5622
Недвижимость-2011: торг будет уместен...
— Недвижимость
Ситуация со стоимостью жилья в Киеве в этом году будет напоминать маятник: небольшое проседание до весны, затем плавный подъем - сезонное оживление. В главном эксперты почти единодушны: оснований для роста цен на столичное жилье в 2011-ом нет. Ведь ставки по ипотеке далеки от доступных, а законодательные изменения не предвещают ничего хорошего для малого и среднего бизнеса - основного потребителя рынка жилья. По мнению аналитиков, в случае сохранения экономической ситуации на текущем уровне сценарий развития рынка будет схож с прошлогодним.
Итоги прошлого года рынка жилья
А вот итоги прошлого года агентства недвижимости и консалтинговые компании подвели по-разному: по подсчетам одних, средняя стоимость жилья на вторичном рынке Киева снизилась на 8%, на первичном - на 13%. Другие зафиксировали повышение стоимости "вторички" на 7%. Такое разногласие может говорить о том, что ежемесячные колебания в ту или иную сторону составляли всего 0,5-1%, что дает основания утверждать о стабилизации цен на жилье.
Однако, несмотря на бравадные выступления некоторых агентств недвижимости, увидевших прошлогодний рост всевозможных показателей, будь-то количество сделок или повышение цен, риэлторы признают, что 2010 год был одним из самых депрессивных периодов для рынка недвижимости.
Количество сделок еще не дотягивает до докризисных показателей, а в более 90% случаях жилье приобреталось для собственного проживания. Но при этом отсутствие на рынке спекулянтов отнюдь не признак его "болезненности", утверждают эксперты.
По разным данным, на конец прошлого года средняя стоимость жилья на вторичном рынке составила 1795-2170 долл./кв.м, на первичном - 12972 грн./кв. м.
В сети агентств недвижимости Real Druzi отметили, что в течение всего года заявленные цены плавно снижались, за исключением второго квартала, когда наблюдалось их повышение. За год наиболее существенно цена предложения снизилась в Днепровском и Шевченковском районах, в тоже время незначительный рост стоимости жилья отмечен в Голосеевском районе столицы.
Меньше всего за год снизилась средняя стоимость предложения в наиболее востребованном сегменте однокомнатных квартир - на 7%, по двух и трехкомнатных квартирам снижение составило 9% и 10%.
По данным компании, в структуре предложения квартир в 2010 году произошли некоторые изменения. В частности, количество предложений за год выросло на 64%. К концу года суммарное увеличение доли однокомнатных квартир на рынке составило 4% по сравнению с началом года. Вместе с тем, доля двухкомнатных квартир на рынке за этот период снизилась на 2%. Таким образом, в конце декабря предложение однокомнатных квартир составляло 30%, двухкомнатных - 35%.
В прошлом году наибольшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне 50-75 тыс. долл., а доля сделок по ним составила более 60%. На втором месте в структуре спроса был ценовой диапазон 75-100 тыс. долл., третью позицию заняло жилье стоимостью 100-150 тыс. долл.
Дежавю-2010
При отсутствии экономических катаклизмов эксперты обещают относительную ценовую стабильность и в нынешнем году, о кризисных скачках стоимости жилья можно забыть.
"Нет предпосылок для того, чтобы цены росли. Основной потребитель - малый и средний бизнес. А перспектив для его развития никаких нет. Соответственно, и говорить о повышении стоимости жилья не стоит. Нет ресурса", - считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Президент ССНУ ожидает проседания цен на 1,5-2% к весне, а с приходом весеннего сезона и оживления - незначительный рост стоимости жилья. В целом, по его словам, ситуация в течение года будет оставаться практически неизменной.
По словам председателя национального совета Риелторской палаты Украины Александра Бондаренко, депрессивные настроения на рынке недвижимости, в первую очередь, объясняются негативными ожиданиями относительно ухудшения общей экономической ситуации и условий работы, в частности в связи с принятием Налогового кодекса, у среднего класса, представители которого являются основными покупателями жилой недвижимости.
По мнению директора девелоперской компании "Герц" Валерия Кирилко, ожидания прогнозируемого некоторыми экспертами двукратного снижении цен на жилье в этом году не оправдаются.
"В эконом-классе заявленные цены продолжат плавное снижение. Исключение составят новое вторичное жилье и дома, которые находятся на популярных массивах", - уточнили в компании Real Druzi.
Кстати, несмотря на заявления о том, что минимальная цена квартиры в столице составляет 60 тыс. долл., в объявлениях о продаже до сих пор можно найти "гостинку" за 38 тыс. долл., "хрущевку" за 45 тыс. долл., "единичку" за 57 тыс. долл. в спальных массивах. Самое дешевое жилье сосредоточено в Академгородоке, на Воскресенке, Ветряных горах, в Новой Дарнице и на Лесном массиве.
По прогнозам специалистов компании, по итогам года снижение стоимости жилья в Киеве будет сопоставимо с прошлогодними показателями и составит до 10%.
Те, кто в этом году решатся на покупку квартиры, особенно на вторичном рынке, могут рассчитывать на торг (в прошлом году он составлял около 20% стоимости квартиры), поскольку основной движущей силой продаж по-прежнему будут собственные сбережения потенциальных покупателей. Риэлторы все еще уверены, что их объемов хватит на то, чтобы обеспечить продажи хотя бы на прошлогоднем уровне.
В Real Druzi считают, что именно за счет сохранения размера торга количество сделок купли-продажи жилья в 2011 году вырастет. При этом существенных смещений в сложившейся структуре спроса и предложения не ожидается.
По оценкам экспертов, на количестве сделок некоторым образом могут также сказаться анонсированные рядом крупных банков ипотечные программы с более привлекательными условиями.
"Сейчас 80% покупок происходят за сбережения граждан. Спрос ограничен, платежеспособный спрос низкий, а предложение перенасыщено. Пока ипотека не станет массовой, ситуация не изменится", - отметил В.Кирилко.
Ипотека не для бедных...
Эксперты не ожидают появления в этом году ипотечных программ в бюджетном сегменте жилья. Банки же заявляют в основном о старте программ ипотеки для покупки жилья бизнес-класса.
"Банки проверяют платежеспособность. Они гораздо охотнее дадут кредит человеку с более высокими доходами, который купит жилье бизнес-класса за 200-300 тыс. долл., чем за 50 тыс. долл. Специфика этого бизнеса - кредитовать дорогое", - отметил Кирилко.
В появлении доступной ипотеки на жилье эконом-класса сомневается и финансовый аналитик компании "Простобанк Консалтинг" Владимир Паюк.
"Банки не готовы выдавать кредиты на бюджетное жилье в первую очередь потому, что ликвидность его достаточно низкая, а предложение такого жилья существенное. Соответственно, продать его быстро будет сложно", - считает он.
Как и другие эксперты, Паюк возлагает надежды на сбережения людей. "Депозитный портфель существенно вырос и тенденция к снижению ставок существует, соответственно, население может откладывать деньги на достаточно высокий на сегодня первоначальный взнос. Возможно, первоначальный взнос будет снижаться в этом году. Вероятно, небольшими темпами банки будут предлагать какие-то дополнительные программы с плавающей ставкой", - пояснил аналитик.
По данным "Простобанк Консалтинг", в 2010 году средняя эффективная ставка ипотечного кредитования покупки жилья на вторичном рынке Киева снизилась на 7 процентных пункта (п.п.) - до 19,5-20% годовых в гривне, на первичном рынке столицы - снизилась на 3,5 п.п. - до 19%. Средний срок кредитования составляет 10 лет, а первоначальный взнос на "вторичке" - от 50%, на "первичке" - 40%. Максимальная сумма кредитования на конец 2010 года составляла 450 тыс. грн. - 1,5 млн. грн.
Как отметил Паюк, процентная ставка на первичном и вторичном рынках практически одинаковая за счет того, что "первичку" кредитует меньше банков. А в силу того, что на первичном рынке банки зачастую кредитуют только свои объекты, ставки могут быть даже чуть ниже.
Количество банков, выдающих ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке, в прошлом году выросло в четыре раза - до 24-25 банков, а количество ипотечных программ увеличилось в шесть раз - до более 45 программ на конец 2010 года. На "первичке" количество банков, выдающих ипотеку на приобретение квартир на первичном рынке, выросло в 2,8 раза - с 3-4 банков на начало 2010 года до 13-14 банков к концу года. На конец 2010-го банки предлагали более 30 ипотечных программ для покупки жилья на первичном рынке Киева.
Паюк отметил, что в прошлом году появились предложения по кредитованию приобретения жилья на первичном рынке в целом, помимо программ по конкретным объектам, строительство которых кредитовали банки.
"Часть программ - под конкретные проекты, часть банков кредитует первичку, когда человек может сам выбрать себе жилье", - добавил он.
В этом году эксперты ожидают снижения процентных ставок по жилищной ипотеке на 1-2 процентных пункта - до 17-18%.
"Снижение может составить 1-2 п/п до конца года. Потому что на данный момент ставки по депозитам очень сильно упали с начала прошлого года. Но все-таки банки работают на разнице, и снижать ставки еще больше - не рентабельно. Один-два процентных пункта - очень оптимистичный прогноз", - считает В.Паюк.
А вот на 2012 год эксперты возлагают надежды, связанные с началом посткризисного роста и, соответственно, допускают повышение стоимости жилья.
Зинаида Блок
По материалам: УНІАН
Поделиться новостью
