Олександр Гаврилюк: земля включається в ринок. Чого очікувати?

Зараз в парламенті на розгляді перебуває законопроект №2178. Якщо Рада проголосує за нього, то ринок землі запрацює в Україні з 1 жовтня 2020 року. Чи готовий ринок до такого кроку і що можна від нього очікувати в перший рік запуску?

Про ризики

Незважаючи на те, що очікування відкриття ринку землі триває не перший рік, залишається багато невирішених питань, які несуть ризики як для власників землі та орендарів, так і для потенційних інвесторів. Найбільшою зоною ризику при запуску ринку землі є неточність і неповнота інформації про земельні ділянки в реєстрі.

Наприклад, сьогодні є випадки, коли ділянки за документами розташовані в одному місці, а за фактом в іншому — посеред річки або на дорозі. Багато паїв залишаються або не виділеними в натурі (не виготовлена технічна документація і не визначені межі ділянки в натурі), або дані про ділянку не внесені в електронний земельний кадастр. Це унеможливлює продаж таких ділянок. Однак якщо власники візьмуть за мету продати свою ділянку, то процес внесення до Реєстру може прискоритися, якщо власник виявить ініціативу.

В Україні розмір паїв варіюється від 2 до 5 гектарів

Друга серйозна проблема, яка може загальмувати ринок землі – це велика розпайованість (фрагментарність) землі. В Україні розмір паїв варіюється від 2 до 5 гектарів. Це означає, що поле площею 100 гектарів може мати до 50 власників. Коли набуде чинності дозвіл на купівлю землі, почнеться хаос. Як інвестору, зацікавленому в придбанні великої ділянки, знайти кожного власника і підписати з ним договори? Хтось із власників погодиться, хтось ні.

З цієї причини можна говорити про те, що до моменту консолідації земель ринок буде працювати дуже хаотично. Іноземний інвестор навряд чи буде готовий інвестувати в такі землі. Великі консолідовані ділянки можна буде придбати тільки у держави.

Про алгоритм продажу

Який алгоритм продажу земель? Відомо, що розглядається можливість продажу держземель через систему Прозорро або через спеціально створену для цих цілей інший аукціонний майданчик. Якщо такий інструмент створено не буде, то, найімовірніше, ми побачимо приватні оголошення про продаж на інформаційних порталах, як це відбувається зараз на ринку нерухомості.

У законі зазначено, що поточний орендар має пріоритет на викуп землі за умови його згоди на заявлену ціну. Але як це відбуватиметься на практиці – покаже час. Залишається дискусійним питання про орендарів і валідність договорів оренди. Згідно із законодавством, якщо ділянка вже обтяжена договором оренди і за договором він може бути розірваний тільки за згодою обох сторін, орендар буде мати повне право продовжувати використовувати ділянку на термін дії договору при новому власнику, який не зможе змінити умови договору. Важливо, щоб на практиці права орендарів були захищені.

Про вартість

Однією з найбільш гострих тем залишається і рамка формування вартості землі. В цілому очікується, що вона буде формуватися пропорційно вартості оренди, яка в свою чергу залежить від безлічі факторів: кліматичної зони, продуктивності землі, плодовитості, близькості до інфраструктурних об’єктів (елеваторів, залізничних гілок, портів).

Також варто врахувати, що існує досить ліквідний ринок орендних взаємин, де агрокомпанії, що обробляють землю, платять власникам певну ренту щороку.

Відповідно, якщо людина купує ділянку, вона претендує на ці виплати на щорічній основі. Оцінивши ці виплати і продисконтувавши їх, можна прийти до еквіваленту вартості. Якщо орієнтуватися на ринок житлової нерухомості, наприклад, то вартість об’єкта дорівнює в середньому 15-ти рокам орендних платежів.

Якщо виходити з того, що платежі за оренду в деяких регіонах вже доходять до 5000 гривень за гектар, то більшість цін перебуватиме в діапазоні від тисячі до двох тисяч доларів за гектар з урахуванням того, що ринок землі менш ліквідний, ніж ринок житлової нерухомості.

Корекція буде відбуватися залежно від рівня попиту і пропозиції.

На мій погляд, в перший рік охочих продати ділянки буде більше, ніж покупців. З цієї причини ми, швидше за все, побачимо тиск на ціни, які будуть в короткостроковому періоді йти вниз.

Як показує практика запровадження ринку землі в інших країнах, спочатку ціна стартує на досить високому рівні, але доволі швидко знижується, після чого починається планомірне зростання до якихось довгострокових усереднених показників.

Про покупців

Якщо говорити про потенційних покупців, то це українські агрохолдинги, які вже орендують ділянки.

Друга категорія покупців – закордонні інвестори. Вони будуть заходити на ринок через великі компанії, що орендують землю, пропонуючи їм додаткові бонуси до ціни.

Третя група — приватні власники, які захочуть вкласти гроші в землю замість нерухомості або довгострокового депозиту.

У будь-якому випадку, з точки зору інвестора, перший рік запуску ринку землі буде досить ризикованим для інвестицій, оскільки не ясно, як буде рухатися ціна, як довго буде стабілізуватися ринок.

Ризик купити за завищеною ціною через ажіотаж буде стримувати великих інвесторів, які, найімовірніше, перші пів року будуть просто спостерігати за тенденціями і ближче до кінця першого року ринку ухвалювати рішення про інвестиції.

Олександр Гаврилюк, партнер, керівник галузевої практики агропромислового сектора KPMG в Україні