Денис Шкіптан: Податок на нерухомість. Скільки доведеться платити і як цього уникнути


Денис Шкіптан: Податок на нерухомість. Скільки доведеться платити і як цього уникнути

З 1 липня 2016 року в Україні істотно зросли ставки податку на нерухоме майно. За Податковим кодексом, платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Однак існують повністю законні способи, як уникнути податкового навантаження, що зросло.

Як розраховується податок

Фізичні особи та підприємці, які володіють нерухомістю, відтепер повинні платити податок у разі, якщо:
а) загальна площа квартири/квартир незалежно від їх кількості, перевищує 60 кв. метрів;

б) загальна площа житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості, перевищує 120 кв. метрів;

в) загальна площа різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх частин (у разі одночасного перебування у власності квартири/квартир та житлового будинку/будинків, в тому числі їх частин), перевищує 180 кв. метрів.

Розглянемо на практиці розрахунок величини податку. Наведемо приклад розрахунку ставки податку для умовного платника даного податку – фізичної особи:
- Загальна площа квартири – 80 кв.м.,
- Дачний будинок – 150 кв.м.,
- Гараж – 15 кв.м.

Для об’єктів житлової нерухомості порахувати сума податку визначається за формулою:

Таким чином, база оподаткування для квартири складе:

- По квартирі підлягає оподаткуванню 20 кв. м. (80 – 60);
- Дачний будинок – 30 кв. м (150 – 120);
- Гараж – 15 кв.м. (Пільга не застосовується).

Отже, базова площа для оподаткування по цій особі буде 65 кв.м.

Слід зауважити, що якщо, наприклад, площа будинку поділена між двома співвласниками (без виділення їх частки в натурі), пільга (120 кв.м.) застосовується кожним власником. Тобто в даному випадку, практично податку не буде.

Ставки податку

Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням органів місцевої влади, і не може перевищувати 3% від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази.

Єдина ставка податку для всієї країни відсутня, вона встановлюється окремо органом, що представляє територіальну громаду (наприклад, Київська міська рада та її виконавчий орган Київська міська державна адміністрація).

Візьмемо для прикладу максимальний розмір ставки податку – 3% від мінімальної заробітної плати.

Мінімальна заробітна плата на 1 січня 2016 року становила 1378 гривень.

Таким чином, максимальна ставка податку за квадратний метр може становити 41,34 грн.

Якщо повернуться до попереднього прикладу розрахунку бази оподаткування, то за 65 кв. м. при максимальній ставці доведеться заплатити в 2016 році 2687,1 грн.

Винятком э житло, розміри якого перевищують 300 кв.м. для квартири і 500 кв.м. для будинку.

Сума податку, в такому випадку, збільшується на 25 000 гривень в рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості (його частина), тобто буде обчислюватися за формулою:

Однак на практиці поки ні в одному населеному пункті не встановлена максимальна ставка. У Харкові, Одесі та Запоріжжі найвища ставка, і вона становить – 2%, в більшості інших найбільших років (в т.ч. в Києві, Дніпрі, Миколаєві) – 1%. Найнижча ставка в Кропивницькому – 0,1%.

Як відбувається сплата податку

Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частин.

У базу оподаткування включається повний метраж квартири або будинку, згідно з технічним паспортом, включаючи нежитлові (підсобні) ділянки.

База оподаткування об’єктів нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, в тому числі документів на право власності.

База оподаткування об’єктів нерухомості, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Таким чином, визначення бази оподаткування для юридичних та фізичних осіб – відрізняється. Якщо в першому випадку податок нараховується контролюючим органом, а, отже, обов’язок нарахування та доведення платежу до платника податків (напрямки платіжної відомості) покладається на податковий орган, то в разі юридичної особи, розрахунок податку включається підприємством до податкової звітності самостійно.

Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату податку та відповідні платіжні реквізити, надсилаються (вручаються) платнику податків контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року.

Хто не платить податок

Виняток з об’єктів оподаткування складають:

1. Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, які повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету або місцевого бюджету і є неприбутковими;

2. Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження і безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;

3. Будівлі дитячих будинків сімейного типу;

4. Гуртожитки;

5. Житлова нерухомість непридатна для проживання, в тому числі в зв’язку з аварійним станом, визнана згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади;

6. Об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, які визначені відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

7. Об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, які здійснюють свою діяльність в малих архітектурних формах і на ринках;

8. Будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;

9. Будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо в сільськогосподарській діяльності;

10. Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності громадських організацій інвалідів і їх підприємств;

11. Об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, і використовуються виключно для забезпечення їх статутної діяльності, включаючи засновані такими релігійними організаціями благодійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;

12. Будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, які використовуються для надання освітніх послуг.

Способи ухилення від сплати податку

Найпростіший – переоформлення нерухомості в рівних частинах або з виділенням частки в натурі на пов’язаних між собою осіб (дружина, дитина, сестра, брат, співмешканець і т.ы.), адже в такому випадку пільга буде застосовуватися для кожної людини окремо.

Варіантом законного ухилення є офіційне оформлення частини будинку як непридатного для проживання.

Також як варіант можна розглядати реєстрацію за вказаною адресою, наприклад, релігійної організації.

Слід також зазначити, що незрозумілим залишається механізм примусового стягнення цього виду податку контролюючими органами.

Так, відповідно до Податкового кодексу, податкове зобов’язання, нараховане контролюючим органом автоматично, не є узгодженим до 10 днів з дня отримання платником податків. А для проведення перевірки за місцем проживання такого платника існують складності, адже згідно Конституції та законів України приватне житло громадянина є непорушним і платник податків має повне право не допускати інспекторів до огляду житлових приміщень.

Денис Шкіптан, адвокат, старший партнер юридичної фірми “Правовест”

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2019 2018 2017 2016 2015
Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua