930
Хороми для заможних
— Нерухомість
"Тут така краса! Вам терміново потрібно прийти подивитися. Ми от-от
продамо", - переконує представник одного зі столичних агентств нерухомості, що пропонує трбохрівневий пентхаус площею 1025 кв. м у центрі Києва "з незабутнім видом на Верховну Раду, елітарний район Липки та купола церков Печерського району".
До ріелторів ми звернулися як покупців, щоб довідатися вартість житла з такою привабливою характеристикою (в оголошенні значилася: "ціна договірна"). По двоххвилинній телефонній розмові вдалося довідатися, що від покупців відбою нема, хоча кожний намагається збити ціну. З останнім клієнтом, (він нібито незадовго до нашої розмови вже підтвердив свою готовність викласти за пентхаус 1 млн 900 тис. дол.), нам запропонували позмагатися за товар. Але чи не так насправді високий попит на VIP-житло, щоб воно розкуповувалося, як пиріжки в базарний день?
Ейфорія слабшає
Хороми для багатих, так само як і квартири економ-класу, у перші місяці нинішнього року продавалися в'яло. Загальна кількість угод на ринку нерухомості з початку року, по оцінках представників Асоціації фахівців з нерухомості (АСНУ), скоротилося на 20%, не обійшлося без втрат і в елітному секторі. Безумовно, традиційний січнево-лютневий застій - ще не показник масового падіння попиту на "елітку", але фактор міграції політичної та бізнесу-еліти з регіонів у Київ, що забезпечив торішній бум у сегменті дорогого житла, поступово знижує свій вплив. Нова хвиля переселення в столицю багатих буржуа, зважаючи на все, у доступному для огляду майбутньому не передбачається. Чи значить це, що квартири для мільйонерів у нинішньому році не дорахуються своїх покупців й: подешевіють?
"Було б неправильно вважати, що попит у Києві забезпечують кияни, - переконаний Володимир Винокур, директор Центру нерухомості "З" (Київ). - На київський ринок тиснуть не київські гроші, а або українські, або закордонні. Безумовно, цього року до нас будуть менше їхати з регіонів, ніж минулого, але я не думаю, що попит помітно впаде. Його будуть забезпечувати ті, хто хоче переїхати в Київ, - і це не тільки приїжджі з Росії, але ще й ті, хто ніколи виїхали в США, Німеччину, а зараз вирішили повернутися в нову Україну. Київ цікавий й іноземцям для розвитку бізнесу, набагато більше дохідного, чим на їхній батьківщині".
У Криму, де останні роки дороге житло користувалася великою популярністю, теж не прогнозують особливого підвищення інтересу до "елітки".
"В останні роки в Криму стали більше будувати житла, а в 2005-2006 р. спостерігався особливий сплеск. Однак я не думаю, що в 2007-м попит на елітну нерухомість перевищить торішній. Що стосується поточної ситуації, то в нас сезонний характер визначає попит на покупку елітної нерухомості. Основні періоди інтересу - весна та осінь. Зараз саме попит почав зростати. В основному купують житло рівня "бізнес-клас", але є заявки й на придбання більше престижних квартир. У середньому вартість квадратного метру в престижних будинках складає 2-5 тис. дол., - розповідає Максим Гаврін, начальник відділу продажів СК "СоюзБудТехнологія" (Сімферополь). - Із всіх покупців дорогої нерухомості на ЮБК половину становлять росіяни, а серед українських клієнтів найбільший відсоток покупок доводиться на жителів Києва, на другому місці мільйонери з Дніпропетровська, на третьому - з Донецька".
Більшість великих міст, що не пережили ситуативного сплеску на супердорогу нерухомість торік, живуть у звичному ритмі, задовольняючись нечастими операціями з продажу квартир багатим клієнтам.
"Попит на елітну нерухомість у нас зараз рівний. У січні покупці трохи забарилися через законодавчі питання (введення оподатковування операцій з нерухомістю), але незабаром усе повернулося на круги свої, - коментує Сергій Тахтаров, директор АН "Жилком" (Донецьк). - Елітні квартири в нас - це житло в новобудовах в історичній частині міста і в "сталінках" вартістю 2-2,2 тис. дол. /кв. м. Ажіотажні попити на такі квартири немає (у середньому на місяць агентство реалізує одну елітну квартиру вартістю 300 тис. дол.). Проте, тенденція до подорожчання зберігається".
Амбіції без можливостей
Похвастатися наявністю житлоплощі класу "де-люкс" - вершиною елітного сегмента - не можуть ні регіональні мегаполіси, ні столиця (за винятком декількох будинків спадщини попередніх епох). Навіть новий престижний житловий будинок, якому чудом удалося пробитися прямо на центральну вулицю Києва ("Капітолій", вул. Хрещатик), не зміг задовольнити всім вимогам класу "де-люкс", дотягши тільки до "преміума". Зате квадратний метр тут ще в березні минулого року коштував EUR4,5-8,5 тис. при площі квартир 100-400 кв. м. Житло бізнесу-класу, приміром, у багатоквартирному комплексі "Покровський Посад" (площею до 185 кв. м) на Подолі реалізується за ціною EUR2-2,5 тис. /кв. м.
Як ні парадоксально, але відсутність по-справжньому елітного житла, на думку ріелторів, буде грати на підвищення цін, і без того, здавалося б, позбавлених здорового глузду.
"Як такого елітного житла в нас немає. Усе, що будується, не відповідає всім вимогам до класів "преміум" та "бізнес", навіть прописаним у класифікації житла Української будівельної організації. Але прагнення до якісних площ у багатих людей існує, - коментує Олексій Котенко, голова Комітету з аналізу ринку нерухомості АСНУ. - Політики, зірки, бізнесмени - от хто купує елітну нерухомість, і вони готові будуть придбати дійсно якісну житлоплощу. Оскільки весь історичний центр Києва вже забудований, і забудований не досить комфортним житлом (воно вважається елітним тільки через розташування), попит буде йти в місця, де можна розвити територію, обслуговування, паркінги, - у центральні райони столиці".
чиТе ще буде
Ціни на житло бізнес- і преміум-класу продовжують рости. "Як і всі ціни на житло, вартість елітної нерухомості також зростає. Ринок елітних квартир Києва треба по шляху розвитку ринку Москви, але в інших пропорціях. Спостерігаються угоди в ціновому діапазоні до $20 тис. /кв. м. Ринок ЮБК також не коштує на місці, а росте на очах. Пояснення очевидно - він затребуваний москвичами, а їхня платоспроможність набагато вище, ніж у вітчизняного споживача. Цільова аудиторія поповнюється клієнтами з-за кордону, зокрема з Росії", - вважає Павло Сомів, керівник департаменту інвестиції й продажів ВАТ "Київреконструкція".
Україна, що жагуче орієнтується в питаннях ціноутворення в сфері нерухомості на Росію, ще має "запас" для підвищення: у Москві елітна "вторинка" коштує 8-50 тис. дол. /кв. м, у Києві - 6-20 тис. дол.
Ще в листопаді минулого року діапазон цін за "квадрат" у столичних елітних будинках, зданих в експлуатацію, варіював у межах 3-10 тис. дол., а за наступні п'ять місяців виріс в 1,5-2 рази. На первинному ринку елітні квартири, за даними аналітиків СІК "Київ Житло-Інвест", продаються за ціною від 3,2 до 7,9 тис. дол. /кв. м (з лютневого аналізу), але фахівці не забули згадати, що кілька будівельних компаній пообіцяли збільшити вартість своїх об'єктів уже в березні-квітні.
Навряд чи варто ставити реалізацію цих обіцянок під сумнів: навіть Антимонопольний комітет де-факто дав зелене світло для підвищення цін, не знайшовши поки що ознак "змови" забудовників і пояснивши подорожчання нерухомості збільшенням собівартості будівництва. Вдало вписується в систему виправдань поступового підвищення цін збільшення цього року для забудовників, які працюють у центрі Києва, розміру відрахувань у столичний бюджет (з 12 до 20%). Деякі будівельники вже зробили висновки, що дана обставина приведе до подорожчання житла в центрі на 30%, інші - тільки на 5%. Плюс традиційна національна причина підвищення цін - підступи спекулянтів, що очікують нових політичних міграцій. Стрибок цін на "первинку" неминуче потягне за собою ріст вартості експлуатованого житла. За прогнозами ріелторів, житло премиум-класса на вторинному ринку цього року буде дорожчати на 1-1,5% на місяць.
"Навіть за два з половиною місяця нинішнього року, при тім, що попит трохи впав, ціни на елітні квартири однаково виросли відсотків на п'ять, - підкреслює Тетяна Леоненко, заступник директора компанії "Планета-Оболонь" (Київ). - У перспективі ціни будуть рости менш стрімко, чим в 2005-2006 р., але за рік здіймуться на 25-30%. Зниження кількості угод на початку 2007 року, я думаю, було викликано, насамперед, затримкою через законодавчі зміни. У найближчі місяці попит вирівняється. У нас елітної нерухомості вкрай мало, класу "де-люкс" немає взагалі. А потреба в ній забезпечують ті ж бізнесмени, які поступово "ростуть", міняють житло на більше престижне. Багато потенційних покупців - із Західної України, Криму". Так що навіть на 20-25 тис. дол. за "квадрат" Київ не зупиниться, а за ним будуть тягтися й регіони.
Думка.
Наталя Хоменко,керівник відділу корпоративних комунікацій і маркетингу ІДК Ukrainian Development Partners:
- Напевно, всі експерти зійдуться в думці, що поки ще в нас відсутнє житло класу "де-люкс". Але об'єкти преміум-, бізнес-класу представлені в повній вроді. Бізнес-житло найчастіше зараховують до елітної групи, у першу чергу тому, що родини із середнім рівнем доходу в Україні, за світовими стандартами, не є середнім класом і не можуть дозволити собі такі квартири. Я спостерігаю характерну тенденцію, коли видові новинки, архітектурні нововведення автоматично стають елітними, престижними або позиціюються такими. Пентхауси - данина моді, але цілком, вважаю, можна віднести їх до елітного житла - при наявності окремого ліфта. Ще року два назад престижної вважалася квартира площею 350-400 кв. м. Можливо, тоді спрацьовувала ментальність "чим більше, тим краще". Сьогодні квартира в 250 кв.м переважніше.
Думка.
Вероніка Зайченко, керівник департаменту девелопменту Групи компаній "Планета":
- Побудовані будинки, які відносять до елітних, в основному не відповідають необхідним критеріям. У числі дійсно елітних новобудов у Києві можу назвати всього пару об'єктів: "Амбассадор-Хаус" по вул. И. Франка та "Тріумф" по вул. Зверинецька, які передбачаються до здачі цього року. Ціна 1 кв. м в елітних будинках, уже зданих в експлуатацію, становить від 6 до 15 тис. дол. У деяких будинках доходить до 20-25 тис. дол. І це для Києва не межа. Відносно Києва можна сказати, що слідом за забудовою всіх вільних територій в історичній частині міста проекти будуть реалізовуватися по обох берегах Дніпра й у паркових зонах "Голосіїво", "Феофанія" й ін. <.p>
За матеріалами: BIN
Поділитися новиною
