7464
Що буде з цінами на житло в Україні?
— Нерухомість
Незалежний портал "Нерухомість" відзначив, що за листопад "вторинка" подорожчала в середньому на 2%. Проаналізувавши сотні варіантів виставлених на столичному ринку квартир, "Сегодня" підтверджує: у продавців апетити дійсно підросли. Невже припинилося затяжне падіння вартості вживаних метрів і віднині нас чекає вже забуте здорожчення? Ми опитали експертів, чого чекати в найближчі три місяці, і... думки розділилися, пише "Сегодня".
Дешевше вже не буде
Директор АН "Золоті ворота" Олексій Холмецький прогнозує: "Ще і в грудні квартири подорожчають на 2-3%, особливо найбільш затребувані ринком 1-2-кімнатні. Причина: грудень завжди, за винятком минулого року, коли вибухнула криза, був піковим місяцем продажів, і власники на хвилі попиту цілком зможуть трохи підняти ціни. А з січня і до весни настане мертвий сезон, операцій буде дуже мало, але і вартість не знижуватиметься: я думаю, ринок вже досяг дна. Єдиний чинник, який може призвести до відновлення цінового спаду, - це різке знецінення гривні, адже саме воно стало головною причиною обвалу вартості "вторинки" минулої осені та зими".
"Не буде просвіту в сенсі зростання продажів ні в грудні, ні навіть в лютому, - вважає президент Спілки фахівців з нерухомості Києва Ігор Однопозов. - Деякі ріелтери використовують сумнівний маркетинговий хід, підштовхуючи продавців до підвищення цін, але ми бачимо, що таке житло зависає на ринку. Проте і здешевлення взимку не чекайте: більшість операцій будуються за ланцюжком, коли, продавши велику житлоплощу, людина купує дві маленькі квартирки, або навпаки. Не маючи можливості позичити суму, якої бракує для подальшої покупки, адже іпотека практично не працює, люди не продають "аби як", інакше описаний ланцюжок операцій обірветься".
Ці аргументи не дуже переконливі. І минулої зими іпотека вже лежала, а вартість житла котилася донизу. Далі зарплати в реальному численні падають, все менше людей можуть собі дозволити придбання житла, а це означає, що платоспроможний попит буде і надалі падати, примушуючи продавців бути згідливішими.
Ні! Дешевше буде!
"Уже в листопаді ринок був дуже млявий, а взимку взагалі буде провальним, - сказав директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк. - Звісно, більшість продавців можуть перечекати міжсезоння, вони просто знімуть квартири з продажу. Але знайдуться і такі, кому через життєві обставини потрібно терміново продати "хатини" - вони, природно, демпінгуватимуть, а у результаті й іншим продавцям доведеться плавно знижувати ціни. Думаю, за зиму вони впадуть на 5-7%, тобто на $3-5 тисяч за "одиниці" і "двійки" в спальних житлових масивах".
"Не виправдалися надії ріелтерів на те, що люди, яким вдалося вирвати свої депозити з банків, тут же кинуться вкладати їх в нерухомість, - констатує директор АН "Аякс" Борис Єгізарян. - Якщо навіть восени, в пік сезону, не відзначено зростання цін, то взимку його тим більше не буде. Вважаю, що до березня ціни просядуть на 5%, бо покупців буде мізерне число, а продавців - не набагато менше, ніж зараз". А ось з цими доводами сперечатися не доводиться: взимку, очевидно, ціни спіткнуться і впадуть.
Найдоступніші
Супер-дешеві "хатинки", особливо 1-кімнатні, як ми переконалися, йдуть швидко, зазвичай за тиждень-два. Але відзначимо пару цікавих миттєвостей. Перша: торг $1-1,5 тисяч за такі "одинички" і $1-2 тисячі за "двійки" і "трійки" став правилом, а ще на початку осені був винятком. Друга: все більше серед цих квартир пропонується не убитих, а цілком пристойних. Зустрічаються навіть варіанти, коли житло продається вже з меблями і з досить свіжим ремонтом.
1-кімнатні
$39 000 Святош. р-н, вул. Чистяковська, 22/12/5 кв. м
$40 000 Поділ. р-н, пров. Межовий, 20,5/10,3/4,6 кв. м
$42 000 Десн. р-н, вул. Мілютенка, 22/11/5 кв. м
$39 000 Святош. р-н, вул. Чистяковська, 22/12/5 кв. м
$40 000 Поділ. р-н, пров. Межовий, 20,5/10,3/4,6 кв. м
$42 000 Десн. р-н, вул. Мілютенка, 22/11/5 кв. м
Аналогічні ціни фігурували і в жовтні.
2-кімнатні
$54 000 Дніпр. р-н, вул. Алма-Атинська, 46/31/6 кв. м
$58 000 Святош. р-н, вул. Сосніних, 45/29/6 кв. м
$59 000 Дніпр. р-н, бул. Перова, 46/30/7 кв. м
$54 000 Дніпр. р-н, вул. Алма-Атинська, 46/31/6 кв. м
$58 000 Святош. р-н, вул. Сосніних, 45/29/6 кв. м
$59 000 Дніпр. р-н, бул. Перова, 46/30/7 кв. м
Демократичні "двійки" за місяць не подорожчали.
3-кімнатні
$72 000 Дарн. р-н, вул. Леніна, 62/42/8 кв. м
$74 000 Святош. р-н, вул. Зодчих, 61/45/8 кв. м
$75 000 Дніпр. р-н, вул. Шалетт, 62/45/7 кв. м
$72 000 Дарн. р-н, вул. Леніна, 62/42/8 кв. м
$74 000 Святош. р-н, вул. Зодчих, 61/45/8 кв. м
$75 000 Дніпр. р-н, вул. Шалетт, 62/45/7 кв. м
Місяць тому такі "трійки" виставляли за ту ж ціну.
Новобудови: менше "калібр" і ціна
Провал держпрограми підтримки будівельної галузі - явище цілком закономірне. З 14 млрд. грн. держкредитів на добудову будинків готовністю 70% і більше, яких забудовники потребували, щоб розморозити зведення житла, виділено лише 1 млрд. грн. І лише небагато з новобудов за останні пару місяців ожили.
За словами керівника інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість" Володимира Германова, роботи йдуть лише на третині з майже 150 об'єктів у Києві. Решта стоять. "Забудовники вже забули про 30-60% прибутку, зараз їм 10-15% буде за щастя, - сказав він. - Масового покупця немає і він не з'явиться, поки не оновиться видача іпотечних кредитів на нові квартири, а це, мабуть, станеться не скоро. Адже банки не впевнені в ліквідності такого житла і, відповідно, в гарантії повернення грошей у випадку якщо клієнт виявиться неплатоспроможним. Будівельників банки також практично не кредитують, тому в найближчий рік вводитиметься в експлуатацію все менше будинків, але до дефіциту і зростання вартості нового житла це не призведе (хоча і здешевлення не буде), оскільки на ринку повно пропозицій "вторинної первинки": нових квартир, раніше куплених громадянами з метою перепродажу".
Зверніть увагу, що і самі забудовники не насмілилися прогнозувати подорожчання. Зокрема, начальник інвествідділу проектно-консалтингової компанії "Новобудова" Дмитро Колісник і заступник голови ради директорів Української будівельної асоціації Мілан Паєвич стверджують, що вартість до весни залишиться колишньою.
А незаангажовані фахівці кажуть про неминучість здешевлення нового житла. "Навряд чи буде серйозне падіння цін, за зиму - до 5%, - вважає незалежний експерт Ярослав Цуканов. - Зате, думаю, скоро забудовникам доведеться різко знижувати абсолютну вартість квартир за рахунок зменшення їх "калібру" - тільки малометражки матимуть попит: "одинички" - до 40 кв. м і "двійки" - до 60". Тим часом незалежний експерт Руслан Кізлайтіс прогнозує: "Через зниження прибутків і різке падіння купівельного попиту забудовникам до березня доведеться давати знижки 15-20%". "Навіть на 20-30% ціни мають обвалитися, до $700-800 за метр, інакше покупців не знайдеться", - вважає експерт корпорації "Антар груп" Роман Зинець.
Оренда: дешевше здавати чи лапу смоктати
Як ми і передбачали, в столиці осіння спроба підняти вартість найму квартир зазнала фіаско. Вже в листопаді пішло плавне зниження цін. Щоправда, всього на 2-3%, тобто в середньому 50-70 гривень здешевлення на найбільш затребувані 1-2-кімнатні квартири в спальних житлових масивах. Такий спад відповідає сезонному, до травня, зниженню вартості оплати опалення і гарячої води. Але ці дрібниці приємні в тому сенсі, що мають продовжитися і в майбутньому. Головне - здорова тенденція намітилася: оскільки зарплати не зростають, на відміну від витрат на життя (позначається інфляція), платоспроможність клієнтів падає, і у власників житла немає можливостей для підвищення "тарифів".
Через кризу на оренду квартири знаходиться менше претендентів, а число тих, що здають, навпаки, збільшується: вже 15-20 тисяч "хатинок" в Києві красується на ринку. Як ми з'ясували, нерідко вони висять 2-3 місяці в очікуванні охочих. Чи дочекається цей вал "зайвого" житла постояльців і що станеться з цінами?
Нижче нікуди
"Цінове дно досягнуто, дешевше квартиру власники навряд чи будуть здавати, бо велика амортизація в результаті простою згодом обертається солідними витратами на ремонт, - каже директор АН "СІТ" Едуард Бразас. - Власники будуть вичікувати, деколи і до півроку, утримуючи ціни, щоб потім надовго ангажувати платоспроможних орендарів". Підтримує його директор АН "Оселя" Віталій Лопата: "Не варто сподіватися на зниження вартості оренди. Власникам невигідно опускати ціни, тому що вже з травня зростатимуть витрати на "комуналку", які за договором зазвичай оплачують власники житла".
Директор АН "Вікторія" Анатолій Карпа вважає: "Попит на столичне орендоване житло зросте, після виборів президента до Києва знову масово поїдуть провінціали. Адже є надія, що економічна ситуація покращиться, з'являться нові робочі місця і попит на орендовані квартири підскочить".
Готові посперечатися
По-перше, якщо і почнеться підйом економіки, то не відразу, мине немало місяців, перш ніж столиця розкриє обійми провінціалам. По-друге, не вигідно господарям квартир вичікувати і тримати ціни, адже кожного місяця - це втрати з оплати "комуналки" і зростання конкуренції в стані охочих заробити на здачі житла.
Впадуть!
Тому, напевно, ближче до істини думки ріелтерів, які передрікають неминучість подальшої "демократизації" орендованих метрів. "Бачимо колосальне перевищення пропозиції над попитом, - констатує директор АН "Аякс" Борис Єгізарян. - Вже зараз орендарі сміливо можуть вимагати у власників знижок 5-10% під загрозою того, що знайдуть дешевші варіанти житла. А взимку, вважаю, щомісяця вартість оренди знижуватиметься на 5%. Я не бачу чинників для збільшення числа орендарів, а варіантів для орендування стає все більше".
Прогноз від директора АН "Велес" Олега Бугаєнка в цілому збігається з попереднім: "Так, зниження на ринку оренди неминуче. Думаю, що за зиму номінальне здешевлення буде лише 5%, зате поширеним явищем став торг з орендодавцями, реально збити спочатку виставлені ціни ще на 5-10%".
Найдоступніші
Очевидно, що все менше залишається нових платоспроможних постояльців. І все більше - власників квартир, які прагнуть їх здати. Ми відзначили, що найдешевше житло йде швидко. Але притому переконалися, що так само нестримно взамін йому з'являються нові варіанти. Причому реальні, а не, як раніше, фіктивні, коли брокери заманювали клієнтів нібито кращими, але дорожчими квартирами. Орендар нині мудрий пішов, його наявністю в квартирі пральної машини, телевізора, холодильника не заманиш, йому знижки на оренду давай!
Кімнати
720 грн. Дніпр. р-н, бул. Дарницький, 46/30/7 кв. м
840 грн. Святош. р-н, вул. Зодчих, 45/30/6 кв. м
720 грн. Дніпр. р-н, бул. Дарницький, 46/30/7 кв. м
840 грн. Святош. р-н, вул. Зодчих, 45/30/6 кв. м
В жовтні господарі просили на 20-40 грн. більше.
1-кімнатні
1900 грн. Дніпр. р-н, Дніпр. Набережна, 34/17/7 кв. м
2100 грн. Обол. р-н, вул. Кондратюка, 23/11/5 кв. м
1900 грн. Дніпр. р-н, Дніпр. Набережна, 34/17/7 кв. м
2100 грн. Обол. р-н, вул. Кондратюка, 23/11/5 кв. м
За листопад таке житло впало в ціні в середньому на 50-80 грн.
2-кімнатні
2300 грн. Солом. р-н, вул. Неходи, 45/28/6 кв. м
2500 грн. Дніпр. р-н, вул. Стальського, 46/27/7 кв. м
2300 грн. Солом. р-н, вул. Неходи, 45/28/6 кв. м
2500 грн. Дніпр. р-н, вул. Стальського, 46/27/7 кв. м
Здешевлення за листопад досягло 50-100 грн.
3-кімнатні
3100 грн. Дніпр. р-н, вул. Тампере, 55/35/7 кв.м.
3300 грн. Десн. р-н, вул. Лаврухіна, 68/42/8 кв. м
3100 грн. Дніпр. р-н, вул. Тампере, 55/35/7 кв.м.
3300 грн. Десн. р-н, вул. Лаврухіна, 68/42/8 кв. м
Маємо середнє зниження цін за місяць на 100-150 грн.
Земля: її - хоч засипай, тож ціни впадуть
Не дивно, що в листопаді, на злеті сезонного попиту на землю, її вартість, хай символічно, але підвищилася. Сталося це тому, що почали активніше купувати ґрунти ті, хто чекав їх максимального здешевлення. Дочекалися, почали брати, але... Тут і власники наділів, не ликом шиті, зіграли на ситуативному підвищенні попиту. Проте, схоже, це останній бал власників ділянок. Надалі їм немає сенсу тримати ціну, якщо вони хочуть перетворити свої сотки на дзвінку монету.
Пора брати?
Провідний аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький стверджує: "Ринок відновлюється, число операцій на Київщині досягло 1200 на місяць, а півроку тому було вдвічі менше. Не думаю, що щодо землі з цільовим призначенням під індивідуальне житлове будівництво або під садівництво буде серйозне падіння цін. Номінальне зниження за зиму може бути лише 2-3%. Плюс рівень торгу, що зазвичай становить 10-15% від заявленої ціни. Зараз саме час купувати ділянки. Але тільки для себе, а не для подальшого перепродажу. Як інвестиція для збереження і примноження грошей, земля ще довго не становитиме інтересу: купивши її сьогодні, навряд чи зможете її через рік-два продати дорожче".
Власне кажучи, і це дуже оптимістична оцінка стосовно привабливості цієї нерухомості. Хоч як, але діє постанова Кабміну про безкоштовне отримання держактів на землю. І ми незабаром побачимо, що сотні тисяч з 6,5 мільйонів претендентів на легалізацію земельних прав, отримавши жаданий папірець, тут же "викинуть" свій ґрунт на ринок, і так засипаний пропозиціями.
Не брати - вичікувати!
"Грудень-лютий - це час "туризму", переглядів, але не купівлі землі, - говорить незалежний експерт Руслан Кізлайтіс. - Навіть восени, в сезон, попит на найпопулярніші ділянки розміром 6-15 соток не сильно пожвавився, а зараз він впаде трохи не до нуля. За зиму ціни знизяться ще на 10-15%, тож покупцям поспішати не варто, час працює на них".
"Пропозиція в багато разів перевищує попит, і цей перекіс посилюватиметься, - відзначає віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко. - Нещодавно на Житомирській трасі було виділено 1000 ділянок, багато з яких незабаром надійдуть на ринок, і без того засипаний землею під зав'язку. За зиму, думаю, ціни знизяться ще на 15%. Це номінально, а реально ще 20-30% можна виторгувати, якщо принесете власникові наділу живі гроші".
Висновок напрошується сам: якщо вам не горить з купівлею землі - вичікуйте, до весни і вибір наділів буде більший, та й ціни впадуть.
Михайло Романцов
За матеріалами: Сьогодні
Поділитися новиною
