6711
Наскільки просто буде придбати житло в 2014 році?
— Нерухомість
Спочатку було б справедливо сказати кілька слів про те , що таке наш житловий фонд . Якщо порахувати всі квартири, то виходить більше 1 млрд. м2, якщо це перерахувати в квартири, то виходить близько 19,4 млн. квартир. Найбільше двокімнатних квартир, їх 37% від загальної кількості квартир. Близько 33% трикімнатних і близько 20% однокімнатних. При цьому 93% всіх цих квартир перебуває в приватній власності. Це ефект приватизації житла, коли українці стали власниками свого житла. Але от житло це дуже різне.
Мало хто знає, але в Україні 4,6% квартир побудовані ще до 1919 року, близько 50% всіх квартир побудовано за період 1949-1970 роки. Після 1991 року загальна частка побудованих квартир становить лише 7,4% від загального житлового фонду. Крім того в міській місцевості (міста і селища міського типу) знаходиться 64% або 700 млн.м2 всіх квартир. Інша частина квартир перебуває в сільській місцевості. Тому немає нічого дивного, що централізоване опалення мають 62%, гарячу воду 43%, водопровід майже 60% і каналізацію близько 58%. Проте 83% всіх квартир газифіковано. Різниця суттєва в квартирах та умовах життя. Тому так сильно відрізняються ціни на це житло. Не дивно, що в Києві ціни на житло зашкалюють, а в окремих регіонах квартири нічого не варті. Це реалії нашого життя.
Ще одна реалія нашого життя, це та обставина, що на сьогодні 72 млн. м2 житлового фонду припадають на квартири, які вже віджили свій експлуатаційний період і їх потрібно або реконструювати, або взагалі знести старі будинки і побудувати нові, як це було зроблено в Москві. Але Москва з її нафтодоларами могла собі це дозволити. У нас же такий розмах навряд чи можливий. Тут, як кажуть, потрібен інший шлях. Більш реалістичний.
У 2012 році була запущена програма «Доступне житло 3%». Багато в чому це було пов’язано з виборами до ВР, хоча хай краще так, ніж взагалі без цього. За підсумками 2013 року по програмі «Доступне житло 3%» було надано 1978 пільгових кредити. Всього з початку 2012 року вийшло 3211 пільгових кредитів. Це в перерахунку на квартири вийшло 21869 квартир в різних регіонах України. Мало? Дійсно мало, були плани, щоб кількість договорів була в кілька разів більше, але не вийшло. І тут головна проблема, не в недовірі населення до цієї програми. Якраз тут проблеми немає. Охочих отримати пільговий кредит до банків торік зверталися десятки тисяч, а ось реально могли отримати кредити мало хто. Тут дві головні проблеми. Перша проблема: «біла заробітна плата». Багато українців просто не можуть показати нормальну «білу заробітну плату», а ліві довідки від ПП тут не проходять. Тому найбільше пільгових квартир отримали працівники бюджетної сфери. Наш парадокс. Друга проблема, більш складна. За українським законодавством, пільговий кредит надається одній сім’ї, але тільки на загальну площу квартири не більше 74 м2. Якщо площа квартири більша, то пільги немає, і доводиться або брати кредит у банку за ставками значно вище 20%, або мати вже свої гроші для оплати різниці на момент укладання договору. Це явно не під силу багатьом. Тому бажаючих дійсно багато, але от матеріально не всі можуть собі дозволити.
У 2014 році програма «Доступне житло 3%» триватиме. У Держбюджеті заплановано близько 730 млн. грн на цю та інші пільгові програми з доступного житла, типу Молодіжного фонду. У 2013 році Молодіжний фонд видав пільгових кредитів для молодих сімей лише 420. Тому в Держбюджеті запланованих грошей за програмою «Доступного житла» більш ніж достатньо. Були б лише охочі з хорошою «білою заробітною платою». Ось це поки що проблема.
Тому в 2014 році більше роблять ставку не на Доступне житло, а на китайський кредит від китайської корпорації CITIC Construction, яка надала Державній іпотечній установі кредит у розмірі 15 млрд. дол на строк до 15 років з можливою пролонгацією. Ці гроші підуть тільки на будівництво житла в Україні. ДІУ тут буде виступати тільки як агент або точніше співзамовник будівництва. На даний момент Україна може надати китайській стороні 43 ділянки для будівництва 194 будинків, загальною площею більш ніж 1,2 млн. м2. Ці ділянки знаходяться в різних регіонах України і, як правило, залишилися від іпотечного буму, коли багато планували будувати, але криза всі плани поламала. Всього ж очікується, що завдяки інвестиціям від Китаю вдасться побудувати в Україні близько 200 млн. м2 житла. Досить такі великі плани покладають на китайські гроші і китайських будівельників. Може дійсно за допомогою китайців вдасться вирішити проблему житла в Україні.
Очікується, що ДІУ буде продавати побудоване житло на умовах оренди з правом викупу. Головна перевага цього методу продажу житла полягає у відсутності проблеми першого внеску і можна більш ліберально оцінювати платоспроможність орендаря. Фактично українці отримають право жити в квартирах, побудованих китайцями і належать ДІУ, але при цьому вони будуть щомісяця сплачувати оренду, яка буде включати суму викупу квартири за 15 років і відсоток, який буде йти на сплату китайського кредиту. Оскільки квартира до моменту викупу буде у власності ДІУ, немає проблеми першого внеску. Орендар просто платить орендні платежі і живе в квартирі. Коли всі гроші буде сплачено ДІУ, квартира буде переоформлена на орендаря. Якщо з якоїсь причини орендар передумає, то він може поміняти житло і виїхати з житла, отримавши компенсацію сум сплачених за квартиру під час оренди. Цілком логічне рішення, для наших умов.
В ідеальному варіанті китайські гроші плюс невелика державна допомога за програмою «Доступне житло» повинні стати тим драйвером, який запустить черговий іпотечний бум. Бо тут головне зачепити бізнес за живе, і тоді вони самі будуть бігти наввипередки, як це було в 2005-2008 роках і поспішати вкладати гроші в будівництво житла тільки тому, що це модно, і тому, що інші теж так роблять. Ох, вже ця наша мода на інвестиції. Саме так і працюємо, бо інакше не вміємо.
Олександр Охріменко
кандидат е.н.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
