1366
Хор буд
— Нерухомість
Президент України серед інших так званих "соціальних ініціатив" пообіцяв електорату доступну іпотеку - кредити на купівлю житла під 2-3% річних на 10-15 років. Досягати такої вартості іпотеки планувалося шляхом компенсації за рахунок бюджетних коштів левової частки відсоткової ставки.
Ясна річ, що конкретного механізму реалізації програми тоді ще не було. Хоча це не завадило владі заявляти про запуск проекту вже в травні цього року. Формально ця обіцянка була виконана, оскільки 25 квітня Кабмін видав постанову № 343 "Про затвердження порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов". Втім, цей факт у жодному разі не можна ототожнювати з реальним стартом програми.
"Ощадбанк вивчає постанову Кабміну, компонує пакет документів, і 11-12 травня їх перелік вже буде готовий. Після 15 травня ця схема буде реально працювати", - пообіцяв 8 травня Анатолій Близнюк, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. Втім, міністр тут же додав, що планує проводити наради за участю забудовників і банкірів, щоб "уже чітко розуміти, як реалізовувати цю програму".
До речі, станом на минулий четвер, 16 травня, в Ощадбанку, схоже, не були готові приймати заявки на дешеву іпотеку. "Ми зараз перебуваємо в переговорному процесі з Мінрегіоном, уточнюємо всі нюанси, пов'язані з компенсацією. Нам не до кінця зрозумілий порядок виплат компенсацій, а саме, в які терміни вони будуть проводитися, - розповів Бізнесу Антон Тютюн, заступник голови правління Ощадбанку.
- Ми також попросили ініціювати зміни до законодавчої бази щодо захисту прав кредитора, оскільки майнові права на нерухомість, що будується (тобто як у випадку класичної "американської" іпотеки. - Ред.) не є твердою заставою. Період з моменту отримання кредиту до введення об'єкта в експлуатацію може тривати від місяця до кількох років". Незважаючи на все це, минулого четверга Мінрегіон поспішив відзвітувати про перший виданий кредит в рамках пільгової іпотеки. Щасливчиком нібито став житель м.Суми, який стоїть на квартирній черзі більше десяти років.
Хто на черзі
У прийнятому Кабміном документі тільки в загальних рисах описано механізм реалізації компенсації процентних нарахувань, і його не можна назвати бездоганним. Як випливає з назви постанови № 343, претендувати на дешеву іпотеку можуть тільки особи, які потребують поліпшення житлових умов.
Одним з основних документів, необхідних для участі в програмі, є довідка про перебування на обліку громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов.
Згідно з додатком до зазначеної постанови, станом на 1 січня на обліку з метою поліпшити житлові умови стоять понад 1,1 млн одиноких громадян та сімей. "1,136 млн осіб стоять у черзі, і навіть якщо 10% з них складе молодь, яка зможе оплачувати ці 3%, то це вже 113,6 тис. осіб. Передбачених на реалізацію цієї програми в цьому році 1 млрд грн. вистачить, щоб забезпечити 30 тис. сімей", - зазначив Близнюк.
Найбільше пільгових кредитів на квартири чиновники планують роздати в столиці. У зв'язку з цим важко зрозуміти заяви чиновників про те, що програма - не тільки для черговиків. "Громадяни, які не стоять в черзі, також можуть брати участь у цій програмі. Ми будемо працювати і з ними", - заявив міністр.
На роздачі
У реалізації іпотечної програми можуть брати участь лише великі банки, віднесені за класифікацією НБУ до першої та другої груп. Компенсаційний механізм може застосовуватися до тих кредитів, які видаються на термін не більше 15 років. Багато норм Положення виглядають, м'яко кажучи, дивно, що свідчить про поспіх при підготовці документа. Зокрема, згідно з документом, початковий внесок позичальника повинен становити не більше 25% суми кредиту.
При цьому сказано, що розмір власного внеску може бути збільшений за бажанням позичальника. Зазвичай в умовах кредитування в рамках ринкових іпотечних програм наводиться мінімальний розмір власного внеску в процентах від оціночної вартості житла (а не від суми кредиту). Яку мету переслідували чиновники, коли настільки оригінально прописували цю норму, незрозуміло. Якщо керуватися формальною логікою, то при заданих умовах початковий внесок за програмою дешевої іпотеки може варіюватися від 0 до 50% вартості житла.
Згідно з "інструкцією", під компенсацію можуть потрапляти кредити, видані під ставку не вище 16% річних. Оскільки в постанові № 343 не вказується, про яку саме ставку (ефективну чи номінальну) йдеться, банки цілком можуть підлаштуватися під нормативну вартість кредиту, добравши заробіток на різних комісійних.
У будь-якому випадку треба розуміти, що зараз ринкова реальна (ефективна) вартість "первинної" іпотеки становить близько 20% річних. Щомісячний платіж по кредиту не повинен перевищувати 40% сукупного доходу сім'ї, при цьому після сплати всіх кредитних платежів у позичальника має залишатися не менше одного прожиткового мінімуму на кожного члена сім'ї (трохи більше 1 тис.грн. на особу).
Варто відзначити досить жорсткі обмеження на розмір житла, що купується за програмою дешевої іпотеки. Так, самотні громадяни або сім'ї без дітей можуть претендувати на купівлю квартири в новобудові площею не більше 40 кв.м. Сім'ї з трьох і більше осіб можуть розраховувати на житлоплощу в 58 кв.м. Відзначимо, що зараз площа стандартних однокімнатних квартир в нових будинках, як правило, становить близько 50 "квадратів". Є також вимоги і до вартості житла.
Зокрема, 1 кв.м житла в столиці має бути не дорожче 7 тис.грн. Зазначимо, що такі пропозиції "первинки" в Києві - рідкість, вартість найчастіше перевищує 8 тис.грн., при цьому якість такого житла часто залишає бажати кращого. Для обласних центрів і міст Київської області нормативна оцінка одного "квадрата" становить 5 тис. грн., для інших населених пунктів - не більше 4 тис.грн. Допускається перевищення нормативної площі та (або) розрахункової вартості, тобто, по суті, ціни на житло, не більше ніж на 25%. Однак у такому випадку вартість житлоплощі понад норматив оплачується позичальником зі своєї кишені, без компенсації відсоткової ставки.
Повернуть потім
Разом з тим у постанові Кабміну є норми, які спочатку ставлять хрест на реалізації даного проекту. У документі йдеться, що компенсації підлягають фактично сплачені процентні нарахування за користування кредитом! При цьому чіткі терміни надання компенсації, скажімо, протягом місяця після чергової сплати нарахувань, не прописані. Це означає, що позичальник повинен мати власні кошти для обслуговування кредиту за повною ставкою! Далі - більше. Компенсацію перестануть надавати, якщо позичальник прострочив платежі більш ніж на 180 днів (півроку).
До того ж учасникам програми варто підготуватися до ретельного контролю з боку держави. Зокрема, придбана квартира повинна бути місцем проживання позичальника і не може бути передана в оренду. Продати її можна буде також тільки громадянам, які відповідають вищенаведеним критеріям на отримання пільгової іпотеки
Дмитро Гриньків
За матеріалами: Бізнес
Поділитися новиною
