1945
Коли два-три відсотки - фантастика
— Нерухомість
Судячи з кількості публікацій, які з’явилися у вітчизняному медіапросторі з приводу оголошених минулого тижня президентських соціальних пряників, найбільший інтерес ЗМІ викликали житлово-іпотечні ініціативи. Втім, у цьому немає нічого дивного. Адже збільшення пенсій у середньому на 100 грн. – факт примітний, але проблеми виживання для більшості пенсіонерів він принципово не полегшить. З компенсацією втрачених вкладів Ощадбанку СРСР теж, загалом, усе більш-менш зрозуміло: країна не так давно це проходила, досвід реалізації в Ощадбанку, Нацбанку і Мінфіну є – старих гуль, якщо вже питання на президентському контролі, спробують не набивати. Ціна питання в обох цих випадках теж більш-менш зрозуміла (адміністрація президента і Мінсоцполітики вже зійшлися в думці з цього приводу і навіть трохи відкрили деталі).
Єдина темна конячка – житлово-іпотечна програма. Організувати її доручено в екстремально короткий строк (наче для цього не було 20 років незалежності).
Ажіотаж з приводу житлово-іпотечних ініціатив глави держави пояснюється цілою низкою причин. По-перше, як відомо, житло (або свій дах над головою) – одна з базових людських потреб, які йдуть одразу за найпримітивнішими фізіологічними. Йдеться про потребу в безпеці і захищеності (здоров’я, майна, майбутнього). Поліпшення житлових умов – предмет прагнення практично кожного громадянина або сім’ї, тому будь-яка надія на поліпшення перспектив на цьому поприщі викликає у громадян животрепетний інтерес.
По-друге, будівництво – одна з базових галузей економіки, здатна у разі реалізації грамотних і системних підходів стати на багато років не тільки видатковою статтею, а й дуже потужним джерелом наповнення бюджету, механізмом стимулювання заощаджень і залучення інвестицій, розвитку фінансового сектору і суміжних галузей.
Достатньо згадати недавню заяву прем’єр-міністра Миколи Азарова, що кожен витрачений у будівництві мільярд повертається 500 млн. до держскарбниці, а кожне робоче місце створює в середньому п’ять робочих місць у суміжних галузях.
Поточний стан справ
Як відомо, на сьогодні із задоволенням житлової потреби справи в Україні кепські. Добре відомий факт, що нині на одного українця в середньому припадає всього близько 23 житлових "квадратів" – майже вдвічі менше, ніж у Європі, і втричі, ніж у США. На квартирному обліку зараз перебуває близько
1,3 млн. сімей, а кількість тих, хто реально потребує поліпшення житлових умов, – як мінімум, у рази більша.
Що стосується якості житлових умов, то очевидні проблеми пов’язані і зі зношенням житлового фонду, який давно вийшов за рамки дозволеного, особливо в готельках і хрущовках, що зводилися понад півстоліття тому. Так, темпи відновлення житлового фонду на даний момент становлять близько ста років (середній термін служби будинку 50 років).
Близько 90% житлового фонду – це будинки, побудовані 20 і більше років тому. Чи варто нагадувати про аварійний стан тепломереж, водопроводів, каналізації тощо? Очевидно, що без негайного розв’язання проблем житлово-комунального господарства вони дуже скоро можуть перетворитися, разом із бідністю, на соціальну проблему №1 для країни.
Згідно з даними Держстату, площа введеного за 2011 рік в експлуатацію житла в Україні становила 9,41 млн. кв. м, що всього на 0,8% перевищує показник попереднього року. Лідером традиційно став Київський регіон, на який припало більше чверті (27,1%) обсягів житлового будівництва. Примітно, що понад половину (55,1%) загальної площі житла побудовано і введено в експлуатацію в одноквартирних будинках. Тобто йдеться в основному про так звану індивідуальну забудову, що ведеться за особистий рахунок громадян, причому не бідних. За кошти держбюджету торік було побудовано всього 0,8% від загального обсягу житлових площ (72 тис. кв. м). Утім, навіть цей мізерний показник в 2,2 разу перевищує аналог 2010 року.
Цього року, згідно з даними Мінрегіону, в Україні заплановано введення в експлуатацію близько 10 млн. кв. м житла. Цей показник – і досі більш як удвічі нижчий порівняно з піковим 1987 роком (21,3 млн. кв. м).
Залежно від регіону країни житло будується вкрай нерівномірно. Різниця між найкращим (Київ) і найгіршим (Запорізька область) регіонами – майже 25-разова! Так, якщо в Києві торік було введено в експлуатацію рекордну кількість житлових "квадратів" – понад 1,5 млн., то в Запорізькій області – менш як 62 тис. Цього року, за прогнозами Мінрегіону (див. табл. 1 ), диспропорція хоч і зменшиться, та все одно залишиться більш як десятиразовою (Київ – 1,5 млн. кв. м, Запорізька обл. – 130 тис.).
Якщо ж рахувати не метраж, а кількість побудованих міських квартир, то за період з 1990-го по 2010 рік вона скоротилася більш як учетверо (з 233 тис. до 57 тис.). Варто також нагадати, що експлуатуються при цьому (з дедалі більшим навантаженням) переважно наявні комунальні мережі, які давно пережили свій експлуатаційний строк і модернізація та відновлення яких також потребують величезних витрат. Тож, якщо згадати про майже півторамільйонну чергу, стає зрозуміло, що при нинішніх темпах житлового будівництва проблема якщо і вирішиться, то не за нашого життя.
І мрії
Важко не погодитися з будівельниками, які стверджують, що будувати вони можуть, у принципі, скільки завгодно – аби тільки нормально виділялася земля, було спрощено дозвільні процедури, забезпечено інфраструктуру (безплатне підведення комунікацій – підключення до водо- і газопроводу, каналізації та електрики) і чесну конкуренцію між забудовниками, а головне – був платоспроможний попит.
Начебто все просто – алгоритм зрозумілий. Але якщо згадати про наші корупційні реалії, то відразу ж закрадається переконання, що забезпечення всіх цих складових – із сфери фантастики.
Складно не погодитися і з чиновниками, що вартість квадратного метра житла, що виставляється на продаж, потребує кардинального зменшення, а самі квартири – оптимізації до більш бюджетних варіантів. Як заявив М.Азаров, "двокімнатна квартира має бути площею до 50 квадратних метрів, а вартість квадратного метра не повинна перевищувати 500 дол.". У такому разі ціна "середньої" квартири становитиме близько 200 тис. грн. (або майже 25 тис. дол.). Тоді, за підрахунками прем’єра, при первинному внеску в 50 тис. грн. решту суми сім’я одержить від держави в кредит на десять років під 2% річних. Отже, позичальнику доведеться платити приблизно 15 тис. грн. на рік, або близько 1500 грн. на місяць.
Завдання, у принципі, вирішуване. Але за умови зменшення запитів забудовників (а для цього потрібні нормальні процедури землевідведення, чесні тендери і конкуренція між забудовниками, а також усе перелічене вище), а також зниження апетитів чиновників, "частка" яких у структурі витрат на будівництво доходить до 40–50%. Тож при виконанні всіх вищезазначених умов 500 дол. за "квадрат" – цілком реальна сума, причому у забудовників (особливо великих) рентабельність буде прекрасною.
Однак тут варто зазначити, що заявлена прем’єром ціна швидше за все залишиться прийнятною тільки для столиці. Але ж Київ – це далеко не вся Україна. Як повідомив директор Черкаського регіонального управління фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Олександр Паливода, торік умовами програми "Доступне житло", за якими держава оплачує 30% вартості квартири, а решту суми погашає власник, у Черкаській області скористалися тільки дві сім’ї із проконсультованих 300. Схожа ситуація спостерігається в багатьох інших регіонах. Річ у тім, що усереднена вартість квадратного метра в тих самих Черкасах (близько 6 тис. грн., у середньому по області – 4,8 тис. грн.) – непосильна сума, якщо врахувати, що середня зарплата по Україні становить близько 2700 грн. Тож і 500 дол. (4 тис. грн.) також напевно виявляться непідйомними для жителів більшості регіонів.
Де брати гроші?
Отут і з’являється ще одна фундаментальна проблема – як забезпечити платоспроможний попит на житло при таких низьких показниках добробуту переважної більшості населення?
Вихід – це начебто іпотека, а точніше – кредитування купівлі нерухомості за зниженими майже до плінтуса ставками. Але саме тут хтось підклав главі держави велику свиню, запропонувавши задекларувати іпотечні пільгові ставки на рівні 2–3% річних. Причому вже до травня цього року. Більшість фінансистів вважають такий варіант нереальним – надто висока нині вартість грошей в економіці (ринкові ефективні ставки за гривневими іпотечними кредитами становлять не менш як 18–19% річних).
Навіть з урахуванням значного уповільнення споживчої інфляції (до 3-відсоткового річного рівня) і пом’якшення грошово-кредитної політики, здійснюваного зараз Національним банком, за найоптимістичнішиими сценаріями ринкові ставки цього року можуть знизитися до 10–12% річних. Решту має компенсувати держава. Але це означає, що тільки на одній умовній розрахунковій двокімнатній квартирі М.Азарова, на кожному 150-тисячному кредиті держава має, окрім виділення 50 тис. початкового внеску, надати ще й (як мінімум!) 15-тисячну компенсацію за відсотками. Лише для початку будівництва тих 100 тис. двокімнатних квартир, які необхідні, за словами прем’єра, для ліквідації житлової черги за десять років, уже в перший рік знадобиться близько 6,5 млрд. грн. (5 млрд. на 100 тис. початкових внесків плюс 1,5 млрд. – на відсоткові компенсації). Крім цього, кожен наступний рік доведеться приплюсовувати ще й компенсації на відсотки за раніше виданими кредитами. Тож щороку сума неухильно зростатиме (дякувати Богові, хоч не в геометричній прогресії).
Очевидно, що такого ресурсу сьогодні в бюджеті немає. Передбачувана для виділення на реалізацію президентської ініціативи цього року сума, озвучена першим заступником голови адміністрації президента Іриною Акімовою, – близько 1 млрд. грн.
Тобто на пільгові кредити, як зізналася Ірина Михайлівна, зможуть претендувати далеко не всі охочі. "Цілком очевидно, що тему масових кредитів абсолютно для будь-якого громадянина в рамках цієї ініціативи порушувати не можна. Ініціатива, безумовно, має бути адресною і насамперед стосуватися людей, найбільше соціально незахищених", – пояснила пані Акімова.
Критерії відбору пільговиків, зрозуміло, ще чітко не визначені. Але як зауважили фінансисти, тут виникає один із головних парадоксів програми: кредити, якщо процедура буде чесною, видаватимуть найменш платоспроможним категоріям населення, з якими пов’язані найвищі кредитні ризики. І для яких навіть озвучені М.Азаровим 1500 грн. на місяць – дуже проблематична для виплати сума. Отже, банки украй неохоче братимуть участь у запропонованій схемі, і залучити великі ресурси під неї на добровільній основі не вдасться.
Тоді чи не чесніше зробить держава, вирішуючи це завдання так, як це практикується в багатьох країнах, – будуючи звичайне (безплатне або умовно безплатне) соціальне житло. І залучаючи для цього у банків цільові кредити, але під власні зобов’язання, а не намагаючись перекласти ризики на банки та їхніх украй низько платоспроможних позичальників. До другого варіанта теж чимало питань, але й перший – у нинішніх умовах очевидно тупиковий. Адже ми спостерігаємо спробу створити платоспроможний попит там, де його в принципі бути не може.
Схоже, що найбільш імовірний з погляду ініціаторів двовідсоткової президентської іпотеки варіант озвучив регіонал, заступник голови бюджетного комітету Владислав Лук’янов. "Є кілька варіантів вирішення цього питання (іпотека населенню за держпрограмою): найефективніший, з погляду використання фінансових ресурсів, і найменш витратний, але найбільш ризикований для держави спосіб – це рефінансувати державні фонди кредитування будівництва від Національного банку за ставкою рефінансування 7,75%", – цитує "Інтерфакс" пана Лук’янова.
За його словами, у цьому разі держава компенсує 5% за рахунок коштів держбюджету, решту 2,75% має погашати позичальник. Договори іпотеки будуть "сек’ютиризовані" або під них буде випущено облігації з їх подальшим продажем Нацбанку, який "під ту ж ставку, під яку він рефінансує банки, коли їм потрібно поповнити свою ліквідність, поповнюватиме фонди державного будівництва, молодіжного будівництва та ДІУ".
Тобто йдеться про те, що на Національний банк буде покладено функцію забезпечувати рефінансування держфондів житлового будівництва за ставкою рефінансування банків, що нібито має забезпечити в такий спосіб розвиток іпотечного кредитування.
Фактично йдеться про пряме фінансування держави, нехай і через квазісуверенні структури. Що, до речі, забороняє закон про Національний банк.
Так, стаття 54 згаданого закону встановлює пряму заборону на видачу Нацбанком кредитів державі: "Національний банк не має права надавати кредити в національній валюті як прямо, так і опосередковано через державну установу, іншу юридичну особу, майно якої перебуває в державній власності, на фінансування видатків держбюджету.
Національний банк не має права купувати на первинному ринку цінні папери, емітовані Кабінетом міністрів України, державною установою, іншою юридичною особою, майно якої перебуває в державній власності". Отак – просто і зрозуміло.
Закон, він, звичайно, в Україні, як дишло. Але як бути з інфляцією, адже запропоноване, по суті, мало чим відрізняється від прямого фінансування бюджету, нехай і за ставкою рефінансування. А значить, призведе до неконтрольованого зростання його дефіциту з усіма наслідками, що випливають…
Цікаво, що саме чиновники Державної іпотечної установи продемонстрували найбільший оптимізм із приводу президентської ініціативи, заявивши, що ставки під 2–3% – це цілком реально. І вони знають, як цього домогтися, подавши на розгляд президента відповідні пропозиції. Для цього всього-то й треба, що збільшити статутний капітал цієї структури. Причому йдеться нібито про мільярди. Більше – жодних подробиць.
До цього в ДІУ бадьоро відрапортували, що 2011 року установа профінансувала будівництво 26 житлових будинків (5,5 тис. квартир) на суму 627 млн. грн. А за умови надання держгарантії за зобов’язаннями ДІУ на 1 млрд. грн. вона планує залучити ресурси на фінансовому ринку та спрямувати 730 млн. грн. на фінансування добудови житлових будинків, що дасть змогу ввести в експлуатацію 500 тис. кв. м житла в різних регіонах, а також близько 700 млн. грн. на фінансування програми надання іпотечних кредитів, що дозволить громадянам отримати 2,5 тис. іпотечних кредитів.
Хотілося б нагадати, що фінансування будівництва, як і надання кредитів кінцевим позичальникам не було початковою функцією ДІУ, і створювалася установа для зовсім інших цілей. Видача 2,5 тис. кредитів або будівництво нехай навіть 10 тис. квартир під мільярд держгарантій – це зовсім не той масштаб, який потрібен для ліквідації півторамільйонної черги або будівництва 100 тис. квартир щороку, про які згадував прем’єр-міністр. І проблеми в масштабах держави зовсім не вирішує.
Для цього потрібні комплексні та системні рішення, що виходять далеко за межі намірів освоїти ще один бюджетний мільярд або змусити Нацбанк надрукувати для цього грошей.
Очевидно, що ретельно продуманої житлово-іпотечної програми, яка не відгонить за багато кілометрів маніловщиною, у натхненників президентських ініціатив поки що немає. А жаль, вони нині країні дуже навіть знадобилися б. І якими можуть бути ці механізми – це тема окремої великої розмови.
Коментарі причетних
Анатолій БЛИЗНЮК, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України
– Чи існують уже якісь конкретні пропозиції щодо реалізації президентських ініціатив? Якими можуть бути механізми здешевлення кредитів і зниження вартості житла?
– На розширеному засіданні Кабінету міністрів президент України Віктор Янукович наголосив на вирішенні проблеми забезпечення громадян України житлом.
Мінрегіоном розроблено щонайменше три варіанти. Всі вони базуються на позитивному досвіді реалізації вже існуючих бюджетних програм пільгового кредитування. Відносно механізмів здешевлення кредитів, то один із них – це вже озвучений президентом механізм погашення ставки. За словами Віктора Януковича, вартість кредитів для людей повинна становити не більш як 2–3%. Решту має компенсувати банкам держава. Строки таких кредитів будуть розраховані на 10–15 років. Інший варіант – пряме бюджетне кредитування.
Що стосується зниження вартості, то на законодавчому рівні було ухвалено два ключові для будівельної галузі закони – "Про регулювання містобудівної діяльності" та "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності". Цими нормативно-правовими актами остаточно врегульовано такі питання:
– на рівні закону заборонено вимагати від замовника надання будь-яких послуг, у тому числі щодо будівництва об’єктів та передачі частини житла, крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту;
– значно спрощено дозвільні процедури при будівництві та прийнятті в експлуатацію об’єктів містобудування;
– підвищено поріг державних закупівель у будівництві, при яких застосовуються тендерні процедури: для товарів і послуг – до 300 тис. грн., для робіт – до 1 млн. грн.;
– запроваджено касовий метод обкладення ПДВ за операціями з виконання підрядних будівельних робіт;
– операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільнено від обкладання ПДВ.
Касовий метод і звільнення від ПДВ першого постачання доступного житла дозволить залишити в обігу у будівельній сфері близько 15 млрд. грн. на рік.
– Якою буде роль Мінрегіону в реалізації зазначеного проекту? А також Державної іпотечної установи та Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву?
– Мінрегіон як центральний орган виконавчої влади відповідно до свого положення визначає, виробляє і впроваджує державну політику у відповідних галузях. Хибно перекладати "радянське" бачення міністерства як структури, аналогічної МВС, МНС, Міноборони, де чітка командна вертикаль поєднує найвищий рівень із найнижчим. Увесь світ працює у парадигмі галузевого управління, яке реалізовується через розроблені нормативно-правові акти. Вже у другу чергу міністерство є головним розпорядником бюджетних коштів. Та складається так, що саме ці кошти часто визначають безпосереднє вирішення кардинальних змін у галузі. Тому гроші, які будуть виділені Мінрегіону, буде розподілено між виконавцями, якими цілком можуть бути і фонд, і ДІУ, і управління капітального будівництва та ін.
– За оцінками міністерства, який обсяг фінансування може бути виділений з держбюджету на поточний рік для реалізації програми? Чи окреслюються якісь плани на наступні роки?
– Для старту програми можна акумулювати щонайменше 1 млрд. грн., але будівельна галузь України спроможна будувати і на значно більші суми. Не є проблемою для України щорічна здача в експлуатацію і 10, і 20 млн. "квадратів" житла. Головне, щоб на ці метри був реальний попит.
– За розрахунками Мінрегіону, скільки приблизно громадян матимуть змогу отримати дешеві позики? Чи визначено вже критерії відбору учасників програми (рівень доходів, сфера зайнятості, вік, місце проживання тощо)?
– Для нас безумовний пріоритет – ті люди, які перебувають на обліку як такі, що потребують поліпшення житлових умов, пільгові категорії, молодь і пенсіонери. Це також окремі професійні категорії, передусім соціально значущі – сільські медики та учителі. За попередніми розрахунками, у разі виділення коштів можливе вирішення житлової проблеми для понад 10000 родин. Інші критерії – ще в процесі розробки.
– Ці іпотечні кредити видаватимуться на придбання житла лише на первинному чи й на вторинному ринку? Чи пов’язується реалізація зазначеного проекту із "розмороженням" незавершених житлових будівництв в Україні?
– В об’єкти незавершеного будівництва в країні вкладено державні і приватні кошти обсягом 262 млрд. грн. Кількість заритих у землю грошей така, що треба приймати рішення: добудовувати або продавати.
Міністерство буде пропонувати в першу чергу задіяти недобудоване житло.
– Банкіри та девелопери заявляли, що в разі дерегуляції будівництва вартість житлового "квадрата" може знизитися до 600–650 дол. навіть з урахуванням відчутної рентабельності. Наскільки міністерство погоджується з такими оцінками? Що потрібно і можна реально зробити для досягнення зазначених цінових параметрів?
– Прем’єр-міністр озвучив зниження ціни до 500 і 650 дол. за "квадрат". Що було б дуже добре для пожвавлення ситуації на первинному ринку нерухомості. Однак на сьогодні реальна ціна квадратного метра у новобудовах Києва сягає 1000 дол. Мінрегіон уже нині працює над зниженням у тому числі і вартості київського "метра". Ми робимо це обґрунтовано, спираючись на розрахунки і думку будівельної спільноти, зокрема Конфедерації будівельників України. Але це собівартість будівництва, а далі – ринкова складова, яка не завжди містить тільки прибуток забудовника. Однак розрахунки Мінрегіону підтверджують, що до цифр, озвучених главою уряду, ми повинні прагнути. З іншого боку знаходяться органи місцевого самоврядування. Це питання здешевлення вартості землі для забудовника, а також розв’язання проблем інженерного обладнання нових майданчиків.
Спільні дії президента України, уряду, центральних, місцевих органів влади, банкірів, будівельників і, головне, інвесторів зможуть досягнути конкретної мети – щорічного зменшення черг на житло.
Коментарі фінансистів
Сергій АРБУЗОВ, голова Національного банку України:
– Хороший доробок для зниження ставок з кредитування будівництва житла в економіки нині справді є. В остаточному підсумку конкретні механізми реалізації програми, так само, як і джерела та обсяги її фінансування визначатиме уряд.
Зі свого боку, Національний банк уже неодноразово заявляв про актуальність підтримки іпотечного кредитування. Це сприятиме не тільки подальшій стабілізації ситуації на споживчому ринку (через відволікання коштів громадян на житлове інвестування), а й підтримці процесів економічного зростання через збільшення обсягів виробництва будівельної та суміжних із нею галузей.
Саме з цією метою на базі державних банків з нашої ініціативи створено Агентство з рефінансування житлових кредитів, яке наприкінці лютого зареєстроване як публічне акціонерне товариство (ПАТ). Як очікується, дебютний випуск іпотечних облігацій агентства в обсязі 400–500 млн. грн. буде проведено наприкінці квітня – на початку травня поточного року.
Раніше ми вже досягли принципової домовленості з Міністерством фінансів, що при перегляді бюджету на поточний рік у ньому буде передбачено достатньо коштів на компенсацію частини відсоткових ставок позичальників за іпотечними кредитами. Доручення президента означатиме ще більше акцентування уваги на цих питаннях з боку Кабінету міністрів і Міністерства фінансів зокрема.
Підмогу з боку НБУ і банківської системи також буде забезпечено, але зовсім не за рахунок масштабної емісії, як багато хто про це говорить. А здебільшого завдяки зниженню темпів інфляції, як базової, так і споживчої загалом, яке нині спостерігається. На сьогодні цінова динаміка дозволяє розраховувати на те, що за підсумками нинішнього року приріст індексу споживчих цін не перевищить 5% (грудень до грудня). Отже, з’являються ринкові передумови для зниження вартості грошей в економіці та, відповідно, кредитних ставок.
Нагадаю, що певні стимулюючі сигнали через використання важелів відсоткової політики Національний банк уже подав. Цього року в умовах зниження інфляційних ризиків НБУ вже двічі (23 січня і 14 лютого) зменшував ставки за постійно діючими механізмами рефінансування овернайт. Обидва рази ставки знижувалися на 0,25 процентного пункту, і на сьогодні їхнє значення становить 8,75% за кредитами під забезпечення державними цінними паперами та 10,75% – за кредитами без забезпечення (бланковими). Зазначені заходи забезпечують тенденцію до поступового зниження вартості коштів за кредитними операціями у національній валюті. Так, з початку року середньозважена ставка за гривневими кредитами знизилася з 17,2 до 15,3%.
У планах Національного банку – подальше зниження власних ставок рефінансування. А ще важливіше те, що це зниження буде підкріплено налагодженням автоматичного механізму рефінансування банків за зниженими ставками, що вже давно відповідає нагальним потребам ринку. Йдеться про значне підвищення ефективності функціонування так званого трансмісійного механізму перерозподілу грошей в економіці. А значить, не тільки про збільшення ринкових оборотів, а й про ефективнішу роботу ринкових важелів зниження відсоткових ставок за кредитами для кінцевих позичальників.
Сприятливі передумови для пожвавлення іпотечного кредитування будівництва створюються також за рахунок позитивної динаміки в самій будівельній галузі, темпи зростання якої за підсумками минулого року прискорилися більш як на 14%, і є всі підстави очікувати подальшого поліпшення цієї динаміки.
Ну й нарешті, якщо уряд закладе на потреби іпотечного кредитування максимально можливу суму компенсації, всі ці компоненти разом стануть потужними чинниками для зниження іпотечних ставок. А надалі, як ми очікуємо, адекватно відреагує і ринок своїм пожвавленням. Тому я впевнений, що поставлені президентом завдання по програмі "Доступне житло" та кредитуванню його будівництва, за умови належного виконання своїх повноважень і функцій усіма задіяними державними органами, буде виконано.
Дмитро Гриджук, голова правління банку "Хрещатик":
– Проблема забезпечення житлом завжди була і буде одним із актуальних питань у нашій країні. Сучасним і цивілізованим способом придбання житла може стати іпотека, яка здатна не тільки пожвавити будівельний ринок, інші сегменти української економіки, а й поліпшити життя багатьох українців. Проте для реального впровадження іпотечного кредитування як пріоритетного напряму фінансування житлового будівництва необхідні реформи, що запустять ефективні механізми, алгоритм яких залежить від змісту тієї чи іншої програми відродження житлового будівництва.
Так, ефективним та апробованим способом забезпечення житлом широких верств населення можуть стати спеціалізовані програми, впроваджувані і гарантовані урядом, такі як, наприклад, програма київської міської влади для молодих чи самотних киян (реалізується спільно з нашим банком уже багато років), де за пільговими кредитами молоді родини мають змогу придбати соціальне житло.
Іншим чинником активізації іпотечного кредитування є наявність довгострокових ресурсів. Один із можливих шляхів їх формування – залучення інвестицій, включаючи іноземні.
При цьому можливо використовувати такі джерела.
Перше з них – через Державну іпотечну установу (ДІУ), пільгові програми якої з’явилися на ринку наприкінці літа минулого року. Вже напередодні Нового року такі кредити пропонували шість банків, а кількість програм досягла семи. У липні 2011-го ДІУ також поновила рефінансування іпотечних кредитів на вторинному ринку нерухомості за ставкою 11% річних.
У цей же час у Національному банку України відбулася презентація Агенції з рефінансування іпотечних кредитів, на яку покладено функцію рефінансування державних і комерційних банків, які надають іпотечні кредити. Планується, що це публічне акціонерне товариство випускатиме середньо- і довгострокові іпотечні облігації з правом дострокового погашення і фіксованою ставкою купона на базі покриття, сформованого з наявних у банків гривневих і валютних кредитів. Передбачається, що покупцями цих цінних паперів виступатимуть установи, які володіють "довгими" ресурсами, тобто страхові компанії, інвестиційні і недержавні пенсійні фонди. Слід зазначити, що досвід інших країн доводить, що таке стимулювання банківської системи державою вигідне і не містить ризиків як для держави, так і для банків. Тому застосування такої схеми залучення коштів для розвитку іпотечного ринку країни може суттєво поліпшити умови фінансування житлового будівництва як для забудовників, так і для населення.
Другим джерелом фінансування житлового будівництва є залучення комерційними банками, які мають високі інвестиційні рейтинги, довгострокових фінансових ресурсів на західних ринках капіталу. Зазначу, що цей ресурс достатньо дешевий, напрям його вкладення (іпотека) – відносно надійний, а от умови його залучення – нагальне підвищення інвестиційної привабливості України. Проте це джерело формування "довгих" ресурсів доступне лише тим банкам, що мають досвід роботи на зовнішньому фінансовому ринку і міцну позитивну репутацію стабільної фінансової установи.
Третє джерело фінансування галузі – це можливе проведення ІРО самими будівельними компаніями, досвід чого в українських забудовників уже є.
Проте на заваді втіленню в життя цього соціального проекту можуть стати стрімкі інфляційні процеси, висока волатильність національної валюти, очевидний спад платоспроможності населення та негативні процеси на ринку зайнятості внаслідок згортання бізнесу, недосконала правова база, що регулює права та обов’язки і позичальників, і кредиторів, а також жорсткі обмеження на світових ринках капіталів, особливо з боку країн ЄС.
Світлана ЧЕРКАЙ, заступник голови правління "Ерсте Банку":
– Соціальні ініціативи щодо доступного житла в кредит під 2–3% річних були б дуже корисними, але в нинішніх ринкових умовах їх реалізувати практично неможливо. Іпотеку навіть під 3% річних можуть брати лише ті сім’ї, щомісячний дохід яких перевищує 8 тис. грн. На сьогодні для більшості населення кредити на житло є недоступними, оскільки середня зарплата в Україні становить близько 2,7 тис. грн. Вартість житла в середньому досягає 500 тис. грн., тож платежі за кредитом навіть під 3% є досить значними. Крім того, реальна ринкова ставка на іпотечні кредити сьогодні становить не менш як 18–19% річних.
Іншою стороною цього питання є досить висока вартість квадратного метра житла, яку пропонують забудовники. Якщо цієї проблеми не розв’яжуть, то це слугуватиме додатковим чинником, що перешкоджатиме реалізації даного проекту.
Згідно із заявами адміністрації президента, в 2012 році на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами буде виділено не більш як 1 млрд. грн. Для реалізації цієї програми та реального пожвавлення іпотечного ринку необхідно залучити кошти державного та місцевих бюджетів, державних і комерційних банків, а також інвестиційні ресурси.
Водночас Міністерство фінансів України оцінює озвучені главою держави соціальні ініціативи в 8 млрд. грн. Такий обсяг коштів можна було б забезпечити за рахунок економічного зростання при виконанні доходів по бюджету, а також шляхом декларування неофіційних заробітних плат. Також необхідно стабілізувати цінову ситуацію на ринку нерухомості, і будівельні організації зможуть отримувати нові замовлення.
Темпи відновлення і збільшення обсягів іпотечного кредитування залежать від багатьох чинників. Так, низький рівень доходів населення, а також відсутність дешевих ресурсів у банківській системі, які забезпечили б доступніші відсоткові ставки, стримують розвиток ринку іпотечного кредитування.
Позитивно вплинути на розвиток іпотечного ринку може поліпшення економічної ситуації в країні і, відповідно, фінансового стану позичальників. Для банків дуже важливою є платоспроможність громадян, тобто офіційні доходи населення. Адже до уваги при оцінці фінустановами платоспроможності не беруться поручителі, неофіційні доходи сім’ї чи допомога від батьків і родичів. Якщо в сім’ї є діти, то значно підвищуються розміри витрат при розрахунку платоспроможності.
На пожвавлення будівництва та забезпечення населення більш дешевим житлом значною мірою вплинуло б зменшення тиску на забудовників місцевими органами влади, що дасть можливість завантажити будівельні компанії, створити нові робочі місця, а також підвищити обсяг виробництва вітчизняних будівельних матеріалів.
В. Пасочник, Ю. Сколотяний
За матеріалами: Дзеркало Тижня
Поділитися новиною
