Кровні метри. Чи варто купувати квартиру до виборів


Кровні метри. Чи варто купувати квартиру до виборів

Перед потенційними покупцями житла в Києві сьогодні відкривається величезний вибір. Тільки на порталі Address.ua у вересні було розміщено близько 10,5 тис. оголошень про продаж столичних квартир на вторинному ринку і 4,1 тис. – на первинному.

Знайти покупця на все це житло не так вже й просто. За оцінками InCo home, інвесткомпаній на ринку нерухомості, пропозиція квартир на первинному ринку в сегментах “економ” і “комфорт” в два рази перевищує попит. На вторинному ринку розрив між пропозицією і попитом ще масштабніший.

Покупці сьогодні переорієнтовуються на новобудови. За інфорумацією Костянтина Олійника, заступника керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, більшість угод купівлі-продажу квартир (близько 70%) припадає на первинку.

“Первинний ринок пропонує покупцям одну незаперечну перевагу – можливість придбання квартири у розстрочку, що в умовах дефіциту значних запасів валюти у населення та практично повної відсутності банківського кредитування робить купівлю квартири від забудовника більш реалістичною”, – пояснює тенденцію Олійник.

За даними порталу Address.ua, у вересні 2018 року попит на первинну і вторинну нерухомість розділився навпіл. “З початку року і до серпня ми спостерігали більший інтерес до первинної нерухомості, але потім ситуація дещо змінилася”, – уточнюють в Address.ua.

З огляду на перерозподіл попиту в бік новобудов, продати стару квартиру стає все складніше. В окремі місяці 2018 року кількість оголошень на порталі Address.ua про продаж вторинки сягала 30 тис., при цьому відвідувачі порталу частіше переглядали оголошення про реалізацію нових квартир.

Старість не в ціні

Через значний дисбаланс попиту і пропозиції старі квартири продовжують дешевшати. “На вторинному ринку ціна нерухомості знижується як у гривневому, так і в доларовому еквіваленті, особливо це стосується житла, введеного в експлуатацію до 2000 року”, – говорить партнер InCo home Богдан Серотюк.

Ціна квадратного метра в новобудовах з початку року в доларовому еквіваленті зросла на 1,1% — майже до $800

Статистика порталу Address.ua підтверджує цю тенденцію. У січні 2018 року медіанна ціна представлених в базі даних квартир на вторинному ринку Києва склала $1079, а за підсумками вересня опустилася до $1039 (на 3,7%). Враховуючи, що в січні 2018 року курс гривні до долара, як і зараз, становив близько 28 UAH/USD, можна констатувати, що ціна в гривні змінилася аналогічним чином.

На первинному ринку проявилася протилежна тенденція. “З початку року ціна квадратного метра в новобудовах зростає і в гривнях, і в доларах, і з початком осені ця тенденція посилилася, – говорить генеральний директор SAGA Development Андрій Вавриш. – Якщо зростання цін у гривні можна пов’язати з волатильністю національної валюти, то підвищення доларових цін говорить про об’єктивні причини подорожчання житла”.

У їх числі Вавриш називає зростання вартості підрядних робіт через підвищення зарплат будівельників на тлі відтоку робітників до Європи, скорочення пропозиції через незначну кількість нових об’єктів, а також підвищення якості проектів і зміщення пропозиції в бік комфорт-класу.

Кількість виставлених на продаж об’єктів економ-класу скорочується. “Структура пропозиції новобудов на ринку змінилася – переважає житло класів “комфорт” і “бізнес”, – зазначає Ольга Соловей, керуючий партнер URE club. Тобто, дешевого житла в продажу стало менше, за рахунок чого середня ціна по ринку підвищилася.

За даними порталу Address.ua, ціна квадратного метра в новобудовах з початку року в доларовому еквіваленті зросла на 1,1% — майже до $800.

Гнучка вартість

На вторинному ринку строк продажу квартири залежить від адекватності цінових очікувань продавця і його готовності до торгу. Незговірливі власники можуть чекати покупців роками, щоб потім прибрати свою пропозицію до кращих часів.

Тим, хто хоче продати квартиру скоріше, покупці можуть диктувати свої умови. Як відзначають ріелтори, навіть при продажу ходових квартир з хорошим ремонтом власникам доводиться скидати до 5%. Якщо житло не в найкращому стані або його хочуть продати терміново, щасливим покупцям вдається сторгувати до 20%.

Перед купівлею житла на вторинному ринку варто поцікавитися рівнем оплати комунальних послуг. Як раніше Фокусу розповіли в “Асоціації енергетичних аудиторів України”, у будівлях, які не відповідають сучасним вимогам енергоефективності, платежі за тепло можуть бути в 2-3 рази вищими, ніж в сучасних будинках. Тобто, вигоду від знижки, яку вдасться виторгувати, можна помножити на нуль за рахунок підвищених витрат на комуналку в наступні роки.

Підбираючи житло на первинному ринку, також варто побоюватися демпінгових цін, які, як правило, красномовно натякають на проблеми з проектом.

Вартість житла на первинному ринку традиційно залежить від стадії готовності об’єкта. Найвища ціна, як правило, встановлюється на етапі отримання сертифіката про готовність будинку. Згідно з поясненнями начальника відділу продажів компанії InCo home Тетяни Сендзюк, в деяких будівельних компаній від етапу котловану до здачі об’єкта в експлуатацію ціна за квадратний метр поступово зросте на 10-13%. Інші компанії встановлюють дуже низьку ціну на самому початку будівництва, а потім різко і значно підвищують її. Як пояснює Андрій Вавриш, цінова динаміка може залежати і від рівня продажів – чим краще розкуповують квартири, тим швидше зростають ціни.

За спостереженнями Ольги Соловей, на ринку з’явилося багато масштабних проектів, де передбачається будівництво чергами протягом декількох років, що позначається на ціновій політиці забудовників. У приклад співрозмовниця фокусу наводить житлові комплекси Файна таун, Республіка, Нивки-Сіті, Рибальський, світло-парк і т. д.

Стартова ціна в перших чергах таких комплексів, як правило, найнижча. У міру реалізації проекту на етапі початку продажів кожної нової черги стартова вартість буде все вищою і вищою. Однак у вигідній ранній купівлі в масштабних комплексах є темний бік – після здачі будинку в експлуатацію ще кілька років, фактично, доведеться жити на будівництві.

Підбираючи житло на первинному ринку, також варто побоюватися демпінгових цін, які, як правило, красномовно натякають на проблеми з проектом. Потрібно розуміти, що забудовники не можуть продавати квартири нижче від собівартості, яка, за даними Мінрегіонбуду, станом на 1 січня 2018 року в Києві склала близько 13 тис. грн.

“Цей показник не враховує втрати на місцях громадського користування, вартість придбання земельної ділянки, організацію роботи відділу продажів, маркетингове просування комплексу і т. д., – коментує Костянтин Олійник. – Відповідно, ціна продажу формується з повної собівартості будівництва і мінімально допустимої прибутковості для інвестора”. З цього випливає, що в Києві квадратний метр житла в новобудовах навряд чи може коштувати менше, ніж 16 тис. грн.

Купувати чи вичікувати

Найвигідніший час для купівлі нерухомості – період, коли ринок намацав дно і далі ціни вже не будуть знижуватися. Однак серед опитаних Фокусом експертів думки про те, чи настав вже цей момент, розділилися.

“Ми входимо в період зростання цін, що пов’язано зі зростанням ВВП і купівельної спроможності населення”, – вважає Андрій Вавриш з SAGA Development. Також, на його думку, драйвером зростання цін може стати іпотека в разі підвищення її доступності. Тобто розширення пропозиції іпотечних програм за прийнятною ставкою варто розглядати як сигнал для купівлі нерухомості. Адже після цього ціни можуть злетіти.

“У гривні нерухомість точно дорожчатиме, а в доларовому еквіваленті можна очікувати падіння, – прогнозує Богдан Серотюк з InCo home. – Тому заощадження в гривні краще вкласти в нерухомість сьогодні, а от для іноземної валюти політика “вичікування” може бути ефективною”.

На думку Серотюка, для купівлі житла з метою подальшого перепродажу зараз не найкращий час, бо ринок ще не намацав свого дна. “Ми очікуємо спад і зростання розриву між попитом і пропозицією, в бік збільшення останньої, – пояснює він. – Згідно з нашими оцінками, ринок перебуває в стадії перенасичення, за яким зазвичай іде рецесія, очікувана тривалість якої може скласти два роки”.

Ще один фактор ризику для покупців нерухомості пов’язаний з майбутніми президентськими і парламентськими виборами в Україні і можливою зміною влади. “В Україні вибори найчастіше призводять до змін розстановки сил в політичній еліті, що спричиняє коригування в основних галузях, в тому числі і в будівництві, – підкреслює Костянтин Олійник з UTG. – При суттєвій зміні політичного курсу ймовірна поява нових гравців ринку і скорочення частки наявних, що може призвести до уповільнення темпів будівництва, затягування термінів введення в експлуатацію і навіть до повної зупинки активності на майданчиках”.

Одним словом, сьогодні можна купувати житло для власного проживання в новобудовах з високим ступенем готовності. Якщо гострої потреби в житлі немає – з такою покупкою цілком можна почекати. Квартири в будинках радянського спорудження за потреби краще продавати зараз. Їх вартість буде і далі знижуватися в міру насичення ринку більш якісною нерухомістю.

Марія Бабенко
  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua