більшість угод схвалюється SAFER, цей процес дуже складний, тривалий і витратний. Це ускладнює купівлю і продаж землі, що негативно позначається на привабливості ринку.
У Німеччині та Великій Британії ринок більш відкритий. У Великій Британії обмежень для іноземців немає. В Англії власником землі може стати будь-яка фізособа, яка досягла 18 років. Мінімальні і максимальні розміри ділянки у власності не встановлені.
У Німеччині іноземцям і громадянам країни дозволено купувати і продавати землю без обмежень. Обмежень щодо максимальної площі не встановлено. Мінімальна площа може встановлюватися кожним федеральним округом окремо. Наприклад, в Баварії мінімальна площа – 2 га.
Ціни регулюються ринком. У деяких випадках, у Східній Німеччині, існують спеціальні ціни для колишніх власників, які втратили наділи при колективізації – 65% вартості ринкової ціни.
Для деяких земель є вимоги щодо охорони ландшафту та навколишнього середовища. Для с/г земель існує знижена ставка муніципального податку: до 1,2% для с/г земель і 2,4% для інших земель.
Порівняння ціни в цих трьох державах показує, наскільки ринок землі сприйнятливий до умов, які створила в країні держава. І рівень P/E змінюється залежно від цих умов.
Однак слід згадати ще землю в Нідерландах, яка коштувала в 2018 році 63 тисячі доларів. Тобто в два рази більше, ніж земля в Німеччині і Великій Британії з вільним ринком землі.
У питанні Голландії варто враховувати перший фактор, а саме дохід, одержуваний з гектара землі. Сільське господарство голландців є одним з найбільш передових у світі.
І землі в Нідерландах значною мірою культивовані людиною, за рахунок чого і продуктивність гектара землі більша, ніж в інших країнах. Тому у формулі голландської ціни на землю в порівнянні з німецькою або англійською землею роль відіграє прибуток, що отримується з гектара. Адже культивований сад, звичайно ж, буде коштувати дорожче від звичайної ріллі. Показник P/E при цьому можна порівняти з Німеччиною і Британією.
Абсолютно протилежний приклад можна побачити в Австралії, де незважаючи на те, що країна має відкритий ринок і так само є розвиненою демократичною країною з повним виконанням принципу про непорушність права на приватну власність, земля коштує всього 1 600 доларів за гектар.
В цьому випадку коефіцієнт P/E ні при чому. Просто австралійська земля, яка в основному представлена пасовищами, в середньому не може приносити стільки прибутку, скільки європейські ріллі.
Українська земля в своєму первісному природному стані краща, ніж землі в більшості країн ЄС і світу. Однак через відсутність повноцінного господаря протягом багатьох років за землею і супутньою інфраструктурою не було належного догляду.
Зважаючи на це, якщо в Україні наш еталонний гектар дає 1 тис. доларів врожаю, то в розвинених країнах подібний гектар з кращою культивацією може давати і 1 200 або 1 500 доларів з гектара. Тому земля в розвинених європейських країнах при 2% прибутковості, тобто при Р/E 50 одиниць часто і коштує 30 тисяч доларів.
Далі буде…
Михайло Федоров, аналітик
Михайло Федоров, аналітик
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
