46
Анна Мурашенко: почему в Украине появляются недострои и как это исправить
— Недвижимость
Существует стереотип, будто недостроенный объект возникает исключительно из-за финансовой несостоятельности или банкротства застройщика. На самом деле финансовый дефицит является лишь финальным симптомом глубоких структурных проблем.
За годы, в течение которых длится реализация проекта, кардинально меняются макроэкономические условия, резко возрастает стоимость строительных материалов и инженерных работ, обновляются государственные строительные нормы (ГСН) и градостроительные требования. Параллельно могут возникать корпоративные конфликты внутри компаний, длительные судебные процессы, споры относительно границ земельных участков или имущественных прав.
С течением времени эти проблемы наслаиваются друг на друга, и обычный незавершенный дом превращается в юридический и организационный узел, распутать который силами классического девелопмента невозможно.
(Не)прозрачный механизм
Мы работаем с такими активами на практике. Завершение строительства проблемных HHouse, ЖК «4U» и ЖК «Аквамарин» в Киеве позволило изучить природу недостроев. Среди таких объектов — дом на Нагорной, простоявший замороженным более 16 лет: готовность составляла всего 37%, более 70 семей теряли надежду получить свое жилье. Тогда мы объединили инвесторов, восстановили документацию, решили вопрос финансирования и ввели дом в эксплуатацию.
Недавно я присоединилась к работе Временной следственной комиссии Верховной Рады, которая изучает вопрос жилых недостроев. Там мы рассматривали уже другой пример: 130 семей купили квартиры в доме, работы по которому замерли с 2002 года. Опыт показывает: остановка работ редко происходит из-за какой-то одной ошибки.
Анализируя рынок, мы можем выделить три ключевые причины возникновения недостроев в Украине:
- нецелевое использование привлеченных средств. Когда финансовые потоки от частных инвесторов направляются девелопером не на конкретную площадку, а на приобретение новых участков или покрытие дефицитов других объектов. Это разрушает финансовую устойчивость проекта;
- несовершенства в законодательстве и отсутствие регулирования защиты вкладов граждан приводили к возможным мошенническим схемам застройщиков;
- блокирование процессов внешними участниками. Речь идет о правоохранительных органах, судебных инстанциях и других государственных и муниципальных учреждениях, в работе которых отсутствует слаженность. Нередко возникает парадоксальная ситуация: один государственный институт выдает девелоперу полный пакет разрешительной документации, компания реализует проект, привлекает средства инвесторов, а уже на стадии ввода дома в эксплуатацию другой орган пытается отменить эти разрешения через суд.
Каждая такая ситуация глубоко индивидуальна, однако она всегда указывает на одну фундаментальную проблему: в стране до сих пор отсутствует эффективный и прозрачный государственный механизм регулирования и реанимации заблокированных строительных площадок.
Риски в сотни миллионов
Мы привыкли говорить об ответственности застройщика. Но почти никогда не говорим об ответственности государства, хотя оно является полноценным участником процесса создания жилья. Именно государственные органы определяют правила игры: выдают градостроительные условия, согласовывают документацию, устанавливают регуляторные требования и отвечают за развитие городских коммуникаций.
Инвестор и девелопер, принимая денежные решения, возлагаются на эти правила как на неизменные и прогнозируемые. Но на практике мы видим другую ситуацию. Через несколько лет после начала строительства другой государственный орган может подвергнуть сомнению ранее выданные разрешения или целевое назначение земли. Или при завершении проекта оказывается, что в микрорайоне физически отсутствуют свободные мощности электросетей для подключения дома. Правила меняются уже после того, как в проект инвестированы сотни миллионов гривен.
Последствия этих изменений перекладывают на плечи девелопера и тысячи людей, которые уже вложили свои деньги. Пока эта ответственность остается односторонней, мы будем снова и снова получать новые проблемные объекты. Стабильный рынок возникает только тогда, когда каждый участник несет ответственность за свои решения.
Спасение «в ручном режиме»
Сегодня мы понимаем: достройка начинается не со строительной площадки. Это, прежде всего, сложный кризисный менеджмент. Новый девелопер должен сначала урегулировать конфликты и защитить права бывших инвесторов, заново разработать или актуализировать устаревшую документацию, адаптировать проект под современные нормативы (существенно изменившиеся за годы простоя), разрешить споры по земельным участкам и пройти сложные процедуры подключения к инженерным сетям.
Девелопер в таких проектах работает не просто как застройщик, а как юрист, медиатор и координатор сторон. Спасение каждого проблемного объекта происходит исключительно в ручном режиме.
Главная проблема рынка — работа вслепую из-за полного отсутствия единого реестра недостроев, где бы фиксировался их юридический статус, степень готовности и реальный объем долгов.
Поэтому каждый новый девелопер или группа инвесторов вынуждены каждый раз изобретать собственные алгоритмы разблокирования строительства.
Рынок критически нуждается в переходе к системному государственному механизму. Это означает не только создание прозрачной базы площадок, но и внедрение упрощенных процедур по обновлению устаревшей разрешительной документации.
Кроме того, необходим четкий алгоритм привлечения новых девелоперов, который гарантировал бы абсолютную защиту прав первичных инвесторов и обеспечивал государственную координацию при подключении домов к инженерным сетям — без выдвижения бизнесу искусственных технических преград.
Международный опыт доказывает, что государство не должно финансировать или достраивать такие комплексы самостоятельно. Ее главная роль — быть эффективным модератором, который создает понятные правила игры и минимизирует административные риски для частного бизнеса, готового брать на себя спасение самых сложных долгостроев.
Мы привыкли ассоциировать восстановление страны со строительством новых сооружений. Однако не менее важно научиться качественно и цивилизованно завершать то, что уже было начато.
Анна Мурашенко, основательница и СЕО компании RB development, основатель благотворительного фонда YOUkraine
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.Поделиться новостью
