3555
Метр в борг
— Кредит&Депозит
Видання з'ясувало, чи можна купити квартиру в кредит, які відсотки за іпотечними позиками будуть пропонувати українцям, і які вимоги будуть висувати банки до своїх клієнтів в 2012 році.
Минулий рік встиг трохи порадувати українців, які розраховують отримати кредит на квартиру. На початку літа минулого року відсоткові ставки по іпотечному кредитуванню почали знижуватися. До вересня кількість фінустанов, що надають іпотечні кредити, зросла до 40, а середні ставки стабілізувалися на рівні 16,7% на вторинному ринку і 18,5% на первинному. При цьому поповнилися і лави кредитуються об'єктів: у позичальників з'явилася можливість вибирати квартиру для купівлі в кредит у п'яти нових будинках у Києві і області. Проте дана тенденція тривала зовсім недовго. У листопаді ставки різко поповзли вгору, в середньому додаючи 0,01% за тиждень. А деякі банки взагалі призупинили іпотечні програми.
Потертий кут
Сьогодні, за даними компанії "Простобанк Консалтинг", кредит на купівлю житла на вторинному ринку без обмежень по його локалізації під заставу самого об'єкта, можна отримати в 26-ти банках з числа 50-ти лідерів за активами. При цьому мінімальний аванс становить не менше 25% від вартості житла, а середня відсоткова ставка (при терміні кредитування на 15 років) становить близько 19,5% річних. Крім цього, п'ять установ пропонують пільгові кредити на вторинну нерухомість за програмою Державної іпотечної установи з авансом від 25% на терміни до 30 років. Тут відсоткова ставка становить близько 13-16% річних.
При цьому вимоги банків до позичальників стали ще суворішими. Крім стандартного первісного внеску, який повинен, як вже відомо, складати не менше 25% від вартості квартири, виплати по кредиту позичальника не повинні перевищувати 50% від щомісяця одержуваної ним заробітної плати. Крім цього у клієнта повинна бути хороша кредитна історія. Банки зараз також враховують вік позичальника (він повинен бути не молодше 25 років і не старше 45), велике значення приділяється кількості дітей у родині, чи працюють всі дорослі члени сім'ї тощо.
Іншими словами, щоб купити в кредит простеньку "двушку" на вторинному ринку в Києві, сукупний дохід української сім'ї повинен становити не менше 13-14 тис грн на місяць. Припустимо, молода сім'я вирішила придбати двокімнатну квартиру вартістю 75 тис доларів (600,7 тис грн), при первинному внеску в 25% від вартості такої квартири, сума іпотечної позики склала 56,3 тис доларів. При терміні кредиту на 15 років і середньої відсоткової ставки 19,5% сума щомісячних виплат по кредиту складе близько 970 доларів. З усіма банківськими комісіями, страховками та іншими платежами доведеться віддавати в місяць більше тисячі доларів протягом 15 років (!). У підсумку переплата банку за кредит становитиме майже 120 тис доларів.
Первинний попит
Досить невтішна для українців ситуація і на ринку кредитування "первинки". Зараз, за даними компанії "Простобанк Консалтинг", з числа 50 банків-лідерів за активами кредити на купівлю нерухомості первинного ринку під заставу альтернативної нерухомості вторинного ринку, вже є власністю позичальника, надають вісім банків (без точної локалізації житла).
Первинний ринок житла під заставу самого об'єкта, що купується, кредитують чотирнадцять банків з числа 50 лідерів за активами. З яких лише чотири фінустанови кредитують без обмежень у локалізації об'єкта. Інші банки видають позики на придбання житла лише в певних новобудовах. Так, для того, щоб купити квартиру в споруджуваному будинку одного з рекламованих житлових комплексів у столиці, сума початкового внеску має бути не менше 30% від вартості квартири, термін кредитування до 10 років, а мінімальна відсоткова ставка коливається від 16% (плаваюча ставка) -21,3% річних.
При мінімальній вартості 1 м. кв. в 11 тис грн (1,37 тис доларів проти середньої вартості квадратного метра на "вторинці" в 1,8 тис доларів) в даному житловому комплексі така пропозиція здається досить привабливим. Правда, тут треба врахувати хитрість забудовника, адже площа "двушки" в такій новобудові становить близько 65 м кв (середня площа двокімнатної в новому будинку складає приблизно 65-75 м кв), тобто така квартира буде коштувати близько 90 тисяч доларів. Іншими словами, щомісячний платіж (за умови першого внеску в розмірі 30% від вартості квартири) по виплаті кредиту (візьмемо ставку 18% річних) становитиме 1135 доларів (без урахування комісій, страховки та інших платежів). За підсумками 10 років переплата банку складе близько 70 тис доларів. У порівнянні із вторинним житлом це виглядає більш вигідним вкладенням: будинок новий, достатньо місця, а сусіди, як правило, достойні люди. Однак тут треба врахувати, що такі квартири зазвичай здаються з мінімальною обробкою, і щоб в'їхати в таку новобудову необхідно буде в квартиру вкласти ще як мінімум 20-25 тис доларів. Варто врахувати і ризики, які несе клієнт, який інвестує в таке будівництво. Наприклад, можуть бути зірвані терміни здачі об'єкта в експлуатацію на шість місяців і більше. Для деяких українців, яким доводиться знімати квартиру, чекаючи, коли будинок нарешті збудують, це має величезне значення.
Варіативний сценарій
Експерти розходяться в думках, яким же буде цей рік для ринку іпотечного кредитування. Занадто багато факторів впливає на даний сегмент. Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру, вважає, що в 2012 році реальні ставки на іпотечному ринку будуть становити 18-24% річних, залежно від об'єкта і терміну кредиту. На його думку, навіть обіцяне Національним банком України зменшення ставок до 14% не поліпшить ситуацію. "Головна проблема - відсутність надійних позичальників, які мають високу офіційну заробітну плату", - пояснює він. Невтішні у своїх прогнозах і банкіри.
Як розповів, Олександр Гниленко, заступник директора департаменту роздрібного бізнесу одного комерційного банку в Україні, на даний момент зберігається складна ситуація з ліквідністю банківської системи, бо вартість кредитних ресурсів залишається на високому рівні. "У першому кварталі 2012 року ставки, ймовірно, почнуть поступово знижуватися, але незначно. Банки як і раніше дуже жорстко підходять в оцінці кредитоспроможності потенційних позичальників. Тому можна фактично однозначно стверджувати, що в першій половині 2012 року ринок іпотечного кредитування не відновиться до обсягів 2011-го ", - передбачає він. А от Андрій Олійник, заступник голови правління однієї з фінустанов, вважає, що кількість іпотечних програм буде збільшуватися, а їхні умови - лібералізуватися. Правда, цей експерт виходить з оптимістичних прогнозів щодо економіки України. Експерт вважає, що національна валюта в цьому році буде порівняно міцною і не сильно опуститься відносно долара і євро.
Втім, він один з небагатьох учасників ринку, які переконані в стабільності національної валюти і логічності дій Нацбанку.
Більшість все ж вважають, що в найближчому майбутньому триватиме тенденція зростання відсоткових ставок за іпотечними кредитами (очікуване зростання 2-2,5%), причому деякі чекають ще більшого ускладнення умов кредитування вимог банків до позичальників. Зокрема мова йде не лише про можливе підвищення відсоткових ставок, але і про обмеження термінів кредитування, посилення вимог до розміру власного внеску позичальника (пророкують збільшення авансу до 50% від вартості квартири) і підходів до оцінки його кредитоспроможності). Цілком можливо, що до середини цього року деякі банки, що надають зараз іпотечне кредитування, згорнуть дані програми.
Світлана Єрьоміна
За матеріалами: Главред
Поділитися новиною
