Дмитро Савчук: договір оренди як гарантія збереження земельного банку в реаліях відкриття ринку землі


Дмитро Савчук: договір оренди як гарантія збереження земельного банку в реаліях відкриття ринку землі

У зв’язку із прийняттям Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX, запуск ринку сільськогосподарських земель з 01 липня 2021 р. видається неминучим, і не обійде стороною жодного землевласника та землекористувача в Україні.

На фоні перспективи запровадження обігу сільськогосподарських земель тема збереження земельного банку як ніколи є актуальною, в першу чергу, для землекористувачів, котрі стануть більш залежними від добросовісності та волі землевласників.

Такий вияв полягатиме у підтримці ініціативи землекористувачів щодо подальшого користування земельною ділянкою на умовах оренди; конклюдентних дій з боку орендодавця, які будуть спрямовані на поновлення договору оренди земельної ділянки; непорушення орендодавцем переважного права орендаря на викуп земельної ділянки, у випадку потенційного продажу права власності на земельну ділянку.

Актуальність проблеми збереження земельного банку зумовлюється активною нормотворчою діяльністю законодавця. Так, у світлі поетапного набрання чинності положень Закону України № 552-IX, починаючи з 16 липня 2020 р. суттєвих змін зазнає процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок, яка для нових правочинних договорів може відбуватися в автоматичному порядку.

Що стосується земель державної та комунальної власності, то умова про автоматичне поновлення договорів оренди таких земельних ділянок можлива до включення у випадку, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Незважаючи на спрощення процедури поновлення договорів оренди земельних ділянок, реальною залишається перспектива пошуку землевласниками будь-яких підстав для відмови у поновленні та/або у достроковому розірванні договірних відносин з орендарями землі.

Хворобу краще попередити, ніж лікувати!

Орендні правовідносини регулюються, зокрема, Законом України «Про оренду землі» та безпосередньо укладеними договорами.
За загальним правилом, внесення змін до договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачене його умовами. У випадку, якщо умовами договору оренди земельної ділянки є можливість для внесення змін у односторонньому порядку, доцільно прописувати механізм обов’язкового повідомлення про це іншу сторону.

Підставами для внесення відповідних змін можуть бути як умови самого договору, які пов’язані з настанням певних подій або обставин (зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки), так і волевиявлення сторін щодо уточнення, зміни або виключення певних умов договору (зміна строку дії договору оренди).

Якщо договором не передбачена можливість для односторонніх змін, а між сторонами не досягнуто домовленостей з того чи іншого питання, спір підлягає вирішення у судовому порядку.

Поради та рекомендації

Зважаючи на той факт, що сторони вільні додавати нові умови або змінювати існуючі, рекомендую землекористувачам вжити ряд наступних заходів до 01 липня 2021 р.:

а). Провести юридичний аудит усіх чинних договорів оренди земельних ділянок щодо виявлення умов, які в перспективі доцільно змінити (специфічні або нетипові права та обов’язки сторін, умови щодо поновлення договорів, перебігу строку дії договорів, умови щодо індексації орендної плати, умови щодо форми розрахунків за договорами та ін.);

б). Ініціювати процедуру внесення змін до чинних договорів оренди в частині строку дії договорів оренди земельних ділянок у бік їх збільшення;

в). Додати до чинних договорів оренди земельних ділянок умову про автоматичну пролонгацію договору оренди земельної ділянки в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»;

г). При реалізації процедури зміни умов договорів орендарям доцільно досягати компромісних рішень та уникати можливих судових спорів.

Дмитро Савчук, провідний юрист TOTUM LF

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Також з цієї теми: Особисті фінанси
Дивись також
Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua